Quando un homebuyer può entrare?
La data di possesso dell'acquirente alla chiusura
Tenete presente che la chiusura non significa sempre la registrazione dell'azione perché, in alcune parti del paese, le contee sono indietro di una settimana nelle registrazioni degli atti. In queste situazioni, la chiusura avviene quando il denaro cambia mano, l'atto è disegnato e tutte le condizioni del contratto sono state soddisfatte. Dove lavoro a Sacramento, gli acquirenti non ricevono le chiavi fino a quando la società titolare non ha confermato che l'atto è stato registrato e trasmesso tale conferma.
Date di acquisto del compratore ordinario
Le consuetudini locali dettano il modo in cui l'acquirente chiede il possesso, ma il possesso è in genere un problema concordato all'accettazione del contratto di acquisto . Non è insolito che un acquirente riceva chiavi il giorno in cui la transazione si chiude. In alcune parti del paese, gli acquirenti danno ai venditori un giorno o due dopo la chiusura per spostarsi. A volte i venditori si ritirano dagli acquirenti. Qualunque cosa tu accetti, assicurati che sia per iscritto.
Come le condizioni di mercato possono influenzare le date di acquisto dell'acquirente
- Nei mercati del venditore, gli acquirenti spesso danno ai venditori diversi giorni di tempo per spostarsi senza alcuna considerazione per l'acquirente. Questo per ottenere un vantaggio nel caso in cui il venditore riceva offerte multiple .
- Nei mercati degli acquirenti, i compratori generalmente insistono sull'occupazione al momento della chiusura e si sa che si rifiuteranno di chiudere se la proprietà non sarà disponibile alla chiusura.
- Nei mercati neutrali, il possesso è in genere al momento della chiusura.
Possesso iniziale dell'acquirente
Come regola generale, dare agli acquirenti il possesso anticipato è disapprovato perché troppe cose possono andare storte all'ultimo minuto. Lo sfratto non è sempre facile né economico. Per questo motivo, i professionisti consigliano ai venditori e agli acquirenti di eseguire alcuni tipi di contratti di noleggio.
Possessori di Rent-backs del venditore
Gli acquirenti vogliono che i venditori paghino una somma pari al loro mutuo , oltre alle assicurazioni e alle tasse. Tale importo è spesso molto più del pagamento ipotecario originale del venditore. Qualunque importo è concordato, metterlo per iscritto ed eseguire un contratto di noleggio per proteggere tutte le parti. L'importo è negoziabile e non vi è alcun motivo reale per cui debba essere basato sul PITI dell'acquirente. Un argomento esiste che l'importo del noleggio dovrebbe essere basato sugli importi locativi medi per l'area.
Ritardi di possesso dovuti alle condizioni di finanziamento del prestito
Anche i piani meglio tracciati si scontrano a volte. Il contratto può essere precisato con precisione quando è consentita l'occupazione, tuttavia la transazione potrebbe non chiudersi in tempo. Ragioni comuni coinvolgono il prestito. Nel momento in cui i documenti di prestito sono firmati e il creditore li esamina, il sottoscrittore potrebbe chiedere che una condizione di prestito sia soddisfatta prima del finanziamento.
La soddisfazione di questa condizione può facilmente ritardare il prestito.
Un recente venditore di Carmichael, California, ha scoperto che non riusciva a trovare nessun animatore per lavorare in vacanza, il giorno in cui avrebbe dovuto lasciare la sua casa di 40 anni. Gli acquirenti si sono rifiutati di dare al venditore un giorno in più per trasferirsi, sostenendo che il venditore avrebbe dovuto prendere accordi con largo anticipo rispetto al giorno del trasloco. A malincuore, e a spese aggiuntive, il venditore ha cambiato il suo movimento giorno per soddisfare le richieste degli acquirenti.
All'ultimo minuto, il mutuante ha chiesto una condizione di prestito e si è rifiutato di finanziare il prestito fino a quando non fosse soddisfatta la condizione. Soddisfare le condizioni ha ritardato la chiusura di 2 giorni, ma gli acquirenti volevano le chiavi di casa nel giorno in cui era stato originariamente programmato di chiudere. Non volevano entrare fisicamente. Volevano lavare il tappeto con lo shampoo.
Se tu fossi il venditore che si era trasferito fuori e lasciato la casa libera, in queste condizioni, avresti dato le chiavi a questi acquirenti?
Il venditore, quando viene informato che le chiavi non devono essere consegnate a un acquirente fino alla chiusura di una transazione, ha deciso di ritirare le chiavi. Lei era nei suoi diritti. Perché rischiare un problema?
Suggerimento: invece di specificare il possesso in una certa data, è più intelligente scrivere contratti che danno il possesso sia in "chiusura" o X giorni prima o X giorni dopo, non in una data specifica.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.