Le aziende e le banche assumono un broker immobiliare per preparare un'opinione di valore. Il rappresentante del broker, in genere un agente immobiliare , confronta un minimo di tre proprietà simili che hanno recentemente venduto alla proprietà del soggetto e aggiusta su o giù per le differenze.
Il risultato finale in un'opinione di valore di mercato.
Le opinioni sui prezzi dei broker sono a volte controverse, specialmente se l'agente che prepara il BPO ha poca esperienza o conoscenza del quartiere. Ma i BPO in genere costano molto meno di una valutazione completa.
Durante la crisi del mercato dal 2006 al 2011, le banche hanno pagato circa $ 50 a $ 75 per un BPO. Il problema con questo approccio è che la banca stava dando spesso questo business a nuovi agenti perché, in generale, solo quegli agenti erano disposti a lavorare per così poco. Non era insolito per un agente part-time portarsi a casa di un venditore, lasciando i suoi bambini legati nei loro posti in macchina mentre l'agente si precipitava in casa, sparando rapidamente alcune foto con il suo cellulare e corse fuori.
Le banche non sembravano porre troppa enfasi sul BPO perché il BPO non veniva sempre utilizzato per determinare il valore. Molto probabilmente, le linee guida richiedevano un BPO, ma le banche usano anche altri criteri per determinare un prezzo di vendita, soprattutto quando la vendita proposta è una vendita allo scoperto .
Le banche potrebbero confrontare la perdita di fondo con la perdita da un pignoramento e determinare la perdita di pignoramento paga di più, strano come questo potrebbe sembrare a voi.
Due tipi standard di BPO
Esistono due tipi di BPO standard: il BPO interno, come descritto sopra, e un BPO drive-by. Il BPO drive-by è utile tanto quanto alcuni BPO interni.
Non significa necessariamente che l'agente guidi la casa perché alcuni agenti pigri guardano la foto su Google. Ma vuol dire che l'interno della casa non è ispezionato per un drive-by. Il valore di mercato è stimato in base ai numeri: le vendite comparabili negli ultimi 3 mesi.
A volte si sente un BPO drive-by denominato BPO desktop, il che significa che il software specializzato stima un valore. È simile ai tipi di valori stimati da alcuni siti Web popolari come Zillow Zestimate . Può essere accurato in una certa misura, ma non sostituisce un'ispezione interna, né una valutazione completa.
Perché le banche ordinano BPO
I due motivi più comuni per un valore di BPO da parte di una banca sono quelli di una casa in pignoramento, in procinto di entrare nell'inventario della banca delle case REO o in una vendita allo scoperto. Le banche potrebbero richiedere un BPO da due società immobiliari distinte. Una stima del valore del ballpark è concepita per aiutare la banca a evitare valori errati a volte collocati su vendite allo scoperto da agenti non etici.
Le banche non sono obbligate ad accettare il valore BPO come vero valore di mercato, comunque. Una banca può utilizzare tale valore come linea guida e potrebbe chiedere un prezzo di vendita più alto per cercare di compensare la sua perdita. Solo perché una banca richiede un prezzo più elevato non significa che il valore del BPO sia troppo alto.
Questo è un errore che fanno alcuni agenti, incolpando l'agente BPO del valore sbagliato quando è la banca che ha deciso di chiedere un prezzo più alto.
La banca potrebbe utilizzare il BPO solo come informazioni aggiuntive. Esistono molti sistemi software di valutazione automatici disponibili e un BPO può essere utilizzato solo come rapporto supplementare.
Le uniche persone che sperano che il valore di un BPO arriverà in basso sono generalmente gli acquirenti di una vendita allo scoperto. Ma anche una valutazione bassa non significa che la banca non chiederà più denaro. A una banca non è richiesto di fare una vendita allo scoperto, e questa è la cosa che molte persone sembrano trascurare.