Vantaggi e svantaggi dei mutui a tasso variabile
Mutui a tasso variabile (ARM) sono mutui per la casa con un tasso variabile . Poiché i tassi di interesse aumentano e diminuiscono in generale, seguono i tassi sui mutui a tasso variabile. Questi possono essere prestiti utili per entrare in una casa, ma sono anche rischiosi. Questa pagina illustra le basi dei mutui a tasso variabile.
Il tasso
I mutui a tasso variabile sono unici perché il tasso di interesse sul mutuo si adegua ai tassi di interesse sul mercato.
Questo è importante perché gli importi dei pagamenti ipotecari sono determinati (in parte) dal tasso di interesse sul prestito. All'aumentare del tasso di interesse, il pagamento mensile aumenta. Allo stesso modo, i pagamenti diminuiscono al diminuire dei tassi di interesse.
Il tasso sul mutuo a tasso variabile è determinato da un indice di mercato. Molti mutui a tasso variabile sono legati al LIBOR, al tasso Prime , al Cost of Funds Index o ad altri indici. L'indice utilizzato dal mutuo è un elemento tecnico, ma può influire sul modo in cui i pagamenti cambiano. Chiedete al vostro istituto di credito perché vi hanno offerto un mutuo a tasso variabile basato su un dato indice.
Mutui a tasso variabile
Un motivo principale per considerare i mutui a tasso variabile è che si può finire con un mese più basso pagamento. La banca (di solito) ti premia con un tasso iniziale più basso perché stai assumendo il rischio che i tassi di interesse possano aumentare in futuro. Contrastare la situazione con un mutuo a tasso fisso , in cui la banca assume tale rischio.
Considera cosa succede se aumentano i tassi: la banca è bloccata prestandoti dei soldi ad un tasso inferiore al mercato quando hai un mutuo a tasso fisso . D'altra parte, se i tassi scendono, dovrai semplicemente rifinanziare e ottenere un tasso migliore.
Insidie di mutui a tasso variabile
Ahimè, non c'è il pranzo gratis. Sebbene tu possa beneficiare di un pagamento inferiore , hai comunque il rischio che le tariffe aumentino su di te.
Se ciò accade, il pagamento mensile può aumentare notevolmente. Quello che una volta era un pagamento conveniente può diventare un onere gravoso quando hai un mutuo a tasso variabile. Il pagamento può diventare così alto da dover essere inadempiente sul debito.
Gestione dei mutui a tasso variabile
Per gestire i rischi, ti consigliamo di scegliere il giusto tipo di mutuo a tasso variabile. Il modo migliore per gestire il tuo rischio è avere un prestito con restrizioni e "tappi". I limiti sono limitati su quanto un mutuo a tasso variabile possa effettivamente adattarsi.
Potresti avere dei limiti sul tasso di interesse applicato al tuo prestito o potresti avere un tetto sull'importo in dollari del tuo pagamento mensile. Infine, il tuo prestito può includere un numero garantito di anni che devono passare prima che la tariffa inizi ad adeguarsi - i primi cinque anni, per esempio. Queste restrizioni eliminano parte del rischio di ipoteche a tasso variabile , ma possono anche creare alcuni problemi.
Ora sei pronto per accelerare il funzionamento dei mutui ARM. Diamo un'occhiata a come a volte non funzionano a tuo favore. Si noti che il termine ARM Mortgage è ridondante - la "M" è per mutuo - ma useremo questo termine in questa pagina per familiarità.
I mutui della ARM possono funzionare in vari modi. Ci sono tappi periodici e tappi a vita. Un limite periodico limita la variazione della velocità in un dato periodo, ad esempio un periodo di un anno.
I limiti di vita limitano quanto il tasso di mutuo del BRACCIO può cambiare durante l'intera durata del prestito.
Esempi di mutui ARM
Immagina di avere un limite periodico dell'1% all'anno. Se i tassi aumentano del 3% durante quell'anno, il tasso dei mutui della BRU aumenterà solo dell'1% a causa del tetto massimo. I cappucci a vita sono simili. Se hai una durata massima del 5%, il tasso di interesse sul tuo prestito non si aggiusterà più del 5%.
Tieni presente che le variazioni dei tassi di interesse superiori a un limite periodico possono essere trasferite di anno in anno. Considera l'esempio sopra in cui i tassi di interesse sono aumentati del 3%, ma il tuo limite di mutuo ARM ha mantenuto il tasso di prestito ad un aumento dell'1%. Se i tassi di interesse sono stabili l'anno prossimo, è possibile che il tasso dei mutui della BRU aumenti di un altro 1% in ogni caso, perché ancora "devi" dopo il cap precedente.
Ci sono una varietà di sapori dei mutui ARM disponibili. Ad esempio, potresti trovare il seguente:
- Mutuo ARM 10/1 - il tasso è fissato per 10 anni, quindi regola ogni anno (fino al cap, se presente)
- 7/1 ARM Mortgage : il tasso è fissato per 7 anni, quindi viene aggiornato ogni anno (fino al cap, se presente)
- Mutuo ARM 1 anno - il tasso è fissato per un anno quindi si adegua annualmente fino a qualsiasi limite
Non tutti i maiuscoletti sono creati uguali
Tieni presente che i limiti possono variare durante la vita del tuo prestito. Il primo aggiustamento può essere fino al 5%, mentre le successive rettifiche possono essere limitate all'1%.
Se questo è il caso di un mutuo ARM che stai considerando, preparati a uno swing selvaggio nei tuoi pagamenti mensili quando il primo azzeramento ruota intorno.
Insidie di Caps
Sebbene i limiti e le restrizioni possano proteggerti, possono causare alcuni problemi. Ad esempio, il tuo mutuo ARM potrebbe avere un limite sull'entità del pagamento mensile, indipendentemente dai movimenti dei tassi di interesse. Se i tassi sono così alti da raggiungere il limite superiore (in dollari) dei pagamenti, è possibile che non si paghino tutti gli interessi dovuti per un determinato mese. Quando ciò accade, si ottiene un ammortamento negativo - il saldo del prestito aumenta effettivamente ogni mese.
Il compratore è consapevole
La linea di fondo con i mutui ARM è che è necessario sapere in cosa si sta entrando . Il tuo istituto di credito dovrebbe spiegare alcuni scenari del caso peggiore in modo da non essere accecati dagli aggiustamenti dei pagamenti. La maggior parte dei mutuatari esamina questi aspetti e suppone che saranno in una posizione migliore per assorbire gli aumenti dei pagamenti in futuro, sia che si tratti di 5 o 10 anni. Questo potrebbe essere il caso, ma le cose non sempre funzionano come abbiamo pianificato.