Fannie Mae vs. Freddie Mac: similitudini e differenze

by Kimberly Amadeo

Qual è la differenza tra Fannie Mae e Freddie Mac?

Fannie Mae e Freddie Mac sono due società create dal governo per aumentare il mercato immobiliare. Queste organizzazioni non sono solo diverse nella loro genesi, ma anche nel loro mercato di riferimento e prodotti. Facendo un esempio, Fannie Mae compra i mutui dalle banche al dettaglio mentre Freddie Mac li compra da quelli meno parsimoniosi. (Fonte: "Fannie Mae vs. Freddie Mac", Diffen.com.)

L' amministrazione Roosevelt fondò Fannie Mae nel 1938 come agenzia governativa. Ha acquistato mutui della Federal Housing Administration e li ha inclusi nei suoi libri. Nel 1968 divenne un'impresa sponsorizzata dal governo. Ciò significava che mentre gli azionisti lo possedevano, il governo degli Stati Uniti garantiva i suoi prestiti. Si è rivelato un accordo piuttosto pericoloso.

Nel 1970, l' amministrazione Nixon stabilì Freddie Mac come GSE, il che significava che poteva acquistare qualsiasi tipo di mutuo e non solo FHA. A differenza di Fannie Mae, Freddie Mac non aveva una garanzia governativa per i suoi prestiti e voleva trasferire il rischio di default. Lo ha fatto mettendo insieme tipi simili di prestiti in titoli garantiti da ipoteca . Ha poi venduto questi titoli a hedge fund, fondi pensione e singoli investitori.

Il Congresso ha istituito Freddie Mac per competere con Fannie Mae e gli ha permesso di acquistare mutui non FHA e tradurli in MBS.

01 Fannie Mae è ora la Federal Mortgage Association

Nel 1938, il Congresso stabilì Fannie Mae attraverso la legge federale sui prestiti immobiliari. Ciò ha determinato un mercato secondario per i mutui assicurati dalla FHA. Il presidente Roosevelt voleva che Fannie Mae aiutasse a realizzare il sogno americano della proprietà. Quando Fannie Mae ha acquistato i prestiti dalle banche, ha dato loro più soldi da prestare.

Il Congresso trasformò Fannie Mae in una società nel 1968. Invece di usare i dollari delle tasse per finanziarlo, vendette azioni agli azionisti in un'offerta pubblica iniziale . Inoltre, il Congresso aveva bisogno dei finanziamenti per finanziare la guerra del Vietnam.

02 Freddie Mac è ora la Federal Home Loan Mortgage Corporation

Freddie Mac si è concentrato sull'incoraggiare le banche a creare mutui a 30 anni per evitare di mantenere i prestiti nei loro libri per trent'anni. Ciò ha legato troppo denaro ed era rischioso per le banche.

03 Fannie Mae e Freddie Mac Somiglianze: rendono possibili i mutui

Fannie Mae, Freddie Mac e FHLB hanno reso l'alloggio economico per la maggior parte degli americani per decenni. Tuttavia, hanno funzionato come entità sponsorizzate dal governo. Ciò significava che dovevano essere redditizi per gli azionisti mentre creavano il mercato secondario che rendeva fattibile la rivendita dei mutui.

Entro la fine del 2007, Fannie Mae, Freddie Mac e FHLB hanno fornito il 90% del finanziamento per nuovi mutui, secondo l'Office of Federal Housing Enterprise Oversight. Questo era più del doppio della loro quota sul mercato dei mutui rivelando la misura in cui il finanziamento ipotecario privato si era prosciugato.

All'inizio del 2008, Fannie Mae e Freddie Mac sono intervenuti per garantire mutui subprime per rassicurare il mercato immobiliare. Mentre il crollo dei mutui subprime continuava, il governo federale dovette intervenire per salvare Fannie Mae e Freddie Mac.

Una volta che le banche si sono fatte prendere dal panico, i due GSE erano gli unici a fare prestiti. Dopo la recessione , la maggior parte delle banche non darebbe a nessuno un prestito senza garanzie Fannie Mae e Freddie Mac. (Fonte: "Fannie and Freddie Drive Home Loans", FT.com, 2 aprile 2008.)

04 Il loro ruolo nella crisi dei mutui

Nell'agosto 2007, l' Economist ha avvertito che la capacità di Fannie e Freddie di pompare liquidità nel mercato potrebbe essere compromessa. Fannie annunciò che avrebbe ritirato un'offerta di debito. A quel tempo si pensava che Fannie avesse abbastanza denaro per permettergli di aspettare fino a quando il mercato non fosse migliorato. Tuttavia, entro novembre 2007. Fannie ha dichiarato una perdita trimestrale di $ 1,4 miliardi e ha annunciato che avrebbe cercato $ 500 milioni di nuovi fondi. Freddie ha quindi rivelato una perdita di $ 2 miliardi, facendo scendere il suo prezzo delle azioni del 23%.

Freddie deteneva $ 120,8 miliardi in mutui subprime, una percentuale troppo piccola del suo portafoglio complessivo per minacciare la redditività dell'agenzia - o almeno così pensavano tutti. Nel quarto trimestre del 2007, Freddie ha riportato una perdita di $ 2 miliardi. In risposta, l'agenzia ha raccolto $ 6 miliardi di nuovo capitale attraverso la vendita di azioni privilegiate per sostenere le proprie riserve. Non era abbastanza.

05 Tuttavia non hanno causato la crisi dei mutui

Fannie Mae e Freddie Mac non hanno causato la crisi dei mutui subprime . I loro portafogli detenevano una percentuale inferiore di prestiti subprime rispetto a quelli delle banche commerciali e di investimento. Tuttavia, hanno aumentato la loro acquisizione di questi prestiti per mantenere i loro azionisti felici in quello che era diventato un mercato molto competitivo. Prima della crisi finanziaria, possedevano o garantivano 1,4 trilioni di dollari, o il 40%, di tutti i mutui dichiarati negli Stati Uniti. Di questo, solo $ 168 miliardi erano in mutui subprime ,

06 Ora sono di proprietà del governo: cosa significa

Il governo ha speso almeno $ 150 miliardi per far funzionare le compagnie di credito Fannie Mae e Freddie Mac. Gestisce i due GSE dal settembre 2008, quando la Federal Housing Finance Agency li ha messi in amministrazione controllata. Era un accordo temporaneo, ma le condizioni abitative non sono mai migliorate abbastanza da liberare il governo da questa responsabilità.

Il futuro di Fannie e Freddie

Ora che Fannie e Freddie sono di proprietà pubblica, dovrebbero rimanere così, almeno per il momento. I suggerimenti per privatizzarli di nuovo, o eliminarli e lasciare che il settore privato prenda il sopravvento, non funzionerà. Perché? Il governo ha già tentato di privatizzare il mercato dei mutui e tutti gli sforzi sono costantemente falliti.