Mutui ipotecari a carico del venditore

Come vendere mutui di ritorno del venditore

A volte i venditori accettano di fare un prestito per aiutare un acquirente a casa a comprare una casa . I venditori che accettano di finanziare tutto o parte del prezzo di acquisto ricevono documenti che attestano i termini e le condizioni del prestito. Gli strumenti di restituzione del venditore sono tipicamente registrati nei registri pubblici. I trasferimenti di valore da parte del venditore possono essere sotto forma di mutuo , atto fiduciario , contratto fondiario o anche un acquisto di leasing . La maggior parte dei carryback è garantita da una cambiale .

Motivi per i venditori Mutui ipotecari

Quando i tassi di interesse sono alti o le linee guida sul credito sono più severe, gli acquirenti chiedono ai venditori di agire al posto della banca e portano il finanziamento per loro. Se la casa è libera e chiara senza alcun prestito esistente, il venditore potrebbe portare tutto il finanziamento o l'acquirente potrebbe ottenere un prestito convenzionale a tasso fisso per parte del prezzo di acquisto e chiedere al venditore di finanziare il saldo.

Se c'è un prestito esistente garantito a casa, i venditori potrebbero lasciare che gli acquirenti assumano i pagamenti del prestito esistenti, anche se il prestito rimarrà nel nome del venditore. La differenza tra il prezzo di vendita, meno l' acconto e il prestito esistente è l' equità che il venditore trasporterà come prestito.

I venditori accettano di portare parte o tutto il finanziamento per una serie di motivi, alcuni dei quali sono:

• È un mercato immobiliare soft o down . Il finanziamento gestito dal proprietario attirerà un maggior numero di acquirenti.

• Gli acquirenti non possono beneficiare di un prestito convenzionale.
• Il venditore si trova ad affrontare guadagni in conto capitale sulla vendita della proprietà e può rinviare quella parte che è finanziata.
• Il finanziamento offre al venditore un tasso di rendimento migliore rispetto a un conto del mercato monetario.
• I venditori a volte vogliono un reddito mensile.
• La proprietà è non conforme e nessun istituto di credito presterà su di esso.

• Spesso i venditori possono ricevere un maggiore prezzo di vendita in cambio dell'offerta di finanziamento proprietario.

Inconvenienti dei mutui di restituzione del venditore

• L'acquirente potrebbe non eseguire i pagamenti, facendo sì che il venditore avvii procedimenti di preclusione .
• Dopo la preclusione, la restituzione dei pagamenti arretrati al prestatore esistente, se esiste un prestito esistente, pagando i costi di chiusura e le commissioni immobiliari , il venditore potrebbe non essere lasciato con qualsiasi equità.
• I venditori che riportano indietro i mutui hanno legato il denaro assicurandolo alla proprietà.

Conversione del venditore in contanti

C'è un grande gruppo di investitori privati ​​sul mercato che compra regolarmente strumenti di restituzione del venditore. Tuttavia, non pagano il valore nominale. Gli investitori guardano al rendimento che riceveranno nel corso della durata dell'investimento e questo rendimento può essere aumentato se l'investitore paga meno del saldo dovuto.

Gli sconti variano su tutta la linea, ma i venditori possono aspettarsi di perdere dal 10 al 30 percento del saldo non pagato, a seconda di quanto segue:

• Condimento Ciò significa per quanto tempo il venditore ha ricevuto pagamenti sul finanziamento del carry-back. Un venditore che ha ricevuto pagamenti puntuali per un periodo di 12 mesi riceverà più denaro di un venditore in possesso di un mutuo nuovo di zecca.

• Tasso di interesse Maggiore è il tasso di interesse, minore è lo sconto. Un tasso di interesse più basso attirerà gli investitori che desiderano uno sconto maggiore.
• Termine mutuo I mutui a lungo termine come un mutuo a 30 anni non sono così attraenti per un investitore come un mutuo a breve termine; pertanto, i mutui a lungo termine sono generalmente venduti a sconti superiori a quelli a breve termine.
• Penali per pagamento anticipato e addebiti in ritardo . Anche i mutui a ricatto che contengono una penalità di pagamento anticipato e un addebito in ritardo sono più interessanti per gli investitori, il che influisce sul tasso di sconto applicato.
• Rapporto prestito-valore . I rapporti più bassi tra prestito e valore ricevono sconti più favorevoli. Rapporti più elevati sono considerati a maggior rischio e gli sconti sono più alti.

Gli investitori considerano anche il tipo di sicurezza, il valore stimato, la posizione, le amenità, le condizioni e il merito di credito, se noto, degli acquirenti.

Tasse di vendita per un mutuo a riconsegna

L'investitore può chiedere al venditore un mutuo di riporto per recuperare tutti i costi associati alla vendita della nota e del mutuo. Potrebbe esserti richiesto di pagare tali commissioni come:

• Politica del titolo
• Commissione di deposito
• Preparazione del documento
• Valutazione
• Dichiarazione del beneficiario
• Corriere / Bonifici
• Registrazione
• Commissione, se presente

Trovare gli investitori per comprare mutui riconducibili

Ci sono investitori privati ​​e investitori commerciali. Alcuni sono rappresentati da mediatori ipotecari , altri no:

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_{Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.}