Come ottenere un prestito senza punteggio FICO
Se sei abbastanza fortunato da avere un alto punteggio di credito e un sacco di entrate, vedrai la tua richiesta di prestito muoversi relativamente velocemente.
Ma non tutti vivono in quel mondo.
Come funziona la sottoscrizione manuale
La sottoscrizione manuale è un processo manuale (al contrario di un processo automatizzato ) di valutazione della capacità di rimborsare un prestito. Il vostro prestatore assegnerà una persona per rivedere la vostra domanda, compresi i documenti che supportano la vostra capacità di rimborso (come estratti conto, buste paga e altro). Se il sottoscrittore decide che puoi permetterti di rimborsare il prestito, sarai approvato.
Perché potresti aver bisogno della sottoscrizione manuale
La maggior parte dei mutui per la casa sono approvati più o meno da un computer: se si soddisfano determinati criteri, il prestito sarà approvato. Ad esempio, i creditori sono alla ricerca di punteggi di credito superiori a un certo livello. Se il tuo punteggio è troppo basso, sarai rifiutato. Allo stesso modo, i creditori in genere vogliono vedere il rapporto debito / reddito inferiore al 31/43. Tuttavia, "reddito" può essere difficile da definire, e il tuo istituto di credito potrebbe non essere in grado di contare tutte le tue entrate.
I modelli computerizzati sono progettati per funzionare con la maggior parte dei mutuatari e i programmi di prestito che utilizzano più spesso.
Questi sistemi di sottoscrizione automatizzata (AUS) semplificano l'elaborazione di numerosi prestiti da parte dei finanziatori, garantendo nel contempo che i prestiti soddisfino le linee guida per gli investitori e le autorità di regolamentazione.
Ad esempio, i prestiti FNMA e FHA (tra gli altri) richiedono che i mutui si adattino a un profilo particolare e la maggior parte delle persone si adatta chiaramente all'interno o all'esterno della scatola.
Inoltre, i creditori potrebbero avere le proprie regole (o "sovrapposizioni") che sono più restrittive dei requisiti FHA.
Se tutto va bene, il computer sputerà un'approvazione . Ma se qualcosa non va, il tuo prestito riceverà una raccomandazione "Refer", e dovrà essere esaminato al di fuori dell'AUS.
Cosa potrebbe far deragliare la tua applicazione?
Stile di vita senza debiti: la chiave per ottenere ottimi punteggi di credito è una storia di prestiti mutuati e rimborsabili. Ma alcune persone scelgono di vivere senza debito , che può essere più semplice e meno costoso. Sfortunatamente, il tuo credito finirà per svanire insieme al costo degli interessi. Non è che hai cattivo credito, non hai alcun credito (buono o cattivo). Eppure, è possibile ottenere un prestito senza punteggio FICO se si passa attraverso la sottoscrizione manuale. In effetti, non avere credito può essere migliore di avere elementi negativi come il fallimento nei rapporti di credito.
Nuovo credito: il credito edilizio dura diversi anni . Se il processo è ancora in corso, potrebbe essere necessario scegliere tra l'attesa all'acquisto e la sottoscrizione manuale. Con un mutuo per la casa nei tuoi rapporti di credito, puoi accelerare il processo di creazione del credito perché stai aggiungendo al mix di prestiti nel tuo file.
Recenti problemi finanziari: ottenere un prestito dopo il fallimento o pignoramento non è fuori questione.
In determinati programmi HUD, è possibile ottenere l'approvazione entro un anno o due , senza la sottoscrizione manuale. Tuttavia, la sottoscrizione manuale offre ancora più opzioni da prendere in prestito, soprattutto se le tue difficoltà finanziarie erano relativamente recenti (ma sei di nuovo in piedi). Ottenere un prestito convenzionale con un punteggio di credito inferiore a 640 (o anche superiore a quello) è difficile, ma la sottoscrizione manuale potrebbe renderlo possibile.
Basso rapporto debito / reddito: è consigliabile mantenere la spesa bassa rispetto al reddito, ma alcuni casi in cui un rapporto debito / reddito più elevato ha senso. Con la sottoscrizione manuale, puoi andare più in alto , il che spesso significa avere più opzioni disponibili nei mercati immobiliari locali. Fai solo attenzione a allungarti troppo e ad acquistare una proprietà costosa che ti lascerà "casa povera".
Come ottenere l'approvazione
Dal momento che non hai il rating di credito standard o il profilo di reddito per essere approvato, quali fattori aiutano la tua applicazione?
Fondamentalmente dovrai usare tutto ciò che puoi per dimostrare che sei disposto e in grado di rimborsare il prestito. Per fare ciò, è davvero necessario essere in grado di permettersi il prestito - hai bisogno di reddito, risorse o di un modo sufficiente per dimostrare che puoi gestire i pagamenti.
Qualcuno darà un'occhiata da vicino alle vostre finanze e il processo sarà frustrante e dispendioso in termini di tempo. Prima di iniziare, assicurati di aver davvero bisogno di passare attraverso il processo (vedi se puoi ottenere l'approvazione con un prestito convenzionale). Fai un inventario delle tue finanze in modo che tu possa discutere i requisiti con il tuo prestatore e in modo da ottenere un vantaggio sulla raccolta delle informazioni di cui hanno bisogno.
Storia dei pagamenti: puoi dimostrare di aver effettuato altri pagamenti puntualmente nell'ultimo anno? I rapporti di credito controllano la cronologia dei pagamenti (tra le altre cose) e dovrai mostrare lo stesso comportamento di pagamento utilizzando diverse fonti. Pagamenti più alti come affitto e altri pagamenti di alloggi sono i migliori, ma possono essere utili anche i servizi pubblici, le iscrizioni e i premi assicurativi. Idealmente, dovrai identificare almeno quattro pagamenti che hai effettuato in tempo per almeno 12 mesi.
Acconto sano: un acconto riduce il rischio del creditore. Dimostra che hai una pelle nel gioco, e dà loro un buffer - se hanno bisogno di portare la tua casa in pignoramento , sono meno propensi a perdere soldi quando fai un acconto più grande. Più diminuisci meglio e il 20 percento è spesso considerato un buon acconto (anche se potresti essere in grado di fare di meno). Con meno del 20 percento, potresti anche dover pagare un'assicurazione ipotecaria privata (PMI), che rende le cose più difficili per te e per il tuo istituto di credito. Per suggerimenti su come arrivare con quei soldi, leggi di più sull'utilizzo e il salvataggio per un acconto .
Rapporto debito / reddito: l' approvazione è sempre più semplice con bassi rapporti. Detto questo, la sottoscrizione manuale può essere utilizzata per ottenere l'approvazione con percentuali più alte , probabilmente fino a 40/50, a seconda del credito e di altri fattori.
Programmi di prestito governativo: le tue possibilità di approvazione sono le migliori con i programmi di prestito del governo. Ad esempio, i prestiti FHA, VA e USDA sono meno rischiosi per i creditori. Ricorda che non tutti i creditori eseguono la sottoscrizione manuale, quindi potrebbe essere necessario cercare un finanziatore che lo faccia - e questo funziona con il programma governativo specifico che stai guardando. Se ottieni un "no", potrebbe esserci qualcun altro là fuori.
Riserve di liquidità: probabilmente dovrai versare una grossa fetta di resto come acconto, ma è consigliabile avere riserve extra a portata di mano - e le riserve possono aiutarti ad ottenere l'approvazione. Istituti di credito vogliono sentirsi a proprio agio nell'assorbire piccole sorprese come un scalda-acqua surriscaldato o spese mediche impreviste.
Fattori compensativi
I "fattori di compensazione" rendono la tua applicazione più attraente e potrebbero essere necessari . Queste sono linee guida specifiche definite da istituti di credito o programmi di prestito, e ognuna delle quali si incontra rende più facile ottenere l'approvazione. I suggerimenti di cui sopra dovrebbero funzionare a tuo favore, e le specifiche per la sottoscrizione manuale FHA sono elencate di seguito.
A seconda del punteggio di credito e del rapporto debito / reddito, potrebbe essere necessario soddisfare uno o più di questi requisiti per l'approvazione FHA.
- Riserve: attività liquide che copriranno le rate del mutuo per almeno tre mesi. Se stai acquistando una proprietà più grande (da tre a quattro unità), avrai bisogno di abbastanza per sei mesi. I soldi che ricevi come regalo o prestito non possono essere contati come riserve.
- Esperienza: il pagamento (se approvato) non può superare le spese di alloggio correnti del 5% inferiore a $ 100. L'obiettivo è evitare aumenti drammatici ("shock di pagamento") o un pagamento mensile a cui non sei abituato.
- Nessun debito discrezionale: se paghi per intero tutte le tue carte di credito, non sei davvero in debito , ma hai avuto l' opportunità di accumulare debiti se lo avessi voluto. Sfortunatamente, uno stile di vita completamente privo di debiti non ti aiuta qui.
- Reddito addizionale: in alcuni casi, la sottoscrizione automatica non può contare gli straordinari, i guadagni stagionali e altri elementi come parte del reddito. Tuttavia, con la sottoscrizione manuale, potresti essere in grado di mostrare un reddito più elevato (purché tu possa documentare le entrate e possa aspettarsi che continui).
- Altri fattori: a seconda del prestito, altri fattori potrebbero essere utili. In generale, l'idea è di dimostrare che il prestito non sarà un onere e puoi permetterti di rimborsare. La stabilità nel tuo lavoro non fa mai male, e più riserve del necessario possono anche fare la differenza.
Suggerimenti per il processo
Pianificare un processo lento e lungo. Una persona reale deve passare attraverso i documenti forniti e determinare se si qualifica o meno per il prestito - questo richiede tempo.
Un sacco di scartoffie: ottenere un mutuo richiede sempre la documentazione. La sottoscrizione manuale richiede ancora di più. Aspettatevi di recuperare tutti i documenti finanziari che si possano immaginare e conservare le copie di tutto ciò che si invia (nel caso in cui sia necessario inviare nuovamente). Avrai bisogno delle solite buste paga e estratti conto bancari, ma potresti anche dover scrivere o fornire lettere che spieghino la tua situazione e aiutino il sottoscrittore a verificare i fatti.
Processo di acquisto a domicilio: se si sta facendo un'offerta, creare un sacco di tempo per la sottoscrizione prima della chiusura. Includi un contingente di finanziamento in modo da poter riavere indietro i tuoi soldi se la tua domanda viene rifiutata (parla con il tuo agente immobiliare per capire le opzioni). Soprattutto nei mercati caldi, potresti essere meno attraente come acquirente se stai utilizzando la sottoscrizione manuale.
Esplora le alternative: se la sottoscrizione manuale non funziona per te, potrebbero esserci altri modi per ottenere l'alloggio. I prestatori di denaro duro potrebbero essere una soluzione temporanea mentre stai costruendo crediti o aspettando che gli articoli negativi cadano dal tuo rapporto di credito. Un prestatore privato, co-mutuatario o cofirmatario (se scelto in modo responsabile) potrebbe anche essere un'opzione. Infine, potresti decidere che è più sensato affittare fino a quando non sarai in grado di ottenere l'approvazione.