Leggere questo prima di ottenere un mutuo a tasso variabile
Ogni istituto di credito decide quanti punti aggiungerà al tasso di indice. In genere è di diversi punti percentuali. Ad esempio, se il tasso di Libor è dello 0,5%, il tasso ARM potrebbe essere compreso tra 2,5% e 3,5%.
La maggior parte dei finanziatori manterrà il tasso a quella tariffa pubblicizzata per un certo periodo. Quindi il tasso aumenta a intervalli regolari. Questo è noto come reset. Dipende dai termini del prestito. Può verificarsi mensilmente, trimestralmente, ogni anno, ogni tre anni o cinque anni, a seconda del tipo di prestito che si ottiene. Devi leggere attentamente la piccola stampa per determinare se sarai in grado di pagare il tasso di interesse più alto.
Dopo il reset, il tasso aumenterà come fa Libor. Ciò significa che il pagamento in denaro potrebbe improvvisamente salire alle stelle dopo il periodo iniziale di cinque anni. Se il Libor sale al 2,5 percento durante quel periodo, il nuovo tasso d'interesse salirà al 4,5 percento o al 5,0 percento. Il tasso storico del Libor rivela che il Libor è aumentato nel 2006 e nel 2007. Ha innescato molte inadempienze sui mutui che hanno portato alla crisi dei mutui subprime .
Ciò significa che devi prestare attenzione ai cambiamenti nel tasso dei fed funds e nei rendimenti dei buoni del Tesoro a breve termine.
Questo perché Libor di solito cambia con lui. I rendimenti dei titoli del Tesoro aumentano quando la domanda per le obbligazioni diminuisce.
Professionisti
Il vantaggio dei mutui a tasso variabile è che il tasso è inferiore a quello dei mutui a tasso fisso . Tali tassi sono legati alla nota del Tesoro decennale . Ciò significa che puoi comprare una casa più grande per meno.
Ciò è particolarmente allettante per chi acquista per la prima volta e per chi ha un reddito moderato.
Contro
Il grande svantaggio è che il pagamento mensile può salire alle stelle se i tassi di interesse salgono. Molte persone sono sorprese quando il tasso di interesse si azzera, anche se è nel contratto. Se il tuo reddito non è aumentato, allora potresti non essere più in grado di permettersi la tua casa e potresti perderlo.
I mutui a tasso variabile sono diventati popolari nel 2004. In quel momento la Federal Reserve ha iniziato ad aumentare il tasso sui fed funds . La domanda di prestiti convenzionali è diminuita con l'aumentare dei tassi di interesse. Le banche hanno creato mutui a tasso variabile per ridurre i pagamenti mensili.
tipi
Nel 2004, i banchieri sono diventati creativi con nuovi tipi di prestiti per attirare potenziali proprietari di case. Ecco alcuni esempi dei più popolari.
Prestiti a tasso di interesse . Hanno i tassi più bassi. Il tuo pagamento mensile va solo verso l'interesse, e non uno qualsiasi dei principi, per i primi tre-cinque anni. Successivamente, inizierai a effettuare pagamenti più elevati per coprire il principio. Oppure potresti dover essere richiesto di effettuare un pagamento con palloncino di grandi dimensioni.
Se sei a conoscenza di come funzionano, questi prestiti possono essere molto vantaggiosi. Se puoi permetterti, qualsiasi pagamento extra va direttamente al principio.
Se sei disciplinato su come effettuare questi pagamenti, puoi effettivamente pagare di più contro il principio. In questo modo guadagnerai una maggiore equità in casa rispetto a un mutuo convenzionale. Questi prestiti sono pericolosi se non si è pronti per l'adeguamento o il pagamento del pallone. Hanno anche tutti gli stessi svantaggi di qualsiasi mutuo a tasso variabile.
Opzione ARM. Permettono ai mutuatari di scegliere quanto pagare ogni mese. Iniziano con tassi di "teaser" di circa l'uno-due percento. Questi possono essere ripristinati a un livello superiore, anche dopo il primo pagamento. La maggior parte (80%) dei mutuatari ARM sceglie solo il pagamento minimo ogni mese. Il resto viene aggiunto al saldo del mutuo, proprio come i prestiti di ammortamento negativi.
I mutuatari pensano che i pagamenti siano fissi per cinque anni. Se il saldo del mutuo non pagato sale al 110 percento o al 125 percento del valore originale, il prestito si ripristina automaticamente.
Può comportare un pagamento pari a tre volte l'importo originario. Le rigide sanzioni impediscono ai mutuatari di rifinanziare. Di conseguenza, la maggior parte dei mutuatari si limita ad indebitarsi. Una volta che la casa vale meno del mutuo, o il mutuatario perde un lavoro, si preclude .
Questi prestiti sono stati un enorme driver dietro la crisi dei mutui subprime . Sebbene solo il 2% di tutti i mutui per la casa fossero opzioni ARMS, valevano $ 300 miliardi. Molti di loro sono inadempienti. Almeno il 60 percento si trovava in California, dove i prezzi delle case diminuivano del 30-40 percento. Ciò li ha squalificati dall'avvalersi dei programmi di modifica del mutuo come MakeHomesAffordable . (Fonte: " Toxic Mortgages ", Center for Responsible Lending, 5 novembre 2007. "Ipoteche da incubo", Businessweek, 11 settembre 2006.)