In attesa di chiudere su una casa
Il che significa che il prestatore svolge un ruolo importante che non può essere trascurato.
Un acquirente e un venditore possono concordare una data di chiusura anticipata nel contratto di acquisto , ma se il prestatore non può eseguire durante tale finestra temporale, non importa quale sia la data selezionata, perché non chiuderà alla data di l'acquirente e il venditore specificano. Si chiuderà quando il creditore è pronto per chiudere. Inoltre, non tutti i creditori prestano convenienza.
Il processo di chiusura dell'impegno
A seconda di dove vivi, qualsiasi numero di entità può gestire il processo di chiusura. Ne discutiamo alcuni. L'agente di chiusura potrebbe essere un ufficiale di deposito a garanzia , un vicino, la società per azioni o un avvocato immobiliare .
I processi di chiusura possono variare ampiamente anche all'interno dello stesso stato. In California, ad esempio, il processo di deposito a garanzia è diverso nella California settentrionale rispetto alla California meridionale. La differenza principale tra le due è che le istruzioni di escrow sono disegnate e firmate sul front end (poco dopo l'accettazione dell'offerta) nel Cal del sud e sul back-end (poco prima della chiusura) nel nord Cal.
Prima di chiudere qualsiasi impegno, tuttavia, devono essere soddisfatti tutti i termini del contratto di acquisto; quindi il venditore deposita l' atto e l'acquirente deposita i fondi. Ecco alcuni esempi di condizioni richieste in California. Il processo di chiusura dello stato potrebbe variare.
- Accordo di acquisto e aggiunte integrali.
- Deposito del deposito cauzionale .
- Ispezione a domicilio o rinuncia.
- Adempimento degli obblighi del venditore quali la presentazione di rapporti e / o completamento dell'ispezione dei parassiti , certificazione del tetto , garanzia della casa , politica del titolo preliminare, ricevuta della domanda del beneficiario, eventuali riparazioni, secondo la Richiesta di riparazione .
- Completamento delle ispezioni dell'acquirente, compreso il rilascio di contingenze, se richiesto.
- Esame finale o esonero dall'acquirente finale dell'acquirente.
- Valutazione della proprietà da parte del perito del prestatore.
- Approvazione del prestito da parte del prestatore e soddisfazione delle condizioni di prestito da parte dell'acquirente, come la prova di deposito di una polizza di assicurazione della casa .
- Istruzioni di deposito a garanzia firmate dal venditore e dell'acquirente.
- Titolo del venditore firmato e notarile che trasmette il titolo.
- Atto di fiducia firmato e autenticato dall'acquirente e cambiale eseguita.
- Firme dell'acquirente su tutti i documenti di prestito.
- Deposito di fondi dell'acquirente da parte del prestatore.
- Deposito del saldo dell'acconto dell'acquirente e dei costi di chiusura dell'acquirente .
Quanto dura una chiusura di una casa?
Gli acquirenti che hanno ricevuto pre-qualificazione del prestito rispetto alla richiesta di prestito sono spesso in grado di chiudere prima. Il processo di pre-approvazione comporta la verifica di alcuni articoli in anticipo, prima di firmare il contratto di acquisto, spostando il debitore a pochi passi dalla chiusura.
Se un prestatore ha verificato l'impiego del mutuatario, i conti bancari e il rapporto di credito , la chiusura può avvenire con la stessa rapidità con cui i sottoscrittori possono elaborare i documenti e rivedere la valutazione, generalmente entro una settimana o due. Tuttavia, se manca un documento dal file come un rapporto preliminare sul titolo o le condizioni di vendita del venditore, la chiusura potrebbe essere ritardata.
La maggior parte dei mutui federali può chiudersi entro 30 giorni. I programmi speciali per gli acquirenti di case per la prima volta , in particolare quelli che comportano l'aiuto dell'acconto dell'acquirente , potrebbero richiedere da 35 a 45 giorni per chiudere. Questi prestiti speciali richiedono in genere l'approvazione di due processi di sottoscrizione.
D'altra parte, il rispetto delle linee guida TRID può a volte rallentare il processo perché le entità che lavorano insieme non hanno una relazione preesistente.
Ritardi di chiusura domestici
I maggiori problemi si verificano spesso dopo che il file è stato inviato al sottoscrittore. Gli ufficiali di prestito hanno generalmente familiarità con le linee guida sulla sottoscrizione; tuttavia, non possono sempre prevedere la risposta di un sottoscrittore. Ogni sottoscrittore è unico.
Per gli acquirenti poco è peggio che stare in cima a scatole contenenti ogni valore che possiedono, in attesa di motori e non sapendo se il loro prestito sarà approvato da un sottoscrittore. Gli ultimi giorni di chiusura possono essere molto sospettosi.
I finanziatori istituzionali sembrano causare più ritardi rispetto ai broker ipotecari. Non sono sicuro che sia perché le grandi banche seguono le proprie procedure o che i loro dipendenti colpiscono un orologio e non si preoccupano veramente del file come le controparti commissionate, ma la maggior parte dei ritardi nei miei impegni proviene dalle grandi banche.
Qui ci sono problemi comuni che possono ritardare o impedire la chiusura, molti dei quali, mi addolora dire, avrebbero dovuto essere affrontati prima della sottomissione a un sottoscrittore, ma a volte la palla viene lasciata cadere:
- Bassa valutazione o il sottoscrittore ordina una valutazione di revisione che non corrisponde alla prima valutazione.
- Debito aggiuntivo trovato sul rapporto di credito aggiornato dell'acquirente.
- Errori annotati nel rapporto di credito dell'acquirente.
- Nuovi privilegi o sentenze presentati contro l'acquirente o il venditore all'aggiornamento del titolo.
- Nuvole sul titolo.
- Cambio di stato civile per acquirente o venditore.
- Estratti conto bancari o documenti finanziari richiesti.
- Informazioni sull'assicurazione mancanti.
- Prestito scaduto o impegno del programma.
- Modifiche sostanziali delle commissioni nella stima del prestito.
Se il contratto di acquisto non contiene una clausola che rende la chiusura subordinata all'approvazione del prestito, il deposito cauzionale del compratore potrebbe essere a rischio se il prestito non viene approvato e la transazione non viene chiusa.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.