Domanda: come posso trovare le vendite allo scoperto?
Un lettore chiede: "Come posso trovare le vendite allo scoperto da elenchi MLS? Alcuni degli annunci dicono che è una vendita breve, ma alcuni non lo fanno ancora sono vendite allo scoperto. So che il mio agente può capire quali sono le vendite allo scoperto. questa informazione non è disponibile al pubblico? "
Risposta: Ogni sistema MLS è diverso, quindi gli elenchi delle vendite brevi non sono sempre evidenti. Sembra esserci un movimento verso l'identificazione di inserzioni a breve vendita a causa di controversie di commissioni .
Quando gli agenti litigano per il denaro, i sistemi vengono spesso messi immediatamente in atto per impedire che le controversie accadano. Gli agenti spesso combattono con altri agenti per i soldi. È una battaglia comune.
Che cos'è una vendita breve?
Le vendite allo scoperto tendono a verificarsi quando i valori delle proprietà scendono o le valutazioni gonfiate sono state ottenute per l'acquisto, rendendo la proprietà del valore inferiore all'importo del suo mutuo. Ciò significa che quando un venditore stipula un contratto di acquisto da vendere per un importo inferiore al saldo attuale del mutuo della casa, se il venditore non sta portando soldi per chiudere , il creditore deve approvare la vendita allo scoperto . Questo perché il creditore sta prendendo una perdita per consentire un pagamento inferiore all'importo dovuto.
Una vendita allo scoperto può verificarsi anche se semplicemente non ci sono abbastanza soldi per pagare tutti i costi della vendita e del mutuo. È possibile vendere una casa per più del mutuo e tuttavia la vendita sarà breve perché non ci sono abbastanza soldi dai proventi per pagare tutti i costi che il venditore deve sostenere per vendere.
In genere, le vendite allo scoperto non sono occasioni per un acquirente. Ciò non significa sempre che l'acquirente stia acquistando la proprietà sotto il mercato e potrebbe volerci molto tempo per chiudere, se si chiude del tutto, tra una miriade di altri motivi. Non tutti i creditori approveranno ogni vendita allo scoperto e molti dei prezzi di vendita brevi pubblicizzati non sono un prezzo reale .
Sono ipotesi plausibili su ciò che serve per vendere la casa.
Più esperienza un agente possiede per fare vendite allo scoperto, più è probabile che il prezzo sia ragionevole e accettabile per un creditore. Alcuni agenti fanno solo i prezzi e poi sono delusi quando la loro vendita allo scoperto è negata.
Controversie della Commissione di vendita allo scoperto
Il problema sorge quando un agente prende una quotazione in una casa che non è ancora in default, il che significa che il venditore sta ancora effettuando pagamenti al creditore. Durante la durata del contratto di quotazione , se viene presentata una Notifica di inadempienza, ciò potrebbe modificare i termini dell'inserzione. Ora diventa un annuncio di vendita breve , soggetto a negoziazione delle commissioni da parte del creditore.
Nella MLS di Sacramento, le nostre regole stabiliscono che i commenti degli agenti - quelli che il pubblico non può vedere - devono contenere verbosità che specifichi esplicitamente la vendita sono soggetti all'approvazione del mutuante e come sarà divisa una eventuale eventuale variazione della commissione. Questo perché l'elenco potrebbe specificare un importo e il creditore potrebbe approvare un importo diverso.
Alcuni istituti di credito scontano la commissione, pagando meno di quanto pagherebbe un venditore. Un agente di quotazione non includeva verbosità riguardo a una commissione ridotta. Mentre era in deposito , l' agente dell'acquirente ha insistito sul fatto che il suo intermediario aveva diritto alla commissione originariamente elencata in MLS.
L' agente di quotazione finì col dare una grossa fetta della sua commissione all'agente del compratore.
Trovare elenchi di vendita brevi
La maggior parte delle vendite allo scoperto sono elencate da agenti immobiliari . Troverai queste inserzioni sui siti web locali e nei feed MLS su vari siti. Alcuni istituti di credito si sono lamentati della pubblicità che identifica la casa come una vendita breve, perché i finanziatori ritengono che li metta in una posizione di svantaggio quando si tratta di prezzi delle case . Hanno ragione. Un compratore generalmente offre di meno quando è pubblicizzato come una vendita allo scoperto.
Se hai accesso ai termini di ricerca, guarda prima dove appare il termine vendita allo scoperto. Potrebbe essere in "status modificatore" o potrebbe essere contenuto nei commenti di marketing. Scegli quel campo come termine di ricerca.
Leggi attentamente l'elenco. Potresti guardare a una vendita breve contingente , il che significherebbe che la casa non è in vendita o che verrà considerata solo un'offerta di back-up.
Se vedi la parola "contingente", questo sarebbe il tuo suggerimento. Inoltre, tieni presente che alcuni siti Web popolari potrebbero contenere elenchi identificati come preforeclosure. Queste non sono vendite allo scoperto e non sono in vendita.
Gli agenti generalmente inseriscono parole che identificano l'annuncio come una vendita allo scoperto. Cerca i seguenti termini:
- Soggetto all'approvazione della banca .
- preforeclosure
- Avviso di Default
- Dai alla banca il tempo di rispondere.
- Preassegnato dalla banca.
- Intestato per l'asta
Soprattutto, assumete un agente esperto nel gestire le vendite allo scoperto e può consigliarvi sulle procedure, comprese le usanze locali nella vostra zona. Se hai domande legali , chiedi consiglio a un avvocato.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.