Riuscirai a battere il mercato immobiliare?
Per cominciare, puoi impiegare le stesse tecniche che hanno funzionato per molti che vivono secondo il credo: Compra basso e vendi alto. Il primo passo è determinare il tipo di mercato immobiliare che esiste nella tua città.
Tipi di mercati immobiliari
Anche se ci sono molte varianti e colpi di scena, fondamentalmente i mercati immobiliari si dividono in tre categorie:
- Mercati del compratore
I mercati dell'acquirente esistono quando c'è più spazio pubblicitario, che significa case in vendita, che acquirenti. Perché gli acquirenti hanno molte case tra cui scegliere, non tutte le case in vendita venderanno. La maggior parte degli esperti concorda sul fatto che se sul mercato sono disponibili sei o più mesi di inventario, si tratta del mercato di un acquirente. Si noti inoltre che nei mercati dell'acquirente, un minor numero di acquirenti si tradurrà in un minor numero di vendite, il che può alterare i prezzi medi. - Mercati del venditore
Viceversa, nei mercati dei venditori, ci sono più acquirenti di quelli disponibili. Perché ci sono meno case in cui gli acquirenti possono scegliere, quasi tutte le case venderanno. In genere, ci sono meno di sei mesi di inventario nel mercato di un venditore. Nei mercati dei venditori estremi, ci sono meno di due mesi di inventario in riserva. - Mercati neutrali
I mercati neutrali sono equilibrati. In genere, i tassi di interesse sono accessibili e il numero di acquirenti e venditori sul mercato è equalizzato. Le bilance non si inclinano in nessuna direzione, il che significa che il mercato è normale senza subire oscillazioni volatili. L'inventario è in genere di circa quattro mesi, dare o avere.Si noti che i buoni acquisti esistono nei mercati neutrali, ma non ci sono indicazioni generali che favoriscano gli acquirenti rispetto ai venditori o viceversa.
Acquisto nel mercato di un acquirente
Se stai per comprare una casa e puoi permetterti di aspettare le prime condizioni, è il mercato di un acquirente; non c'è un tempismo migliore. Ecco alcuni vantaggi all'acquisto nel mercato di un acquirente :
- Prezzo di vendita più basso
I venditori sono più disposti a girare e trattare perché sanno o dovrebbero sapere che se rifiutano di accettare la tua offerta di acquisto , potrebbero non riceverne un'altra. Quando si vendono meno case, i prezzi in genere diminuiscono.
- Gli acquirenti possono comandare concessioni
Gli acquirenti possono chiedere ai venditori di pagare i loro costi di chiusura , a condizione che il loro istituto di credito consenta il credito. Gli acquirenti possono anche aspettarsi che i venditori paghino per i rapporti speciali come le ispezioni sui parassiti o le certificazioni del tetto e una garanzia domestica . - Le offerte contingenti sono più accettabili
I venditori sono generalmente più graditi ad accettare un'offerta contingente che dipende dall'acquirente che vende la casa esistente dell'acquirente. Un'offerta in mano è migliore di nessuna offerta. - Richiesta di riparazioni facilmente negoziabili
Se la casa ha bisogno di riparazioni o di aggiornamenti dei suoi sistemi, i venditori spesso accreditano al compratore le riparazioni o risolvono i problemi rilevati da un ispettore domestico . - Gli acquirenti controllano la transazione
Gli acquirenti possono chiedere periodi di ispezione più lunghi, estendere le scadenze di chiusura e chiedere il possesso anticipato - termini che sarebbero automaticamente rifiutati nel mercato di un venditore.
Acquisto nel mercato di un venditore
Se un acquirente non ha urgenza di acquistare una casa, il mercato di un venditore non è il momento ideale per comprare. Ecco alcuni svantaggi per l'acquisto di una casa nel mercato di un venditore:
- Prezzo massimo
Le offerte multiple sono comuni. Il venditore ordina il listino prezzi e lo ottiene, a volte di più. - Nessuna concessione
I venditori sono riluttanti a pagare i costi di chiusura dell'acquirente o pagare le ispezioni.
- Le offerte contingenti raramente si verificano
Il venditore non vuole aspettare che la casa di un acquirente venda. - La richiesta di riparazione non è onorata
I venditori in genere dicono agli acquirenti di acquistare la casa "così com'è". - I venditori controllano la transazione
La maggior parte dei venditori non si piegherà dal contratto originale, indipendentemente dalle circostanze, perché ci sono altri tre acquirenti dietro l'angolo.
Vendita nel mercato di un acquirente
Se un venditore non ha bisogno di vendere, ci potrebbe essere un lato negativo di mettere una casa sul mercato nel mercato di un acquirente. Ecco gli svantaggi della vendita nel mercato di un acquirente:
- Lowball offre
I venditori nei mercati soft perdono equity. La scarsa domanda di case esercita pressioni sui prezzi di vendita, inducendo gli acquirenti a fare offerte lowball. - Gli acquirenti si aspettano concessioni
Gli acquirenti chiederanno ai venditori di pagare i costi di chiusura, riducendo così i proventi netti del venditore.
- Le offerte contingenti sono più rischiose
Se la casa di un acquirente non vende, né lo sarà il venditore e, a quel punto, il numero di acquirenti si riduce in genere ancora di più. - Gli acquirenti richiedono riparazioni
Tutte quelle piccole cose che i venditori hanno rimandato a riparare appariranno nell'ispezione a domicilio, e gli acquirenti si aspettano che i venditori li risolvano. - I venditori non controllano la transazione
Gli acquirenti tendono a chiedere clausole "out" che lascerebbero che si allontanino dall'accordo fino alla chiusura.
Vendendo nel mercato di un venditore
È il momento migliore per essere un venditore di casa. Ecco alcuni vantaggi per la vendita nel mercato di un venditore:
- Maggiore prezzo di vendita
I rapporti list-to-sales-price sono più bassi nei mercati dei venditori, il che significa che i venditori comandano prezzi più alti, a volte superiori alla lista. - Rifiuti in concessione
I venditori si rifiutano di pagare i costi di chiusura dell'acquirente e spesso rifiutano le offerte per chiedere ispezioni pagate dal venditore. - Le offerte contingenti sono rare
Gli acquirenti trovano più facile vendere le loro case e realizzare che i venditori non saranno d'accordo con un'offerta contingente con 10 compratori alle spalle. - Gli acquirenti raramente richiedono riparazioni
Gli acquirenti continuano a ottenere ispezioni a domicilio, ma rinunciano a una richiesta di riparazione , accettando la proprietà "così com'è". - I venditori controllano la transazione
È comune per i venditori negoziare periodi di ispezione più brevi e aspettarsi che gli acquirenti rinuncino a determinate eventualità quali valutazioni o contingenze di prestito.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.