Chiusura quando la valutazione è bassa
Sei preoccupato di ricevere una valutazione bassa o la tua valutazione è già stata completata ad un valore inferiore al previsto? Siamo spiacenti che questo ti sia successo. Nei mercati dei venditori, le situazioni di offerta multiple spesso fanno salire il prezzo di acquisto più alto di qualsiasi vendita comparabile nella zona; ed è per questo che in quei casi molti venditori temono che le valutazioni arriveranno in basso. Nei mercati degli acquirenti , quando i prezzi sono bassi o in calo, i venditori sono anche preoccupati che la valutazione sia bassa.
Valutazioni basse possono accadere in qualsiasi mercato, però: caldo, freddo o neutro .
Perché accadono valutazioni basse?
La National Association of Realtors riporta nel suo sondaggio mensile dell'indice di confidenza REALTOR per le vendite tra novembre 2016 e gennaio 2017, il 22% degli intervistati ha affrontato problemi di valutazione. In NAR's Survey of Mortgage Originators, il 55% degli intervistati in quel periodo ha riferito problemi di valutazione.
Ci sono una serie di ragioni per cui le case non valutano al prezzo di vendita e le valutazioni sono basse. Eccone alcuni:
- Prezzi artificialmente gonfiati derivanti da più offerte .
- Il calo dei valori di mercato a causa di un minor numero di acquirenti che acquistano in un più ampio inventario di case.
- Fallout da un'abbondanza di pignoramenti o vendite allo scoperto nel vicinato, soprattutto quando non esistono altre vendite comparabili .
- Valutazione errata da parte del sottoscrittore .
- Sovrapprezzo dal venditore.
- Perito inesperto che non capisce le influenze locali sul valore.
- Valori di mercato in rialzo a causa di scorte limitate e poche comp.
- Il perito ha trascurato i dati di vendita in sospeso, che potevano riflettere vendite comparabili più elevate una volta chiusi, o il perito selezionato vendite comparabili dai quartieri sbagliati.
- Il compratore riceve denaro dal venditore, inducendo il creditore a credere che il prezzo sia stato gonfiato.
Un fattore che non entra in gioco è se il mutuante vuole fare il prestito. I prestatori vogliono prestare denaro, e ai finanziatori è vietato ridiscutere .
Soluzioni per basse valutazioni
Non fatevi prendere dal panico se la valutazione arriva bassa. È difficile rimanere calmi quando sembra che la vendita in sospeso cadrà a pezzi, ma entrambe le parti hanno opzioni:
- Il compratore può fare la differenza in contanti.
Il prestatore si preoccupa della valutazione solo nella misura in cui influisce sul rapporto prestito / valore . Una valutazione bassa non significa che il prestatore non presterà. Significa che il mutuante farà un prestito basato sul rapporto concordato nel contratto al valore stimato. A volte il prestatore dell'acquirente non consente al compratore di versare contanti per la differenza e, in tal caso, fa pagare all'acquirente alcuni dei costi di chiusura del venditore.
- Il venditore può abbassare il prezzo.
Se la casa era troppo cara o il valore era gonfiato, spesso questa è la soluzione migliore. Rende felice l'acquirente e il creditore è soddisfatto. Non vi è alcuna garanzia che se l'acquirente si allontana, il venditore non riceverà una valutazione bassa dal prestatore del secondo acquirente, per non parlare del tempo e dei problemi necessari per vendere nuovamente la proprietà. A volte un uccello in mano è il migliore.
- Il venditore può offrire di portare una seconda ipoteca per la differenza.
Se l'acquirente vuole davvero la casa ma non riesce a trovare la differenza in contanti, effettuare pagamenti o una somma forfettaria in una data successiva al venditore è un'opzione. Dopo la chiusura del deposito , i venditori mantengono spesso il diritto di scontare la seconda ipoteca , venderla per un valore inferiore al valore nominale di un investitore.
- Ordina una seconda valutazione.
In primo luogo, se il prestito è un prestito FHA, chiedere al prestatore di un elenco di periti approvati. O il venditore o l'acquirente possono pagare per la seconda valutazione. A volte la seconda valutazione arriverà più in alto della prima, specialmente se il primo perito è inesperto o ha commesso degli errori.
Se il tuo prestito è un prestito convenzionale , allora è soggetto alle regole del Codice di condotta per la valutazione della casa (HVCC). Barb Torres, un esperto senior accreditato afferma: "Non appena le parti scoprono che un esperto sta venendo a conoscenza di chi non ha familiarità con il mercato locale, hanno tutto il diritto di contattare il creditore (preferibilmente in forma scritta) per RICHIEDERE un esperto locale ".
- Fornire un elenco di vendite comparabili .
Chiedere agli agenti coinvolti di mettere insieme un elenco di vendite comparabili recenti che giustificano il prezzo di vendita concordato. Sottoporre la lista al sottoscrittore e chiedere una revisione della valutazione. Prova ad usare comps più vicino alla proprietà subject rispetto ai comps usati dal perito.
- Inoltre, chiedere agli agenti di chiamare gli agenti di quotazione delle vendite in sospeso per cercare di scoprire il prezzo di vendita effettivo di tali immobili. Gli agenti di quotazione non devono divulgare il prezzo di vendita, ma molti sono felici di dare una mano perché potrebbero trovarsi nella stessa situazione. Puoi sempre chiedere se l'agente pensa che il tuo prezzo verrà valutato se l'agente si rifiuta di divulgare il prezzo in sospeso.
Compromesso sul valore. A volte i venditori si ritirano un po 'dal compratore pagando l'intera differenza e si sistemano da qualche parte tra un contributo in contanti completo e abbassando completamente il prezzo. Per quanto riguarda una differenza di dire, $ 10.000, un venditore potrebbe accettare di accettare $ 5,000 in contanti e abbassare il prezzo di $ 5,000.
- Chiedere al venditore di pagare per una valutazione indipendente. Ad esempio, se l'acquirente stava riducendo del 20%, l'acquirente potrebbe passare a un programma di prestito in ribasso del 10% e utilizzare il denaro appena liberato per negoziare un pagamento in contanti più elevato al venditore.
- Annulla la transazione.
Molti contratti di acquisto contengono una riserva di prestito . Se la valutazione arriva bassa, l'acquirente non si qualifica per acquistare la proprietà ai termini concordati nel contratto. Un'eventualità di prestito debitamente scritta consente all'acquirente di recedere dal contratto e richiede al venditore di liberare il deposito cauzionale del compratore .
Allo stesso modo, il venditore potrebbe vendere di più rimettendo la casa sul mercato e cercando un nuovo acquirente. Finché la bassa valutazione non era FHA, la nuova valutazione poteva essere molto diversa. Alle valutazioni FHA viene assegnato un numero di caso, quindi se il primo acquirente era FHA e il secondo acquirente era FHA, sarebbe stata utilizzata la stessa valutazione.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.