Pianificare i suggerimenti fiscali
I padroni di casa devono tenere un registro eccellente per quanto riguarda la base dei costi, il reddito e le spese, e il miglior modo per tenere traccia di tutte queste cose è impostare un foglio di calcolo - il tuo commercialista potrebbe persino avere un modello che puoi usare.
Ecco le cose che vorrete tracciare:
- Prezzo di acquisto della casa, condominio o condominio che stai affittando
- Ammortamento accumulato e attuale deprezzamento annuale sulla vostra proprietà
- Entrata da affitto
- Depositi di sicurezza che hai ricevuto
Ti consigliamo inoltre di tenere traccia delle varie spese associate alla tua proprietà in affitto, tra cui:
- Commissioni o commissioni di gestione della proprietà
- Costi pubblicitari
- Pulizia, manutenzione e costi di riparazione
- Assicurazione dei proprietari di abitazione e quote HOA
- Imposte immobiliari e interessi sui mutui
- Depositi di sicurezza rimborsati al conduttore
- e varie altre spese, come utilità, paesaggistica e raccolta rifiuti
Se segui queste spese utilizzando un software di finanza personale o un foglio di calcolo, i rapporti mensili e di fine anno saranno a portata di mano e potrai facilmente stamparli.
Limiti della perdita di attività passiva
Ecco la generosa regola IRS n. 1: se una delle tue proprietà in affitto ha una perdita netta per l'anno, tale perdita può essere compensata con le perdite e i profitti di tutte le altre proprietà in affitto.
Ora ecco le notizie forse non così buone: se il totale complessivo di tutte le tue proprietà è negativo - una perdita netta - quella perdita potrebbe essere interamente, parzialmente o non deducibile affatto contro il resto del tuo reddito per l'anno a causa di limitazioni di perdita di attività passive.
L'affitto di proprietà immobiliari è generalmente considerato un'attività passiva, anche se si dedica una notevole quantità di tempo alla selezione degli inquilini giusti, alla riparazione dell'unità di noleggio e all'ispezione della proprietà per la manutenzione ordinaria.
Le perdite da attività passive si limitano a compensare i profitti passivi.
Se si partecipa attivamente alle attività di noleggio, eventuali perdite di noleggio possono essere potenzialmente detratte fino a $ 25.000 all'anno in aggregato in tutte le proprietà in affitto. Le persone coniugate che archiviano separatamente hanno un limite di perdita di affitto fino a $ 12.500 a condizione che la persona abbia vissuto separatamente dal coniuge in qualsiasi momento durante l'anno fiscale. L'ammontare della perdita locativa consentita per i partecipanti attivi in una proprietà in affitto varia in base al reddito lordo corretto modificato (MAGI):
- Per MAGI di $ 100.000 o meno ($ 50.000 o meno se archiviati separatamente), le perdite di noleggio possono essere detratte per intero, fino al limite di $ 25.000 ($ 12.500).
- Per i MAGI tra $ 100.000 e $ 150.000 (tra $ 50.000 e $ 75.000 se il deposito coniugato è separato), le perdite di affitto possono essere detratte fino a un limite del 50% della differenza tra $ 150.000 ($ 75.000 se archiviato separatamente) e MAGI.
- Per i MAGI superiori a $ 150.000 ($ 75.000 se si tratta di una dichiarazione di matrimonio separata), nessuna delle perdite di affitto può essere detratta da altri redditi.
Puoi portare avanti le perdite
Questo ci porta alla generosa regola IRS n. 2: le perdite di noleggio limitate dai limiti di perdita di attività passiva possono essere riportate all'esercizio fiscale successivo quando possono compensare i profitti del noleggio.
I limiti passivi di perdita di attività vengono applicati ogni anno, ma le perdite di noleggio continuano a ripercuotersi anno dopo anno fino a quando le perdite non vengono utilizzate compensando gli utili di locazione o deducendole contro altri redditi.
Il modulo 8582 viene utilizzato per calcolare i limiti di perdita di attività passiva e per tenere traccia delle perdite di affitto che si accumulano ogni anno per ogni proprietà.
Pianificazione fiscale per i proprietari
I proprietari occasionalmente ottengono un piccolo profitto quando il reddito da locazione è sufficiente per pagare il mutuo, nonché le tasse di proprietà, l'assicurazione e le riparazioni. Ma i proprietari ottengono il deprezzamento del prezzo di acquisto della proprietà locativa, e questo può spesso trasformare un piccolo profitto economico in una piccola perdita fiscale - le spese superano il reddito dopo che l'ammortamento è stato preso in considerazione.
Ogni tanto, tuttavia, i proprietari delle case si trovano a dover affrontare importanti spese, come la sostituzione di un tetto o la distruzione di un appartamento dopo che un inquilino a lungo termine ha lasciato la casa.
In queste circostanze, è possibile che il proprietario abbia una perdita superiore a $ 25.000, ma le regole passive di perdita di attività limitano la perdita a esattamente $ 25.000. Il resto verrà trasferito al prossimo anno, quando il proprietario sperabilmente avrà più profitti e sarà in grado di assorbire le perdite fiscali in eccesso.
Vendita di immobili in affitto
Le perdite di affitto per un determinato immobile sono ammesse per intero nell'anno in cui una proprietà viene venduta in una disposizione completa a un acquirente non collegato.
Vendere una casa, un condominio o altra proprietà in affitto non equivale a vendere la residenza principale. Proprio come quando si calcolano i guadagni in conto capitale, la formula per calcolare il guadagno o la perdita della proprietà in affitto implica sottrarre la base di costo dal prezzo di vendita.
Base di costo rettificata per proprietà in affitto
La formula per il calcolo della base di costo per la proprietà in affitto è la seguente:
- Prezzo d'acquisto
- Più spese di acquisto (titolo e commissioni di deposito, commissioni di agente immobiliare, ecc.)
- Plus miglioramenti (sostituzione del tetto, nuovo forno, ecc.)
- Plus costi di vendita (titolo e commissioni di deposito, commissioni di agente immobiliare, ecc.)
- Più ammortamento accumulato (come riportato sui moduli fiscali)
- È uguale alla tua base di costo
Il calcolo del tuo profitto o perdita sarebbe:
- Prezzo di vendita
- Meno la tua base di costo
- Uguale al tuo guadagno o alla tua perdita
Se il numero risultante è positivo, hai realizzato un profitto quando hai venduto la tua proprietà in affitto. Se il numero risultante è negativo, hai subito una perdita. I guadagni sulla proprietà locativa possono essere tassati in parte come riacquisto del deprezzamento a un'aliquota massima del 25% e in parte come plusvalenze . Le vendite di immobili in affitto sono riportate nel modulo 4797 e qualsiasi calcolo del guadagno in conto capitale è riportato nella Tabella D.
Proprietà reale e responsabilità limitata
Molti proprietari terrieri prendono in considerazione la costituzione di società, società a responsabilità limitata o società di persone a proprietà dei loro immobili in affitto. Una società potrebbe essere svantaggiosa perché le società non hanno un'aliquota fiscale preferenziale sulle plusvalenze a lungo termine.
Una società a responsabilità limitata sarebbe in grado di trasferire i guadagni a lungo termine ai propri membri, in modo tale che i guadagni continuino a beneficiare del tasso preferito del 15% sui guadagni a lungo termine. I padroni di casa dovrebbero discutere questo e altri aspetti legali della costituzione di una società per le proprietà in affitto con un avvocato per comprendere tutte le implicazioni legali e finanziarie di tale strategia.