Prima di acquistare una casa in vendita a breve

by Elizabeth Weintraub

Gli acquirenti perseguono vendite allo scoperto per ottenere un buon affare e credono fermamente che l'acquisto di una vendita allo scoperto offrirà questa opportunità. Quindi, quando vedi un prezzo elencato per una casa che pensi sia troppo basso per il quartiere, prima di saltare su quel prezzo come il fudge caldo di un gelato, chiedi al tuo agente di chiamare l'agente dell'elenco per scoprire se la casa è un corto saldi.

Perché potresti voler pensarci due volte prima di fare un'offerta su una preclusione, una vendita a breve.

Non è così semplice come si può credere e molto pochi possono chiudere in 30 giorni o meno.

Molti dei miei compratori di Sacramento aspettano da 6 settimane a 6 mesi per chiudere una vendita breve, a volte più lunga.

Che cos'è una vendita breve?

Una vendita allo scoperto di successo significa che il prestatore del venditore è disposto ad accettare un pagamento scontato per rilasciare un mutuo esistente. Solo perché una proprietà è elencata con termini di vendita allo scoperto non significa che il creditore accetterà la tua offerta, anche se il venditore lo accetta. Questo perché i venditori devono qualificarsi per una vendita allo scoperto. Se il loro agente vende pochissime vendite allo scoperto, questa è una bandiera rossa per il tuo acquirente.

Essere consapevoli del fatto che il venditore non deve essere in default - per aver smesso di effettuare pagamenti ipotecari - prima che un creditore considererà una vendita allo scoperto. Un creditore può considerare una vendita allo scoperto se il venditore è attuale ma il valore è diminuito. Il venditore può essere sovraccarico, deve più della casa vale, quindi un prezzo scontato potrebbe portare il prezzo in linea con il valore di mercato , non al di sotto di esso.

Controlla i documenti pubblici

Fai la tua ricerca prima di fare un'offerta per l'acquisto. Il tuo agente può scoprire chi è nel titolo, se è stata presentata una notifica di preclusione e quanto è dovuto al / ai prestatore / i. Questo è importante perché ti aiuterà a determinare quanto offrire.

Ricorda, le banche non sono sotto costrizione ad accettare una vendita allo scoperto, quindi l'offerta deve essere ragionevole.

Se ci sono due prestiti , potresti avere un problema. La posizione del primo mutuante è protetta dal secondo prestatore, a meno che il secondo prestatore non voglia precludere. Se un venditore deve $ 160.000 per il primo e $ 40.000 per il secondo, offrendo $ 160.000 non lascia nulla per il secondo. Il primo dovrà dare qualcosa al secondo per ottenere la sua collaborazione, ma non è così tanto che si potrebbe pensare. Spesso $ 3.000 a $ 6.000 sono accettabili.

Assumere un agente con esperienza di vendita a breve

È un attacco contro di te se l'agente di quotazione non ha mai gestito una vendita allo scoperto, ma è anche peggio se il tuo agente non ha esperienza in quell'arena. Non entrare in una situazione in cui hai il cieco che guida il cieco. È necessario un agente di vendita allo scoperto con esperienza che possa anticipare sorprese e impedire che si verifichino problemi.

Un agente con esperienza nelle vendite allo scoperto aiuterà ad accelerare la transazione e proteggere i tuoi interessi. Non vuoi perdere nessun dettaglio importante a causa dell'inesperienza o scopri che la tua transazione non si chiuderà in tempo perché nessuno si è preso la briga di seguirlo tempestivamente.

Qualificazione della proprietà e del venditore per una vendita breve

È improbabile che un creditore accetti una vendita a breve, a meno che il venditore non abbia un'equity e non sia in grado di rimborsare la differenza tra il prezzo di vendita e i prestiti esistenti. I venditori devono fornire una lettera di disagio al prestatore. I venditori possono anche pagare le tasse sull'ammontare del debito che è perdonato.

Un venditore che conosco una volta ha chiesto al compratore di sfuggire al venditore $ 1.000 per avere il diritto di acquistare la proprietà del venditore. Abbiamo detto no. Questa è una frode. Il prestatore ha perseguito legalmente quel venditore. Non essere attirato dai venditori che suggeriscono questa pratica. In una vendita breve, il venditore di solito non riceve denaro perché il creditore sta perdendo denaro. Una vendita allo scoperto di HAFA era una volta un'eccezione, ma quelli non esistono più.

Invia la documentazione e l'offerta di acquisto al mutuante

Una volta che il venditore ha accettato la tua offerta, l'agente di quotazione lo farà al prestatore per l'approvazione. Non hai un accordo finché il creditore non accetta. Inoltre, il creditore vorrà una copia del tuo deposito di denaro sincero e prova di fondi . Non stupirti se il finanziatore ti chiede di aumentare il prezzo di vendita.

Inoltre, il creditore vorrà vedere che hai il tuo prestito disponibile e che sei stato approvato. Invia una lettera di pre-approvazione per il creditore, datata negli ultimi 30 giorni. Aiuterà se il tuo agente invia una lista di vendite comparabili che supportano il prezzo che stai offrendo a pagare per la casa.

Dare tempo al Lender di vendita a breve di rispondere

Fai la tua offerta subordinata all'accettazione del creditore. Dare al prestatore un periodo di tempo entro il quale rispondere, dopo di che, sarai libero di cancellare.

Alcuni istituti di credito presentano vendite allo scoperto in commissione, ma la maggior parte può prendere una decisione entro due settimane o tre mesi. L'agente di quotazione dovrebbe avere le informazioni di contatto appropriate per il creditore. Come acquirente, non puoi contattare il mutuante né il tuo agente, quindi sii paziente.

Comprendere le commissioni di vendita allo scoperto

Indipendentemente dalla commissione, il venditore ha accettato di pagare, il creditore è l'entità che approva la commissione. Sebbene il venditore non trattiene alcuno dei soldi, il venditore paga comunque la provvigione dai proventi della vendita. Il prestatore probabilmente negozia la commissione direttamente con il broker di quotazione, che condividerà quindi la commissione con il proprio agente.

Se hai firmato un contratto di intermediazione con il tuo agente, chiedi se l'agente rinuncia alla differenza dovuta o potresti doverlo versare di tasca tua. Alcuni broker sentono che è ingiusto penalizzare l'agente, ma il creditore sta chiamando i colpi.

Riservare le ispezioni del diritto di condurre

Generalmente, il creditore non permetterà a un venditore di pagare gli articoli consueti che un venditore tradizionale pagherebbe. Questi includono i piani di protezione domestica per l'acquirente, le ispezioni tetto / parassiti / termiti e i completamenti dei parassiti. A un acquirente verrà chiesto di acquistare la proprietà "così com'è", il che significa che nessuna riparazione.

È estremamente importante che un acquirente ottenga un'ispezione domiciliare. Torna a Come gestire le vendite allo scoperto

Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.