Ma hanno bisogno di un avvocato per fare la vendita allo scoperto? Forse no. Soprattutto non in California, dove le leggi già offrono protezione ai consumatori.
Qualche tempo fa, un venditore mi ha ingaggiato per venderla come una vendita allo scoperto a El Dorado Hills. La sua casa era stata in precedenza depositata quando era elencata da un altro agente. Presumibilmente, quell'agente immobiliare disse al venditore che era responsabilità del venditore negoziare la sua vendita allo scoperto! L'agente ha detto di non avere abbastanza tempo per chiamare la banca e, se il venditore voleva che la banca accettasse la sua vendita allo scoperto, il venditore doveva chiamare la banca da sola.
Inutile dire che è per questo che la quotazione è scaduta e la vendita allo scoperto è stata annullata. Non è una buona idea cercare di negoziare la tua vendita allo scoperto, per una moltitudine di ragioni. D'altra parte, ci sono molti agenti immobiliari in giro che si definiscono specialisti certificati di vendita allo scoperto perché hanno dormito in un corso di 3 ore da qualche parte, ma hanno chiuso poche, se del caso, effettive transazioni di vendita allo scoperto.
Perché è necessario assumere un avvocato per negoziare una vendita a breve
Per andare al sodo, se avete domande legali, è necessario assumere un avvocato. È contro la legge per un agente immobiliare che non è autorizzato a esercitare la legge per dispensare la consulenza legale. Anche se l'agente conosce la risposta a una domanda legale, un agente immobiliare non può dirlo.
Le leggi cambiano tutto il tempo. Le banche hanno avvocati con personale che si sono laureati in giurisprudenza. Se una banca può trovare un modo per mettere la compressione sul venditore di una vendita a breve, pensi che la banca esiterà nel minimo? Ecco 3 buoni motivi per assumere un avvocato per negoziare una vendita allo scoperto:
Rilascio di responsabilità personale
Sebbene una banca possa perdonare il saldo tra il saldo del mutuo e il prezzo finale di vendita, la banca potrebbe non esonerare il venditore dalla responsabilità personale . Ciò significa che è possibile che la banca possa essere in grado di onorare legalmente le retribuzioni future di un venditore, allegare conti bancari o altrimenti perseguire il venditore per quei soldi. Si chiama giudizio di carenza . La lettera di approvazione della vendita a breve può o non può contenere verbosità che esplicita i diritti specifici della banca. L'assenza di tale linguaggio non garantisce che la banca abbia rilasciato un venditore.
Gli avvocati dicono che anche un prestito di denaro per l'acquisto (che non recuva in California, a determinate condizioni) potrebbe tornare a perseguitare un venditore anni dopo, specialmente se la banca si riserva il diritto di riscuotere o in qualche modo è in grado di dimostrare i termini di il prestito era cambiato durante i negoziati di vendita allo scoperto . Le leggi in California proteggono i venditori da 1 a 4 unità.
Protezione del patrimonio
Le banche esaminano la dichiarazione finanziaria di un venditore. Le banche esaminano i conti bancari di un venditore, le dichiarazioni dei redditi e sono noti per ottenere il rapporto di credito di un venditore. Se la banca sta subendo una perdita sulla vendita, ovviamente la banca vorrebbe recuperare una parte di tale perdita. Ecco perché la banca esamina il patrimonio del venditore e il reddito disponibile.
Se il venditore sta tentando una vendita allo scoperto senza difficoltà , è molto probabile che la banca chiederà un contributo al venditore . Anche se il venditore si qualifica per una vendita allo scoperto con difficoltà finanziarie , la banca potrebbe richiedere un contributo. Ciò significa che al venditore potrebbe essere richiesto di portare i soldi per chiudere. La banca potrebbe chiedere al venditore di liquidare un conto azionario o toccare fondi pensione. Le leggi in California proteggono i venditori da 1 a 4 unità.
Pace della mente
Una volta chiusa la vendita allo scoperto, la maggior parte dei venditori vorrebbe mettere la dura prova dietro di loro.
Un avvocato può offrire a un venditore questa assicurazione. Un agente immobiliare non può.
Perché alcuni venditori non assumono gli avvocati per negoziare le vendite allo scoperto
Chi ha più potere nelle trattative con una banca? Un avvocato o un agente immobiliare? La risposta corretta è l'avvocato. Quindi, perché non più venditori assumono un avvocato per negoziare la vendita allo scoperto ? Per i seguenti motivi:
- Non capisco il beneficio
- Agente, famiglia o amici hanno detto loro di non farlo
- Non posso permettermi di pagare un avvocato
- Erroneamente credono che il loro agente offra servizi legali gratuitamente
- Non affrontare responsabilità e non avere attività
Personalmente, credo che ogni venditore a breve vendita possa beneficiare di una consulenza legale prima di mettere una casa sul mercato come una vendita allo scoperto. Suggerisco a tutti i miei clienti di ottenere una consulenza legale. Soprattutto se trovo bandiere rosse che potrebbero tornare a mordere loro. Mentre il programma di vendita allo scoperto del governo HAFA offre alcune protezioni per i venditori, non prende il posto di ottenere consulenza legale. Inoltre, alcuni stati richiedono che un avvocato gestisca la vendita allo scoperto. La California non è uno di quegli stati. In California, gli agenti immobiliari generalmente autorizzati gestiscono vendite allo scoperto.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.