Perché gli acquirenti domestici amano i contratti immobiliari
I contratti immobiliari per l'acquisto di case erano molto popolari tra la fine degli anni '70 e l'inizio degli anni '80. A quei tempi, i contratti di vendita rateali, a volte denominati contratti di compravendita, offrivano condizioni di finanziamento più allettanti rispetto alle tariffe più elevate e rigidi standard di qualificazione degli istituti di credito istituzionali.
I contratti di terra iniziarono a scomparire quando il fabbisogno di prestiti si attenuò e i tassi scesero sotto l'8%. Ma non sono scomparsi del tutto e, di fatto, tornano in punta di piedi nel mercato durante la crisi dei mutui.
I proprietari di case precedenti che hanno perso le loro case per preclusione o venduti attraverso una vendita a breve hanno cominciato a contare sui contratti di terra come alternativa di finanziamento quando le grandi banche li hanno allontanati.
Che cos'è un contratto di compravendita di vendita rateale?
Un contratto di vendita rateale è qualsiasi tipo di contratto che richiede pagamenti periodici, ma nel settore immobiliare, viene generalmente definito contratto di terra, contratto di compravendita o contratto di vendita. Il termine "terreno" è fuorviante in quanto un contratto di terra può essere utilizzato per acquistare qualsiasi tipo di immobile con o senza miglioramenti.
Il contratto di vendita rateale specifica il prezzo di vendita, l'importo dell'acconto, il tasso di interesse, l'importo dei pagamenti mensili (o periodici) e i doveri di ciascuna delle parti. Copre tali responsabilità come chi manterrà la casa, pagare per l'assicurazione e le tasse di proprietà - che è generalmente l'acquirente. Il contratto includerà un ricorso per il venditore nel caso in cui l'acquirente cessi di effettuare i pagamenti rateali.
specifiche:
- Contratti di terra o contratti di compravendita sono un accordo di sicurezza tra un venditore, chiamato un venditore e un acquirente, chiamato Vendee.
- Il venditore si impegna a vendere una proprietà finanziando l'acquisto per il venditore.
- Il venditore conserva il titolo legale e il venditore riceve un titolo equo.
- Il finanziamento portato dal proprietario può includere un saldo ipotecario esistente (vedere più sotto) o la proprietà può essere libera e chiara (opzione migliore).
- Al momento del pagamento per intero, il venditore consegna alla proprietà un atto di proprietà.
Contratti di terra all-inclusive (avvolgenti)
- I contratti di avvolgimento contengono un mutuo esistente.
- Il venditore fa un pagamento al venditore.
- Al ricevimento del pagamento, il venditore paga il pagamento del prestatore sottostante e mantiene il resto.
- Se il mutuo esistente ha un tasso di interesse inferiore al tasso di interesse sul contratto, il venditore guadagna interessi extra sul denaro che non appartiene al venditore. Questo è noto come override.
Di seguito è come funziona.
- Supponiamo che il prezzo di vendita sia $ 100.000.
- Il Vendee mette giù $ 10.000.
- Il vendee accetta di effettuare pagamenti su $ 90.000, con interessi al 6,5%, pagabili $ 567.
- Il prestito sottostante esistente è $ 50.000, pagabili al 5% di interessi con un pagamento di $ 268.
- Il venditore guadagna il 6,5% di interessi su $ 40.000 di azioni, più l'1,5% di interessi sul mutuo esistente di $ 50.000 e sacche da $ 299 al mese.
- Il venditore paga anche le tasse, l'assicurazione e tutti gli altri costi di proprietà.
Contratti diritti
Non vi è alcun override di interesse in un contratto diretto. Il venditore può accettare di pagare direttamente il prestatore esistente e effettuare un altro pagamento al venditore, oppure il venditore può inviare un pagamento al venditore, e il venditore erogherà il pagamento al prestatore sottostante.
Diamo un'occhiata all'esempio precedente su un contratto diretto:
- Prezzo di vendita di $ 100.000.
- Vendee mette giù $ 10.000.
- Vendee fa un pagamento di $ 268 sul saldo del prestito esistente di $ 50.000, con interessi al 5%.
- Vendee effettua un secondo pagamento al Venditore su $ 40.000 di finanziamento proprietario, con interessi al 6,5% e pagabile a $ 253 al mese.
- Il totale di entrambi i pagamenti è di $ 521, che consente di risparmiare il Vendee di $ 46 al mese durante il wrap-around.
Potere di vendita
- Alcune compagnie di titoli stilano e assicurano contratti di terra che contengono un venditore, un venditore e un fiduciario. Avrai bisogno di chiamare per trovare un'azienda del genere.
- Come un fiduciario in un atto di fiducia , il venditore e il venditore assegnano il diritto, il titolo e l'interesse al trustee allo scopo di assicurare gli obblighi del venditore e del venditore.
- Nel caso in cui il Vendee smetta di effettuare pagamenti, il Trustee ha il potere di precludere sotto il potere di vendita.
- Il processo di presentazione di una notifica di inadempimento varia da stato a stato.
Clausole di accelerazione nei prestiti sottostanti
Tutti i prestiti oggi contengono clausole di accelerazione e alienazione . I prestatori hanno avuto una lunga storia di prestiti di chiamata immediatamente dovuti e pagabili se gli acquirenti hanno preso il titolo "soggetto a" ai prestiti esistenti . Questo perché gli istituti di credito volevano che gli acquirenti si qualifichino, pagassero i prestiti e aumentassero i tassi di interesse .
Sue Heimbichner, un agente di garanzia presso il Chicago Title di Sacramento, è nel business dal 1976 e ha visto la popolarità dei contratti di terra andare e venire. Una delle più grandi cause legali di quel periodo si è evoluta da acquirenti che assumevano titoli soggetti a ipoteche esistenti detenute da associazioni federali di risparmio e prestito. Il Congresso approvò il Depository Institutions Act del 1982, cancellando efficacemente la capacità di assumere i prestiti esistenti.
Heimbichner dice che i creditori oggi tendono a guardare dall'altra parte. "Alcuni istituti di credito sono contenti di avere i loro pagamenti effettuati", ha detto. Ma non cercare di prendere in prestito i prestiti garantiti dal governo. "Non vuoi fare confusione con il governo", avverte Heimbichner, "perché verrai schiaffeggiato". Se il tuo contratto di terra contiene un'ipoteca esistente, dovresti chiedere il parere di un avvocato immobiliare.
Esempi di prestiti garantiti dal governo sono Fannie Mae o Freddie Mac ei prestiti governativi sono FHA o VA.
Bundle dei diritti di Vendee
Per tutti gli scopi pratici, il Vendee possiede la proprietà e ha il diritto di:
- Possesso.
- Piacere tranquillo e uso della proprietà.
- Esclusione, costringendo gli altri a lasciare i locali.
- Rivendita.
Vantaggi per la Vandea
- Nessuna qualifica, sebbene il venditore possa chiedere una copia del rapporto di credito dell'acquirente.
- Flessibilità di acconto. L'importo è negoziabile.
- La durata della durata del contratto, del tasso di interesse e dei pagamenti è negoziabile.
- Bassi costi di chiusura Non ci sono commissioni di prestito da pagare.
- Chiusura veloce. Le transazioni possono essere chiuse in 7 giorni o meno.
Vantaggi per il venditore
- Prezzo di vendita in genere più elevato e nessuna valutazione. Anche se gli acquirenti sono invitati a ottenere una valutazione.
- Se soggetto passivo, può eventualmente beneficiare di un guadagno differito.
- Reddito mensile.
- Spesso un migliore tasso di rendimento rispetto ai conti del mercato monetario .
- Se la proprietà non è conforme, è un modo semplice per vendere.
- Chiusura veloce.
Suggerimenti per l'acquirente
- Ottieni una valutazione.
- Ottenere l'assicurazione del titolo.
- Coinvolgere i servizi di una holding per mantenere il possesso di un atto eseguito e dei documenti originali.
- Parla con un avvocato immobiliare .
Suggerimenti del venditore
- Tirare il rapporto di credito dell'acquirente.
- Includere entrambi i nomi del fornitore e del venditore sulla polizza assicurativa esistente.
- Assumere una società di erogazione per gestire la raccolta del contratto.
- Parla con un avvocato immobiliare.
Questo articolo non deve essere interpretato come un consiglio legale. Solo gli avvocati possono offrire consulenza legale.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, è un broker-associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.