Cerca di non perdere la tua situazione di prestito
Quando ho comprato la mia prima casa che richiedeva finanziamenti istituzionali, mi sono assicurato che il contratto di acquisto contenesse un prestito. Avere una riserva di prestito nel contratto significava se qualche piccola cosa andava male con l'acquisto della mia nuova casa e per qualche ragione, qualunque strana ragione per cui il mutuante non potesse concedermi un prestito, allora sarei stato liberato dal mio obbligo di comprare la casa.
Fino a quel momento, tutte le case che avevo acquistato erano state acquistate tramite il finanziamento proprietario .
Non c'era alcuna contingenza di prestito in un'ipoteca o contratto di terra trasportato dal venditore. Una volta firmato il contratto di acquisto, mi è stato praticamente richiesto di procedere con la vendita della casa, ad eccezione di una contingenza di ispezione. Inoltre, non vi era alcun problema di valutazione con il finanziamento del proprietario.
Durante i periodi di bassi tassi di interesse, il finanziamento del proprietario cade in disgrazia e poche persone, ad eccezione del credito contestato, cercano di utilizzare il finanziamento proprietario per comprare una casa. Un'altra eccezione potrebbe essere se la casa stessa non si qualifica per il finanziamento, quindi un venditore potrebbe considerare il finanziamento proprietario. Ma la maggior parte dei venditori nei normali mercati immobiliari preferisce che un acquirente paghi in contanti o ottenga un prestito per acquistare una casa.
Contratti d'acquisto con una riserva di prestito
I tipi di contratti di acquisto utilizzati negli Stati Uniti variano da uno stato all'altro, ma la maggior parte di essi consentirà un periodo di contingenza del prestito. Oltre all'eventualità del prestito, l'accordo di acquisto residenziale come quelli utilizzati in California, ad esempio, potrebbe contenere anche un contingency di valutazione, che è separato dall'eventualità del prestito.
I contratti di acquisto prevedono generalmente un certo numero di giorni per inadempienza del contratto per ottenere la garanzia che il prestito è stato approvato e l'acquirente potrà utilizzare il finanziamento. Quel periodo di tempo può variare da 7 a 30 giorni, con molti periodi spinti verso il marchio da 3 a 4 settimane. Questo è il motivo per cui è fondamentale per un acquirente di casa di consegnare tutti i documenti di prestito che un funzionario del prestito richiede il più rapidamente possibile.
Qualsiasi ritardo nella presentazione dei documenti finanziari richiesti potrebbe causare un ritardo nell'approvazione del prestito finale.
Quando scade la condizione di prestito
In alcuni stati, una volta scaduto il periodo di contingenza del prestito, l'acquirente è fuori dal tempo. Se il prestito dell'acquirente non è approvato durante quel periodo di tempo, è un peccato. L'acquirente può chiedere un'estensione, ma i venditori non sono sempre tenuti a consentirglielo. SUGGERIMENTO: non commettere l'errore di pensare di avere tutto il tempo del mondo per dare al tuo prestatore copie delle tue dichiarazioni dei redditi e per fornire tutte le tue informazioni bancarie perché l'orologio sta spuntando spesso.
In altri stati come la California, dove i contratti di acquisto tendono a favorire l'acquirente, se l'acquirente non rimuove l'eventualità del prestito nell'ultimo giorno, il venditore può prendere provvedimenti per annullare il contratto dopo aver emesso un avviso da eseguire . Se il venditore non intraprende alcuna azione legale per far rispettare il periodo di contingenza, rimane. Non è una buona idea sperare che il venditore in California rinunci al contingente del prestito perché la maggior parte dei venditori è rappresentata da agenti della quotazione che ricorderanno loro i diritti previsti dal contratto.
Spesso ottengo molta resistenza da parte degli agenti dell'acquirente quando, in qualità di agente di quotazione, chiedo il rilascio del prestito da parte dell'acquirente.
Chiedono più tempo o, in alcuni casi, soffiano del tutto perché, per qualche ragione, forse non hanno voglia di spingere i loro acquirenti ad aderire al contratto. Se gli acquirenti hanno bisogno di più tempo, però, non ci è permesso di dare il nostro verbale OK perché i nostri contratti in California consentono a un acquirente di inviare solo una richiesta scritta formale per più tempo. Tutti i contratti e gli accordi dovrebbero essere in forma scritta per la protezione di tutti.
Cosa succede se la sottoscrizione nega il prestito?
La domanda che si pone spesso è che cosa può accadere a un acquirente che non è stato approvato per un prestito ma che ha rilasciato l'accusa di prestito o per qualsiasi motivo ha perso la protezione di emergenza del prestito nel contratto di acquisto. Un venditore può citare in giudizio l'acquirente? L'acquirente perderà il suo deposito di denaro? Che cosa è a rischio?
Il fattore di rischio e le conseguenze variano da stato a stato.
Molto può andare storto nella sottoscrizione . Gli acquirenti di case che pensano di essere stati approvati per un prestito perché il loro prestatore ha dato loro una lettera di pre-approvazione basata su una richiesta di prestito possono successivamente scoprire che la sottoscrizione non approverà il prestito. Non ci sono davvero cose come i mutui ipotecari . Esistono molte ragioni per sottoscrivere per rifiutare un prestito. Quegli acquirenti di case che hanno un contingente di prestito in genere possono annullare il contratto e ricevere un rimborso del loro deposito di deposito serio.
Se gli acquirenti di case non possono ottenere un prestito a causa della contingenza di valutazione, perché la valutazione è arrivata bassa e il venditore non riduce il prezzo di acquisto, questo è in genere anche un motivo per annullare. Ma per essere completamente protetti in queste circostanze, devi avere un contingente di prestito e una contingenza di valutazione in atto. Assicurati di parlare con il tuo agente immobiliare prima di firmare un contratto di acquisto per ottenere una solida comprensione di come un contingente di prestito funziona nel tuo stato.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California