Potresti chiederti come può accadere? Come può una banca emettere una lettera di pre-approvazione che è una grossa bugia? Molto facilmente. Escludono certe informazioni nella lettera stessa e fanno quelle eccezioni.
Inoltre, non tutte le lettere di approvazione sono una vera e propria pre-approvazione. C'è una differenza tra una lettera di prequalificazione, nota come prequal e una lettera di pre-approvazione.
Le differenze tra una lettera prequal e una pre-approvazione
Un prequal, che è in genere il tipo di lettere di pre-approvazione che un intermediario di ipoteca potrebbe emettere, stabilisce i seguenti tipi di documentazione:
Lettera di prequalifica:
- Il mutuatario ha richiesto un prestito.
- Il rapporto di credito è stato controllato.
- Sulla base delle informazioni fornite, il mutuatario è qualificato per l'acquisto di una casa a un prezzo massimo predeterminato.
Lettera di approvazione:
- Il mutuatario ha completato una richiesta di prestito.
- I punteggi di credito sono tirati e sufficienti.
- L'occupazione è stata verificata.
- I mutuatari hanno presentato documentazione di supporto come dichiarazioni dei redditi e estratti conto bancari.
- Il mutuatario è pre-approvato per l'acquisto di una casa a un prezzo massimo predeterminato, in attesa di una valutazione e la politica del titolo .
Puoi vedere che una vera lettera di pre-approvazione ha molto più peso. Ma anche questo è soggetto alla sottoscrizione finale e non è una garanzia. È soggettivo e dipende da più documentazione e controllo.
Perché una banca di vendita a breve chiederebbe una pre-approvazione
La banca di vendita corta, prima di approvare una vendita allo scoperto, ha una lunga procedura da seguire.
La banca assumerà un agente BPO per valutare il valore della proprietà. Assegnerà un negoziatore. Potrebbero essere necessarie settimane o mesi per prendere una decisione sulla vendita allo scoperto.
Ecco alcuni fatti sulle vendite allo scoperto da considerare:
- La vendita allo scoperto è un privilegio - non è un diritto di nessuna delle parti.
- La banca ha in genere un piccolo incentivo ad approvare la vendita allo scoperto.
Il venditore e la proprietà in genere non devono necessariamente qualificarsi per la vendita allo scoperto, il mutuatario deve essere qualificato per acquistare la casa. La banca che sta elaborando la richiesta per la vendita allo scoperto vuole la prova definitiva che l'acquirente è capace e qualificato per chiudere.
La verità è che dopo aver lavorato su una vendita breve per settimane, forse mesi, è un'enorme delusione e una perdita di tempo se la banca scopre che gli acquirenti non possono chiudere. Quando arriva al filo e alla sottoscrizione, a volte il prestito di un acquirente esploderà. Alcune delle cose che causano il rifiuto dell'acquirente potrebbero essere state corrette o individuate all'inizio, ma non lo erano.
Questo perché non c'è abbastanza regolamentazione sull'emissione di lettere di approvazione, e non tutti i creditori utilizzano procedure standard. Ad esempio, un punteggio FICO di 720 è generalmente richiesto come minimo per un prestito convenzionale.
Ma i principali istituti di credito che prestano prestiti convenzionali spesso preferiscono un FICO minimo più alto di 740 per garantire un tasso di interesse attraente al mutuatario.
Se un mutuatario ritiene che il mutuante offrirà la sua migliore tariffa per un FICO di 720, c'è un potenziale di conflitto che potrebbe causare l'annullamento della transazione o il rifiuto del mutuatario. La banca di vendita allo scoperto vuole semplicemente verificare le informazioni per sé e decidere autonomamente se l'acquirente è pienamente qualificato.
È contro le norme RESPA che una banca pretenda che un mutuatario ottenga un prestito da quella banca. Tuttavia, è perfettamente accettabile che una banca richieda una lettera di pre-approvazione dalla propria banca prima di approvare il mutuatario per la vendita allo scoperto o di consentire al mutuatario di acquistare la propria casa di proprietà della banca.
A volte, una banca consente a un mutuatario di presentare una DU (desktop underwriting) al posto di una lettera di approvazione preliminare.
Ne vale la pena chiedere.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.