Un'immersione profonda
Sei stato fuori in previsione di case con il tuo broker per mesi e finalmente hai trovato la casa, la proprietà e il quartiere che ti sembrano esattamente adatti a te. Il venditore ha pubblicato il prezzo richiesto e ora è il momento per te di fare un'offerta o trasmettere al venditore che sei seriamente interessato.
L'offerta può essere inferiore, uguale o addirittura superiore al prezzo richiesto, in base alle condizioni di mercato.
È l'inizio dei negoziati, un processo che potrebbe andare avanti per diversi round. Infine, tu e il venditore concordate un prezzo. Ora è il momento di "andare al contratto". Quello che alcuni agenti chiamano anche "sotto contratto".
Il contratto di compravendita immobiliare
Noto anche come contratto per l'acquisto di un immobile o di un contratto di compravendita residenziale, un contratto di compravendita immobiliare è un accordo bilaterale vincolante tra due o più parti con capacità legale per l'acquisto, lo scambio o altro trasporto di beni immobili. Il contratto si basa su una "considerazione" legale. La considerazione è ciò che viene scambiato per il settore immobiliare e, più comunemente, è il denaro. La considerazione potrebbe anche essere un'altra proprietà in cambio, o una promessa di esibirsi (vale a dire, una promessa di pagare).
Lo Statute of Frauds degli Stati Uniti richiede che i contratti immobiliari siano scritti per essere esecutivi, e deve essere firmato da entrambe le parti (acquirente e venditore).
I frullati di mano sono una cosa del passato. Ci sono modelli e moduli disponibili, ma si dovrebbe sempre considerare di consultare un avvocato esperto o un agente immobiliare.
Il contratto di acquisto immobiliare, tra gli altri dettagli, conterrà:
- Identificazione delle parti, della proprietà immobiliare e del prezzo di acquisto concordato
- I dettagli essenziali, i diritti e gli obblighi del contratto
- Le contingenze o le condizioni che devono essere soddisfatte
- La condizione della proprietà, cosa è incluso e cosa non è incluso
- L'ammontare del deposito
- Le spese di chiusura e chi paga cosa
- La data presunta della chiusura
- La firma di ciascuna parte
- Condizioni di possesso
imprevisti
L'elenco di contingenze può includere:
- Ottenere un mutuo (o il finanziamento del proprietario)
- Ottenere una valutazione (che può essere richiesta dalla società di mutui)
- Avere un controllo professionale
- La necessità di un'altra vendita (ad esempio, devo vendere la mia casa prima di potermi permettere di acquistare la tua)
Deposito di denaro
Un deposito viene solitamente effettuato quando l'acquirente firma il contratto, che è tenuto in deposito a garanzia da una terza parte, ad esempio, l'avvocato del venditore o la società di proprietà fino alla chiusura. Di solito è una frazione del prezzo di vendita ed è specificato nel contratto. Il deposito cauzionale è un credito verso il prezzo di acquisto finale negoziato.
Cosa succede se l'acquirente vuole uscire
Questa è una considerazione seria e può comportare la perdita del deposito, o peggio, essere citato in giudizio per prestazioni specifiche, o il completamento del contratto. Se senti che devi uscire, il momento migliore è mentre le contingenze vengono soddisfatte.
Le impreviste sono portelli di fuga e possono essere legittimamente usati, ma non proprio per gli scopi di se l'acquirente ottiene i piedi freddi . Non c'è contingenza per i piedi freddi.
Il "fuori" più comune è a causa del finanziamento di contingenze. Se l'acquirente tenta, in buona fede, di ottenere un mutuo e viene rifiutato, il contratto viene annullato e nessuno è in colpa. Molte cose possono andare storte nella sottoscrizione. Solo perché un acquirente è pre-approvato da un prestatore non significa che l'acquirente emergerà con successo dalla sottoscrizione.
Un altro comune è la contingenza di ispezione. Se l'ispezione si rivela difettosa, e tutti lo fanno, e l'acquirente ritiene che le mancanze siano troppo da affrontare, o l'acquirente e il venditore non riescono a raggiungere un accordo sulla riparazione dei difetti, le parti possono annullare il contratto, e nessuno è colpa
In alcune parti del paese, le ispezioni a domicilio sono completate prima dell'esecuzione di un contratto di acquisto finale, quindi un'ispezione potrebbe non essere una contingenza del contratto di acquisto.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.