Prendere in consegna il prestito di un altro ha senso per alcuni acquirenti domestici
Andando avanti, però, le ipotesi di mutuo stanno trovando un posto nel mercato immobiliare. Non sono per ogni acquirente domestico e non si adattano agli obiettivi di ogni venditore. Ma in alcuni casi, un'ipotesi di prestito potrebbe essere la scelta migliore per tutte le parti interessate, prevedendo, ovviamente, che il prestatore esistente consentirà l'assunzione del prestito.
Questo di per sé è il kicker.
Perché alcuni acquirenti preferiscono un nuovo prestito su un mutuo ipotecario
- Troppa equità
Parte del motivo per cui le ipotesi di prestito non furono utilizzate durante la fine degli anni '80 e l'inizio degli anni '90 fu perché durante gli anni del boom i venditori avevano troppa equità e gli acquirenti non avevano abbastanza denaro per colmare il divario tra il prestito e il prezzo di vendita . Molti venditori non erano disposti a fare il finanziamento proprietario .
- Bassi tassi di interesse
Un altro motivo per cui le ipotesi di prestito sono andate perdute per decenni è perché gli acquirenti di solito potevano ottenere un interesse inferiore acquistando un nuovo prestito piuttosto che assumendo il prestito esistente. Non aveva molto senso finanziario assumere un prestito del 7% quando la banca in fondo alla strada offriva il 5%.
- Clausole di alienazione
Il motivo principale per cui pochi compratori perseguivano ipotesi di prestito dal 1990 al 2009 era perché quasi ogni mutuo conteneva una clausola di alienazione . Una clausola di alienazione nel mutuo ha dato alla banca il diritto di accelerare , il che significa richiedere il pagamento immediato per intero, in caso di trasferimento del titolo.
Prima di prendere in considerazione un mutuo ipotecario
Il clima deve essere giusto per l'assunzione di un mutuo. Ci sono generalmente tre tipi di prestiti che consentono assunzioni : prestiti FHA e prestiti VA e prestiti di portafoglio bancario. In genere, altri prestiti richiedono il pagamento integrale nel caso in cui la casa venga venduta a un altro acquirente. A volte, gli acquirenti prendono titolo e non assumono il prestito. Comprare una casa può essere rischioso. Prima di considerare un'ipotesi di prestito:
- Confronta i tassi di interesse
Quando i tassi di interesse sono superiori al tasso di interesse del prestito esistente , potrebbe avere un senso finanziario assumere il prestito esistente a un tasso di interesse più basso. La differenza in un pagamento mensile di $ 200.000 al 5% rispetto al 7% è di $ 257 al mese. Più di 5 anni, questo è un risparmio di $ 15.420.
- Confronta le commissioni del prestito
A causa dei requisiti federali TRID , i creditori sono tenuti a fornire ai mutuatari una stima dei costi di chiusura, denominata stima del prestito. La stima del prestito spiega tutti i costi associati all'ottenimento di un mutuo . In generale, gli acquirenti pagano molto di più in commissioni di prestito per ottenere un nuovo prestito di quanto costi per assumere un prestito esistente. La differenza potrebbe essere diverse migliaia di dollari o più. Chiedete alla banca di darvi una dichiarazione contenente le sue tasse di assunzione del prestito.
- Ottenere una dichiarazione del beneficiario e una copia del mutuo
Prima di prendere la parola del venditore per questo e spendere soldi per le ispezioni a casa , ottenere una copia della dichiarazione del beneficiario per determinare il saldo del prestito non pagato e se il prestito è davvero ipotizzabile. Nei mercati immobiliari più deboli, la differenza tra il saldo non pagato e il prezzo di vendita potrebbe essere abbastanza bassa da consentire un pagamento in anticipo del 10 o del 20 percento.
È consigliabile consultare un avvocato immobiliare per saperne di più sui tuoi diritti e responsabilità prima di impegnarti in eventuali opzioni di finanziamento creativo. Niente è mai più una schiacciata.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.