Requisiti di qualificazione per la vendita a breve
Che cos'è una vendita breve?
Una vendita allo scoperto avviene quando il mutuante è in cortocircuito su un mutuo, il che significa che il mutuante accetta meno dell'importo totale dovuto.
Se il tuo mutuo è di $ 100.000, ma la tua casa vale, ad esempio, $ 90.000, sei $ 10.000 a breve, esclusi i costi per chiudere la vendita come commissioni immobiliari , costi di registrazione o titolo e spese di deposito. È possibile avere una vendita allo scoperto se il saldo del mutuo corrisponde al prezzo di vendita perché ci sono ancora costi di chiusura che porteranno la vendita in territorio "corto".
A volte, per evitare di passare attraverso il costo della preclusione , un istituto di credito sanzionerà una vendita a breve lasciando un acquirente ad acquistare la casa per meno del saldo del mutuo mentre la casa è in fase di pre-preclusione. Una fase di preclusione è una delle tre fasi dei pignoramenti .
Ecco alcuni passaggi esemplificativi di una vendita breve:
- Il venditore firma un accordo di quotazione con un agente immobiliare soggetto alla vendita come vendita allo scoperto con l'approvazione di una terza parte (la banca).
- L'agente trova un acquirente che fa un'offerta in base al valore di mercato, che è spesso inferiore all'importo del mutuo.
- Il venditore accetta l' offerta di acquisto dell'acquirente .
- Il prestatore del venditore accetta l' offerta di acquisto dell'acquirente .
- La transazione si chiude quando l'acquirente consegna i fondi, il prestatore rilascia il privilegio e il venditore consegna l'atto.
Nella terra delle fiabe, tutti vivono felici e contenti. Tranne il venditore. Ci sono conseguenze
Qualifiche per una vendita a breve
Prima di salire con entusiasmo a bordo del carrozzone di vendita a breve, considerare quanto segue per determinare se è possibile qualificarsi per una vendita allo scoperto. Se non è possibile rispondere affermativamente a tutti e quattro i requisiti, è possibile che non si possa beneficiare di una vendita allo scoperto.
- Il valore di mercato della casa è diminuito.
Le vendite paragonabili devono dimostrare che la casa vale meno del saldo non pagato a causa del mutuante. Questo saldo non pagato può includere una penalità di pagamento anticipato .
- Il mutuo è in o vicino allo stato di default.
Un tempo i creditori non consideravano una vendita allo scoperto se i pagamenti erano attuali, ma non è più così. Rendendosi conto che altri fattori contribuiscono a un potenziale default, molti istituti di credito sono desiderosi di superare i problemi futuri al passo. Non è sempre necessario essere in default.
- Il venditore è caduto in difficoltà.
Il venditore deve inviare una lettera di disagio che spieghi perché il venditore non può pagare la differenza dovuta alla vendita, compreso il motivo per cui il venditore ha o smetterà di effettuare i pagamenti mensili.
Alcuni esempi che NON costituiscono un disagio sono:
- Cattive decisioni di acquisto Far saltare lo stipendio su un sistema home theater con audio surround non si presenta come una difficoltà.
- Insoddisfatto dei vicini. Anche se ogni casa sul tuo blocco si è trasformata in case in crescita, questo non si qualificherà come un disagio.
- Comprare un'altra casa Al prestatore non importa se hai deciso che la casa non è più adatta a te o alla tua famiglia e, in effetti, se hai comprato un'altra casa, potresti non qualificarti affatto per una vendita allo scoperto.
- Gravidanza. Aumentare le dimensioni della tua famiglia o iniziare una famiglia non è considerato un disagio.
- Traslocare in un appartamento. Se decidi di trasferirti da casa tua, è una decisione di vita e non è un buon motivo per abbandonare la tua casa.
- Disoccupazione
- Divorzio
- Emergenza medica / malattia improvvisa
- Fallimento
- Morte
- Il venditore non ha beni
Il creditore vorrà probabilmente vedere una copia delle dichiarazioni dei redditi del venditore e / o una dichiarazione finanziaria. Se il creditore scopre beni, il creditore non può concedere la vendita allo scoperto perché il creditore sentirà che il venditore può pagare la differenza in corto. I venditori con beni possono ancora ottenere una vendita allo scoperto, ma potrebbero essere tenuti a rimborsare il deficit.
Ad esempio, se il venditore ha contanti in un conto di risparmio , possiede altri immobili, azioni, obbligazioni o anche conti IRA, il creditore molto probabilmente determinerà che il venditore ha beni. Tuttavia, il creditore potrebbe scontare l'importo che il venditore è tenuto a rimborsare.
Molte entità traggono profitto dalle vendite allo scoperto, ma non vi è alcun profitto di vendita allo scoperto da parte del venditore .
Short Sale Conseguenze
Una vendita allo scoperto dipende da un acquirente che fa un'offerta per l'acquisto.
Se non ricevi un'offerta, non ti qualificherai per una vendita a breve. Quindi, anche se soddisfi tutti gli altri criteri, è possibile che nessuno comprerà la vendita allo scoperto . Dipende anche dal prestatore che accetta l'offerta dell'acquirente. Se il creditore rifiuta l'offerta , una vendita allo scoperto non avrà luogo.
- Conseguenze fiscali
Se il finanziatore accetta la vendita a breve, il creditore può avere il diritto di emettere un 1099 per la differenza in pareggio, a causa di una disposizione nel codice IRS sulla remissione del debito. Molte situazioni sono esenti dal perdono del debito, secondo il Mortgage Forgiveness Relief Act del 2007.
Dovresti parlare con un avvocato immobiliare e un commercialista per determinare l'ammontare delle conseguenze fiscali sulle vendite allo scoperto e se puoi permetterti di pagare tali imposte, se ce ne sono.
- Rapporto di credito incompleto
Mentre una vendita a breve non verrà visualizzata sul tuo rapporto di credito, lo stato del prestito sarà. Per quelli in default, è una pre-preclusione che è stata riscattata, che viene spesso indicata come Pagata in Full per meno di quanto concordato . Le vendite allo scoperto influenzano i rating del credito . Mentre il danno al tuo rapporto di credito potrebbe non sembrare così grave come una preclusione a voi, i creditori non possono fare la distinzione.
Detto questo, ci sono sempre delle eccezioni alle qualifiche per una vendita allo scoperto. Ci sono alcuni tipi di vendite allo scoperto, a seconda delle linee guida del prestatore, che non hanno alcuna qualifica.
Cerca sempre un avvocato prima di tentare una breve vendita. Un agente immobiliare non può darti una consulenza legale.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.