Un mutuo a tasso variabile (ARM) è adatto a te?

by Janet Wickell

Che cosa è un mutuo a tasso variabile?

Un mutuo a tasso variabile , denominato ARM in breve, è un'ipoteca con un tasso di interesse collegato a un indice economico. Il tasso di interesse e i pagamenti vengono periodicamente aggiustati verso l'alto o verso il basso man mano che l'indice cambia.

Terminologia ARM

Indice

Un indice è una guida che i finanziatori utilizzano per misurare le variazioni del tasso di interesse. Gli indici comuni utilizzati dagli istituti di credito comprendono l'attività di titoli del Tesoro a uno, tre e cinque anni, ma ce ne sono molti altri.

Ogni ARM è collegato a un indice specifico.

Margine

Pensa al margine come al markup del mutuante. È un tasso di interesse che rappresenta il costo del prestatore di fare affari più il profitto che faranno sul prestito. Il margine viene aggiunto al tasso di indice per determinare il tasso di interesse totale . Di solito rimane lo stesso durante la vita del mutuo per la casa .

Periodo di adeguamento

Il periodo di adeguamento è il periodo tra aggiustamenti del tasso di interesse potenziale.

Potresti visualizzare un ARM descritto con figure come 1-1, 3-1 e 5-1. La prima cifra in ciascun set si riferisce al periodo iniziale del prestito, durante il quale il tasso di interesse rimarrà lo stesso come lo era il giorno in cui hai firmato i tuoi documenti di prestito.

Il secondo numero è il periodo di regolazione, che mostra la frequenza con cui possono essere apportate modifiche alla tariffa dopo che il periodo iniziale è terminato. Gli esempi di cui sopra sono tutti ARM con aggiustamenti annuali, il che significa che gli aggiustamenti potrebbero accadere ogni anno.

Se i miei pagamenti possono salire, perché dovrei considerare un ARM?

Il tasso di interesse iniziale per un ARM è inferiore a quello di un mutuo a tasso fisso , in cui il tasso di interesse rimane lo stesso durante la vita del prestito. Una tariffa più bassa significa pagamenti inferiori , che potrebbero aiutarti a qualificarti per un prestito più ampio.

Quanto tempo hai intenzione di possedere la casa?

La possibilità di aumentare i tassi non è tanto di un fattore se si prevede di vendere la casa entro pochi anni.

Ti aspetti che il tuo reddito aumenti? In tal caso, i fondi aggiuntivi potrebbero coprire i maggiori pagamenti derivanti dagli aumenti dei tassi.

Alcuni ARM possono essere convertiti in un mutuo a tasso fisso . Tuttavia, le commissioni di conversione potrebbero essere abbastanza elevate da portare via tutti i risparmi che hai visto con la tariffa iniziale più bassa.

Indici ARM

Sebbene non sia possibile dettare quale indice un prestatore utilizza, è possibile scegliere un prestito e un prestatore in base all'indice che si applicherà al prestito. Chiedere al creditore in che modo ha utilizzato ciascun indice in passato. Il tuo obiettivo è trovare un ARM collegato a un indice che è rimasto abbastanza stabile per molti anni.

Quando si confrontano i prestatori , considerare sia l'indice sia il tasso di margine offerto.

Tariffe scontate e acquisti

Quando acquisti una casa potresti incontrare venditori che offrono di pagare una commissione di sconto che consente al prestatore di offrirti un tasso iniziale inferiore alla somma dell'indice e del margine. I nuovi costruttori di case a volte offrono quel tipo di pacchetto di acquisto per aiutare le persone a entrare nelle loro case.

Il tasso di compravendita scadrà alla fine e i tuoi pagamenti potrebbero aumentare in modo significativo se un tasso ARM viene regolato verso l'alto nello stesso momento in cui lo sconto scade.

Tieni presente che i venditori a volte aumentano il prezzo di una casa dell'importo che pagano per acquistare il tuo prestito. Il costo aggiuntivo può sostituire nel tempo qualsiasi risparmio derivante dallo sconto iniziale.

Limiti di tasso di interesse

I limiti di velocità limitano quanto interesse si può addebitare. Esistono due tipi di limiti di tasso di interesse associati a ARM.

I limiti periodici limitano l'importo che il tasso di interesse può aumentare da un periodo di aggiustamento a quello successivo. Non tutti i ARM hanno limiti tariffari periodici.
I limiti generali limitano quanto il tasso di interesse può aumentare durante la vita del prestito. I limiti generali sono stati richiesti dalla legge dal 1987.

Tappi di pagamento

Un limite di pagamento limita l'aumento del pagamento mensile ad ogni rettifica. Le ARM con limiti di pagamento spesso non hanno limiti tariffari periodici.

riporti

Se un limite del tasso di interesse ha tenuto sotto controllo gli interessi a un aggiustamento anche se l'indice è salito, l'ammontare dell'aumento può essere riportato al successivo periodo di rettifica.

Attenzione all'ammortamento negativo

L'ammortamento avviene quando i pagamenti sono abbastanza grandi da pagare gli interessi dovuti più una parte del capitale.

L'ammortamento negativo si verifica quando i pagamenti non coprono il costo degli interessi. L'importo non pagato viene aggiunto al prestito, dove genera ancora più debito di interesse. Se continua così, potresti fare molti pagamenti, ma devi ancora più di quanto hai fatto all'inizio del prestito.

L'ammortamento negativo si verifica generalmente quando un prestito ha un limite di pagamento che mantiene i pagamenti mensili dalla copertura del costo degli interessi.

I creditori sono tenuti a darti informazioni scritte per aiutarti a confrontare e selezionare un mutuo. Non esitare a fare tutte le domande che ti servono per aiutarti a capire ogni aspetto delle ARM e degli altri mutui che ti vengono offerti.

Ottieni informazioni su mutui a tasso variabile

Quali sono i rischi di un mutuo a tasso variabile? Ridurre i rischi considera i seguenti problemi prima di accettare un ARM.

Tariffe scontate - Buydown
I venditori a volte pagano una commissione che consente al prestatore di offrire una tariffa iniziale inferiore alla somma dell'indice e del margine. Il tasso di sconto alla fine scadrà.

Il doppio smacco
I pagamenti possono aumentare in modo significativo se la tariffa viene regolata verso l'alto nello stesso momento in cui scade lo sconto.
Vale la pena pagare una tariffa scontata?
I venditori possono aumentare il prezzo di una casa dell'importo che pagano per acquistare il tuo prestito. Il costo aggiuntivo può sostituire nel tempo qualsiasi risparmio derivante dallo sconto iniziale.

Limiti di tasso di interesse
I limiti di velocità limitano quanto interesse si può addebitare. Esistono due tipi di limiti di tasso di interesse associati a ARM.

I limiti periodici limitano l'importo che il tasso di interesse può aumentare da un periodo di aggiustamento a quello successivo. Non tutti i ARM hanno limiti tariffari periodici.
I limiti generali limitano quanto il tasso di interesse può aumentare durante la vita del prestito. I limiti generali sono stati richiesti dalla legge dal 1987.

Tappi di pagamento
Un limite di pagamento limita l'aumento del pagamento mensile ad ogni rettifica. Le ARM con limiti di pagamento spesso non hanno limiti tariffari periodici.

riporti
Se un limite del tasso di interesse ha mantenuto il tuo interesse in calo anche se l'indice è salito, l'ammontare dell'aumento può essere riportato al successivo periodo di rettifica.

Ammortamento negativo
L'ammortamento avviene quando i pagamenti sono abbastanza grandi da pagare gli interessi dovuti più una parte del principio.

L'ammortamento negativo si verifica quando i pagamenti non coprono il costo degli interessi. L'importo non pagato viene aggiunto al prestito, dove genera ancora più debito di interesse. Se continua così potresti fare molti pagamenti, ma devi ancora più di quanto hai fatto all'inizio del prestito.
L'ammortamento negativo si verifica generalmente quando un prestito ha un limite di pagamento che mantiene i pagamenti mensili dalla copertura del costo degli interessi.
L'ammortamento negativo non ha un impatto altrettanto significativo quando gli immobili si apprezzano bene, quindi i pagamenti più bassi potrebbero essere più interessanti per te che non pagare il principio.