Ricorda di guidare in macchina da bambino e infastidire i tuoi genitori: ci siamo già arrivati? Siamo arrivati? Se lo fai, ti sentirai ancora peggio in attesa dell'approvazione della vendita a breve, perché molto probabilmente ci vorrà molto più tempo del previsto. Se pratichi lo yoga o riesci ad entrare nello Zen ad abbracciare la pazienza, le cose ti saranno più facili, ma la maggior parte degli acquirenti fa davvero fatica ad aspettare il processo di approvazione.
Non sei solo.
Un lettore chiede: "Ho presentato un'offerta in una vendita allo scoperto quasi 5 mesi fa, e ultimamente non abbiamo ricevuto notizie dall'agenzia di quotazione. Il mio agente chiama ogni settimana per sapere se la banca ha accettato la nostra offerta. l'agente di quotazione non la richiama, non sappiamo quante offerte la banca sta guardando o anche se la nostra offerta è la migliore, quanto tempo dovrebbe aspettare un acquirente per l'approvazione della vendita allo scoperto? "
Risposta: gli acquirenti di vendita allo scoperto in tutto il paese stanno cantando il blues insieme a te. Ogni vendita allo scoperto è diversa e dipende tanto dal creditore quanto dall'agente di quotazione . Alcuni agenti di quotazione esternalizzano le loro trattative di vendita allo scoperto a terzi, il che può spesso ritardare una risposta.
Qualificare la vendita a breve prima di scrivere l'offerta
Prima di decidere di acquistare una casa in vendita a breve , chiedi al tuo agente di fare un piccolo lavoro di preparazione. Alcune delle cose che potrebbe fare il tuo agente sono:
- Esaminare le vendite comparabili
Molte banche scenderanno un po 'il prezzo dal valore di mercato, ma per ottenere l'accettazione, le offerte dovrebbero essere ragionevoli e vicine alle vendite comparabili .
- Controlla il track record dell'agente di vendita a breve vendita
Se l' agente di vendita a breve vendita ha pochissimi annunci di vendita a breve e ha poca esperienza in realtà chiudendo una vendita a breve, le possibilità di accettazione dell'offerta potrebbero essere ridotte.
- Chiedi quante offerte di vendita a breve sono state presentate al venditore
Mentre l'agente di quotazione può rifiutarsi di rivelare i prezzi dell'offerta, l'agente dovrebbe comunicare al proprio agente il numero di offerte ricevute. Se ci sono più offerte di vendita allo scoperto , potrebbe essere necessario offrire più del prezzo di listino.
- Scopri se il pacchetto di vendita abbreviata dei venditori è completo
I negoziatori bancari non elaboreranno un file se il pacchetto di vendita allo scoperto dei venditori è incompleto. Quel file andrà in fondo alla pila se manca la documentazione che la banca richiede.
Quanti prestiti sono garantiti alla proprietà?
Più di un prestatore potrebbe significare che il file impiegherà più tempo per chiudersi. Alcuni istituti di credito junior richiedono richieste di prom non garantite da parte del venditore o più denaro del solito dal primo istituto di credito. Inoltre, alcuni istituti di credito considereranno solo la prima offerta. Se non sei la prima offerta, la tua offerta potrebbe cadere nel dimenticatoio.
Quanto durano le vendite allo scoperto?
Questa è la domanda da un milione di dollari. Ho chiuso le vendite allo scoperto entro 6 settimane dalla data in cui ho elencato la proprietà alla data di chiusura. Altri possono richiedere 30 giorni. Ma la maggior parte sarà di 3 o 4 mesi. Alcune vendite allo scoperto della Bank of America , credono o meno, ottengono l'approvazione in meno di 30 giorni. Le vendite allo scoperto della Wachovia a volte possono durare in 24 ore.
Altri istituti di credito sono così sommersi da richieste di vendita a breve che i suoi dipendenti non possono rispondere in modo tempestivo. Ciò che una volta richiese due mesi può facilmente richiedere quattro mesi, e non esistono due istituti di credito uguali. Se un prestatore era reattivo in primavera, non significa che il tempo di risposta in autunno rispecchierà.
Il processo di vendita allo scoperto, dalla presentazione all'approvazione della vendita allo scoperto , è generalmente il seguente:
- Presentazione dell'offerta e pacchetto completo di vendita allo scoperto dal venditore.
- La banca conferma la ricezione - da 10 a 30 giorni.
- La banca ordina un BPO o una valutazione - da 2 settimane a 2 mesi.
- Il file viene esaminato da 2 a 10 giorni lavorativi.
- Il negoziatore è assegnato - da 2 a 10 giorni lavorativi.
- Il negoziatore di livello II può essere assegnato - 10 giorni lavorativi.
- Il file è approvato o rifiutato - da 30 a 120 giorni, a seconda dell'investitore.
Alcune vendite allo scoperto richiedono ulteriori livelli di approvazione.
Se l'investitore è un'entità governativa, solo questo può aggiungere un paio di settimane al processo di approvazione della vendita a breve termine. Allo stesso modo se il mutuo ha un'assicurazione ipotecaria, che potrebbe non essere stata aggiunta dal mutuatario.
Se hai passato oltre 120 giorni, è possibile che l'agente di quotazione o un negoziatore di terze parti non sia in linea e non sia sicuro di chiamare la banca. Chiamare la banca significa attendere in attesa da 10 minuti a un'ora o più.
Oppure, un lungo periodo di vendita breve può anche significare che la banca ha problemi interni, non abbastanza personale o ha perso il file alcune volte, inducendo l'agente di quotazione a inviare nuovamente il pacchetto più e più volte. Solo per quello che sai, le vendite allo scoperto FHA, intese quelle attraverso l'HUD, in genere comportano lunghi ritardi.
Può anche significare che la valutazione è sostanzialmente più alta della tua offerta e l'agente di quotazione sta costruendo un caso per un nuovo valutatore. Sebbene, posso dire che le mie vendite medie corte richiedono circa 6-8 settimane per approvare, in genere chiediamo all'acquirente di prepararsi ad attendere 90 giorni.
Sfortunatamente, non puoi sempre evitare problemi con una vendita allo scoperto. La pazienza è la chiave. Molto probabilmente otterrai l'approvazione per la vendita a breve. Una delle cose più difficili da capire per gli acquirenti è la minaccia alla banca con cancellazione significa nulla per la banca. Il bank.does.not.care. La banca non si preoccupa delle condizioni della proprietà, della sua posizione, delle riparazioni che si desidera effettuare o di qualsiasi questione urgente che interessa l'acquirente.
La cosa migliore è metterlo fuori e aspettare, a patto che tu voglia veramente la casa.
SUGGERIMENTO: in genere se vedi una casa languire sul mercato mese dopo mese come una vendita allo scoperto, contrariamente a quanto si crede, NON è il creditore che sostiene la vendita a domicilio. Probabilmente l'acquirente che ha annullato, è stato sostituito con una nuova offerta e l'intero processo è iniziato.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California .