Basso acconto e requisiti di credito
- Effettua un acconto del 3,5%.
- Ottenere approvato per prendere in prestito con credito sottile o problemi nella vostra storia di credito.
- Acquista case unifamiliari, condomini, proprietà multi-unità e case prodotte con il supporto FHA.
- Ottieni finanziamenti extra (oltre al tuo prestito di acquisto) per ristrutturazioni e riparazioni con il programma FHA 203k.
- Finanzia il tuo acconto con denaro del regalo o aiuto del venditore.
Tratteremo tutti i dettagli di seguito. Per ottenere un prestito FHA, parlare con un prestatore locale o online e chiedere informazioni sui programmi FHA.
Che cos'è un prestito FHA?
Un prestito FHA è un mutuo per la casa che l'US Federal Housing Administration (FHA) garantisce. Istituti di credito privati come le banche e le cooperative di credito emettono i prestiti, e la FHA fornisce il sostegno: se non rimborsate il vostro prestito, la FHA pagherà invece il prestatore.
A causa di tale garanzia, i creditori sono disposti a concedere mutui sostanziosi nei casi in cui altrimenti non sarebbero disposti ad approvare le richieste di prestito.
Benefici dei prestiti FHA
I prestiti FHA non sono perfetti per tutti, ma sono perfetti in alcune situazioni. L'attrattiva principale è che facilitano l'acquisto di proprietà. Ma ricorda che questi benefici vengono sempre con i compromessi.
Le caratteristiche più interessanti includono:
Piccolo acconto: i prestiti FHA consentono di acquistare una casa con un acconto del 3,5%. Altri programmi di prestito (convenzionali) possono richiedere un acconto più ampio, oppure richiedono alti punteggi di credito e alti redditi per essere approvati con un piccolo acconto.
Se disponi di oltre il 3,5 percento disponibile, potrebbe essere meglio effettuare un acconto più consistente.
Così facendo avrai più opzioni di prestito e risparmierai denaro sui costi degli interessi per tutta la durata del tuo prestito.
Il denaro di altre persone: è più facile utilizzare i regali per i vostri acconti e costi di chiusura con il finanziamento FHA.
Inoltre, i venditori possono pagare fino al 6% dell'importo del prestito per i costi di chiusura dell'acquirente. È molto probabile che ne trarrai vantaggio nel mercato di un acquirente, ma anche in mercati forti, puoi potenzialmente adeguare il prezzo dell'offerta a sufficienza per invogliare i venditori.
Penale di prepagamento : non ce n'è (un grande vantaggio per i mutuatari subprime ).
Prestiti assuntivi: un acquirente può "assumere" il prestito FHA se è ipotizzabile . Riprendono da dove eri rimasto, beneficiando di costi di interesse più bassi (perché hai già passato gli anni di maggiore interesse, che puoi vedere con una tabella di ammortamento ). A seconda che i tassi cambino o meno al momento della vendita, l'acquirente potrebbe anche godere di un basso tasso di interesse che non è disponibile nell'ambiente corrente.
Una possibilità di reimpostare: con una recente bancarotta o preclusione nella tua storia, i prestiti FHA rendono più facile ottenere l'approvazione. Due o tre anni dopo le difficoltà finanziarie è in genere sufficiente per qualificarsi per il finanziamento.
Miglioramento domestico e riparazioni: alcuni prestiti FHA possono essere utilizzati per pagare il miglioramento domestico (attraverso programmi FHA 203k ).
Se acquisti proprietà che richiedono aggiornamenti, tali programmi facilitano il finanziamento dell'acquisto e dei miglioramenti con un solo prestito.
Come si qualifica per un prestito FHA?
Rispetto ai prestiti convenzionali, i prestiti FHA sono in genere più facili da qualificare.
La FHA rende la proprietà della casa accessibile alle persone di tutti i livelli di reddito. Con il governo che garantisce il prestito, i creditori sono più disposti ad approvare le domande.
Verifica con diversi istituti di credito: i prestatori possono (e fanno) stabilire standard più rigorosi dei requisiti minimi di FHA. Se hai problemi con un prestatore approvato dalla FHA, potresti avere più fortuna con uno diverso. È sempre consigliabile fare acquisti in ogni caso.
Limiti di reddito: non è richiesto alcun reddito minimo. Hai solo bisogno di abbastanza reddito per dimostrare che puoi rimborsare il prestito (vedi sotto), ma i prestiti FHA sono orientati verso i mutuatari a basso reddito.
Se hai un reddito elevato, non sarai squalificato, come potresti essere con certi programmi di acquisto per la prima casa .
Rapporto debito / reddito : per qualificarsi per un prestito FHA, è necessario un ragionevole rapporto debito / reddito . L'importo che spendi per i pagamenti mensili del prestito dovrebbe essere relativamente basso, rispetto al tuo reddito mensile. In genere, è preferibile essere inferiore a 31/43. Ma in alcuni casi, è possibile ottenere l'approvazione con rapporti D / I più vicini al 50 percento.
Esempio: supponi di guadagnare $ 3.500 al mese.
- Per soddisfare i requisiti standard, è meglio mantenere i pagamenti mensili delle abitazioni inferiori a $ 1,225 (perché $ 1,225 è il 31% di $ 3,500).
- Se si hanno altri debiti (come il debito della carta di credito ), tutti i pagamenti mensili combinati dovrebbero essere inferiori a $ 1.505.
Per capire quanto potresti spendere per i pagamenti, vedi come calcolare un pagamento di un mutuo o utilizzare un calcolatore di prestiti online per modellare i tuoi pagamenti.
Punteggio di credito: i mutuatari con bassi punteggi di credito hanno maggiori probabilità di ottenere l'approvazione per i prestiti FHA. Se si desidera effettuare un acconto del 3,5%, il punteggio può essere basso come 580. Se si è disposti a effettuare un acconto più grande, il punteggio può essere potenzialmente inferiore (un acconto del 10% è tipico per i punteggi FICO tra 500 e 580).
Ancora una volta, i creditori possono fissare limiti che sono più restrittivi dei requisiti FHA. Se si hanno punteggi bassi (o nessuna cronologia creditizia), potrebbe essere necessario trovare un istituto di credito che effettui la sottoscrizione manuale . Tale processo consente ai finanziatori di valutare la solvibilità osservando le informazioni di credito "alternative", inclusi i canoni di locazione e i pagamenti delle utenze.
Importo del prestito : la FHA limita quanto è possibile prendere in prestito. In generale, sei limitato a importi di prestito modesti rispetto ai prezzi delle case nella tua zona. Visita il sito web di HUD per trovare i massimi locali. Se hai bisogno di più soldi, prendi in considerazione i prestiti jumbo , ma sii consapevole del fatto che hai bisogno di un forte credito e reddito per qualificarti.
Vale la pena provare: anche se pensi di non essere approvato, parla con un prestatore approvato dalla FHA per sapere con certezza. Se non si soddisfano i criteri di approvazione standard, i fattori di compensazione, ad esempio un ampio acconto che compensa la cronologia dei crediti, possono aiutarti a qualificarti.
Come funzionano i prestiti FHA?
I prestatori privati emettono prestiti FHA, e la FHA fornisce al mutuante una garanzia per ridurre il rischio del creditore. Per ottenere un prestito, iniziare con un mittente del prestito locale , un broker di mutui online o un funzionario di prestito presso il proprio istituto finanziario. Discutete le vostre opzioni, compresi i prestiti e le alternative FHA e decidete il programma giusto per le vostre esigenze.
Assicurazione ipotecaria: l'FHA promette di rimborsare i prestatori se un mutuatario si disfa su un prestito FHA. Per finanziare tale obbligo, la FHA addebita ai mutuatari (che sei tu) una commissione.
- Gli acquirenti di case che utilizzano i prestiti FHA pagano un premio assicurativo ipotecario anticipato (MIP) dell'1,75%.
- I mutuatari pagano anche una modesta commissione in corso con ogni pagamento mensile. L'importo che si paga dipende dal rischio che la FHA assume con il proprio prestito. Prestiti a breve termine, saldi più piccoli e maggiori acconti comportano minori costi assicurativi mensili. Tali spese variano dallo 0,45% all'1,05% annuo.
I prestiti FHA sono disponibili per diversi tipi di proprietà. Oltre alle case unifamiliari standard, è possibile acquistare case duplex, case fabbricate e altri tipi di proprietà.
Perché evitare i prestiti FHA?
Mentre vengono con caratteristiche accattivanti, si può scoprire che i prestiti FHA non sono per voi.
Limiti di prestito: in alcuni casi, FHA non fornisce finanziamenti sufficienti quando è necessario un prestito di grandi dimensioni. Se acquisti proprietà particolarmente costose o stai cercando in un mercato caldo, FHA potrebbe non funzionare per te.
Assicurazione ipotecaria: il premio assicurativo ipotecario anticipato e i premi in corso possono costare più di quanto costerebbe l' assicurazione ipotecaria privata . In alcuni casi, è impossibile cancellare l'assicurazione ipotecaria sui prestiti FHA. Ma è molto più facile cancellare PMI sui prestiti convenzionali mentre costruisci l'equità.
Alternative di pagamento basso: potresti acquistare una casa con un minimo di sconto utilizzando un prestito convenzionale, senza il supporto FHA. Soprattutto se hai un buon credito , puoi trovare offerte competitive che battono i prestiti FHA. Con quei programmi, potresti essere in grado di eliminare qualsiasi assicurazione ipotecaria più rapidamente costruendo equità nella tua casa .
È sempre consigliabile guardarsi intorno. Confronta le offerte da diverse fonti, inclusi prestiti FHA e prestiti convenzionali, prima che tu decida di agire. Parla con un professionista del mutuo per ottenere indicazioni su quali programmi sono adatti alla tua situazione.
Per maggiori dettagli sui pro e contro dei prestiti governativi, vedi FHA Loan Pitfalls .