Soprattutto per gli acquirenti di case, i prestiti jumbo consentono di acquistare case più costose.
Potresti non interessarti ai mercati dei mutui, ma se stai acquistando una casa ad alto prezzo e non effettui un acconto considerevole, un prestito jumbo potrebbe essere la soluzione migliore. Potresti anche ottenere un tasso di interesse migliore con un prestito non conforme.
Mutuo Jumbo-Sized
I prestiti jumbo prendono il loro nome dai grandi saldi disponibili. I prestiti conformi, che rappresentano il più grande segmento di prestiti negli Stati Uniti, sono prestiti che soddisfano le linee guida stabilite dai GSE. Tali importi del prestito per il 2017 sono fissati a $ 424.100 nella maggior parte del paese e prevedono regole aggiuntive sulla qualifica del mutuatario. In alcune aree ad alto costo, i limiti di prestito sono molto più elevati per tenere conto dei mercati immobiliari locali. Ad esempio, nella contea di Los Angeles, il limite del 2017 è $ 636,150.
Se si desidera prendere in prestito più del limite di prestito nella propria area, è necessario utilizzare un prestito jumbo o un altro metodo creativo per garantire il finanziamento.
Jumbo Lenders
Le banche e altri investitori privati emettono prestiti jumbo.
Questi istituti di credito non hanno intenzione di vendere i prestiti ai GSE, così i creditori possono progettare i propri criteri di approvazione. Ogni creditore ha obiettivi e preoccupazioni unici, quindi ogni programma di prestito jumbo è diverso. Ciò significa che è essenziale fare acquisti tra diversi istituti di credito, in quanto i criteri di determinazione del prezzo e di approvazione possono variare ampiamente.
Trova un finanziatore che si adatti alla tua situazione finanziaria e alla proprietà che stai acquistando. Ad esempio, alcuni istituti di credito rendono più facile o più difficile ottenere prestiti per seconde case, e diversi istituti di credito hanno diversi requisiti di acconto.
Qualificazione per mutui Jumbo
Come con qualsiasi prestito, è necessario soddisfare i criteri di approvazione e i prestiti jumbo sono più difficili dei prestiti convenzionali per qualificarsi. Gli importi del prestito sono più alti, quindi i prestatori sono più selettivi a causa dell'aumentato rischio di emissione di jumbo.
Storia del credito: avrai bisogno di un buon credito per ottenere l'approvazione per un prestito jumbo. Un punteggio FICO superiore a 700 è un minimo per la maggior parte degli acquirenti, ma altri fattori potrebbero giustificare un punteggio leggermente inferiore.
Acconto: I mutui Jumbo in genere richiedono acconti del 20% o più. Tuttavia, alcuni istituti di credito jumbo tradizionali lavoreranno con pagamenti anticipati di circa il 10% e altri pubblicizzeranno programmi con requisiti ancora più bassi. Per qualificarti per un prestito jumbo con un piccolo acconto, avrai bisogno di un buon credito, di un forte reddito o di importanti risorse di riserva. Con la maggior parte dei creditori, i requisiti di acconto aumentano all'aumentare delle dimensioni dei prestiti.
Reddito e patrimonio: per questi grandi prestiti, i creditori richiedono documentazione per dimostrare di avere reddito e beni sufficienti per permettersi la proprietà che stai comprando.
Un reddito consistente è il migliore. I lavoratori autonomi necessitano di documenti fiscali e informazioni aggiuntive sulle loro attività, e i lavoratori dipendenti hanno bisogno di moduli W2. Ai finanziatori piace anche vedere le riserve disponibili per coprire i pagamenti da sei a 12 mesi.
Debito al reddito: un basso rapporto debito / reddito è sempre utile quando si richiede un prestito. I prestatori usano comunemente il 43 percento come bersaglio, ma quel numero non è scolpito nella pietra. Soprattutto se disponi di attivi significativi, i creditori potrebbero considerare tali beni (o i guadagni di tali beni) come parte del calcolo del reddito.
I prestiti jumbo non sono progettati per aiutare i mutuatari a "allungare" e comprare più casa di quanto possono permettersi. Invece, sono per i mutuatari finanziariamente sicuri che acquistano case più costose della media.
Cosa paghi
Interessi passivi : storicamente, i prestiti jumbo presentavano tassi di interesse più elevati rispetto ai prestiti conformi.
Il rischio è maggiore all'aumentare delle dimensioni del prestito. Inoltre, l'approvazione dei mutuatari una tantum che non rientrano in categorie ordinate richiede molto lavoro. Tuttavia, dalla crisi dei mutui , i prestatori privati hanno scoperto che i mutuatari jumbo possono effettivamente essere mutuatari a basso rischio e possono essere clienti redditizi in vari modi. Di conseguenza, i tassi sui mutui jumbo possono essere inferiori ai tassi sui prestiti conformi. Tuttavia, con i saldi dei prestiti di dimensioni enormi, puoi facilmente pagare di più in termini di interessi rispetto a quelli con un prestito più piccolo a un tasso più alto.
I prestiti jumbo sono disponibili con tariffe fisse o variabili .
Costi di chiusura: i prestiti Jumbo comportano costi di chiusura , proprio come qualsiasi altro mutuo per la casa. In particolare, le commissioni di valutazione possono essere più elevate a causa di proprietà specializzate o acquisti in dollari elevati. In alcuni casi, avrai bisogno di due perizie per l'approvazione del prestito jumbo.
Assicurazione ipotecaria: l'assicurazione ipotecaria protegge i prestatori in caso di insolvenza del mutuatario su un prestito. Prestiti conformi e programmi governativi in genere richiedono ai mutuatari di acquistare questa assicurazione quando si effettua un piccolo acconto perché la possibilità di recuperare fondi in caso di preclusione è discutibile. Ma i prestiti jumbo sono diversi. Se è necessario pagare un'assicurazione ipotecaria privata (PMI) su un prestito non conforme spetta al prestatore, alcuni consentono meno del 20% di sconto senza PMI.
Alternative ai prestiti Jumbo
I prestiti jumbo non sono l'unica strada per acquistare case di lusso o immobili nei mercati immobiliari più caldi. Se non sei desideroso di prendere in prestito molto, o se hai problemi ad ottenere l'approvazione per un prestito jumbo, un approccio diverso potrebbe essere migliore.
Prestiti sui due lati: invece di un prestito di grandi dimensioni, è possibile utilizzare una combinazione di prestiti più piccoli. Queste strategie hanno fatto un ritorno dalla crisi dei mutui. Ma a differenza dei prestiti piggyback pre-2008, ora dovrai dimostrare di avere la capacità di rimborsare ogni prestito.
- 80/20 prestito: con un prestito piggyback 80/20, otterrete un "primo" mutuo per l'80% del prezzo di acquisto della proprietà. Poiché si dispone di un rapporto prestito su valore (LTV) dell'80%, si evita di pagare PMI. La seconda ipoteca coprirà il restante 20 percento del prezzo di acquisto.
- 80/10/10: con un approccio 80/10/10, ricevi anche un primo prestito all'80 percento LTV. Tuttavia, effettuerai anche un acconto del 10 percento, lasciando solo il 10 percento per prendere in prestito una seconda ipoteca.
I prestiti Piggyback risolvono il problema del pagamento delle PMI, ma si stanno ancora prendendo in prestito ingenti somme di denaro. Per ottenere l'approvazione, hai bisogno di punteggi di credito elevati, ma potresti qualificarti con i punteggi FICO negli alti 600. I tassi di interesse sui mutui secondari tendono ad essere più alti dei tassi sui primi mutui, quindi i costi di finanziamento potrebbero essere più alti con questa strategia. Confronta questi costi con altre opzioni usando un calcolatore di prestiti o una tabella di ammortamento .
Essere consapevoli del fatto che alcune disposizioni sulle spalle utilizzano prestiti balloon . Ad esempio, potrebbe essere necessario pagare uno o entrambi i prestiti o rifinanziare entro 15 anni.
Verifica i limiti: prima di rassegnarti all'utilizzo di un mutuo jumbo, verifica che ne avrai effettivamente bisogno. I mutui jumbo non sono necessariamente negativi, potresti persino ottenere un tasso d'interesse migliore. Ma i prestiti conformi oi programmi governativi potrebbero essere più adatti a te. Se ti trovi in una zona ad alto costo, puoi spesso prendere in prestito molto più del limite "standard". Alcune persone usano il termine "jumbo" per riferirsi a prestiti conformi in quelle aree ad alto costo, quindi chiedi chiarimenti quando discuti le tue opzioni.
Più grande acconto: un modo semplice per evitare l'utilizzo di un mutuo jumbo è di effettuare un acconto più grande. Hai solo bisogno di venire con abbastanza per portare l'importo del prestito al di sotto del limite di prestito conforme nazionale. Fatto ciò, avrai a disposizione più opzioni e pagherai meno interessi con un piccolo prestito. Aumentare una quantità significativa di denaro è più facile a dirsi che a farsi, specialmente quando gli importi in dollari crescono. Ma se hai fondi disponibili, potrebbe essere un'opzione interessante.