Che cosa è Fannie Mae? (FNMA)

The Two Critical Ways Fannie Mae ti aiuta

Fannie Mae è la Federal Mortgage Association federale. Si tratta di un'impresa finanziata dal governo sotto la tutela della Federal Housing Finance Agency. Il Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti possiede tutti i titoli privilegiati senior. Ciò significa che tutti i profitti della FNMA vanno al Tesoro degli Stati Uniti. Gli investitori possono ancora acquistare azioni ordinarie e azioni privilegiate junior. La tutela della natura non consente loro di pagare dividendi.

Gli azionisti sperano che un giorno il governo finisca la tutela. È improbabile.

Cosa fa

Fannie Mae acquista mutui da banche, mediatori ipotecari e cooperative di credito. Ciò dà alle banche denaro per fare più prestiti. Trasferisce anche il rischio di insolvenza dalla banca a Fannie Mae.

Fannie poi confeziona tipi simili di prestiti in titoli garantiti da ipoteca . Vende i titoli agli investitori. Questi includono hedge fund, fondi pensione, altre banche e anche singoli investitori.

Fannie Mae continua a possedere i mutui sottostanti. Paga agli investitori la loro quota proporzionale del pagamento del mutuo di ogni mese. Ciò include sia il capitale che gli interessi. La Federal Reserve Bank di New York effettua il pagamento tramite bonifico bancario.

Fannie Mae garantisce il pagamento . Ma gli investitori sostengono tre rischi.

1. Il proprietario della casa potrebbe pagare in anticipo il mutuo. Ciò significa che l'investitore riceve meno di quanto pensasse inizialmente.

1. Se i tassi di interesse scendono, i proprietari di case si rifinanziano. In tal caso, pagheranno anticipatamente il mutuo. I tassi d'interesse in calo abbasseranno il valore del MBS.
2. Il mutuatario può default. Tuttavia, Fannie Mae garantisce il pagamento, quindi l'investitore non ha quel rischio. D'altro canto, se molti mutuatari si dichiarassero inadempienti, potrebbe in teoria sopraffare la capacità di Fannie Mae di effettuare pagamenti puntuali.

Fannie Mae fornisce anche finanziamenti per lo sviluppo di alloggi in affitto a prezzi accessibili.

Una certa percentuale delle ipoteche di Fannie Mae deve servire famiglie a reddito basso e moderato.

Storia

La FNMA fu creata nel 1938 per stabilire un mercato ipotecario secondario per i prestiti assicurati dalla Federal Housing Administration. Nel 1968, Fannie Mae divenne una società di proprietà degli azionisti che poteva acquistare qualsiasi mutuo, non solo quelli assicurati dal governo. Era persino quotato alla Borsa di New York .

La crisi dei mutui subprime ha travolto la capacità di FNMA di garantire tutti quei crediti inesigibili. Dopo molti salvataggi e tentativi di mantenere il solvente FNMA, il governo federale nazionalizzò la compagnia. Fannie Mae e Freddie Mac sono stati abbattuti dalla crisi dei mutui subprime .

L'8 luglio 2010, Fannie Mae ha annunciato che le sue azioni privilegiate e comuni sarebbero state negoziate sull'OTC Bulletin Board, invece che sulla Borsa di New York e sulla Borsa di Chicago.

Come influenza l'economia degli Stati Uniti

Prima della crisi, Fannie Mae stimolò il mercato immobiliare, che rappresentava il 10 percento dell'economia . Ciò creava ricchezza per i proprietari di case che potevano quindi permettersi case a prezzi più alti. Fannie Mae ha anche permesso alle famiglie con reddito basso e moderato di ottenere un cuscino finanziario al di sotto di esse e un tenore di vita più elevato, sotto forma di proprietà di una casa.

Fannie Mae è stata coinvolta nella crisi, ma non l'ha causata. Gli MBS sono stati riconfezionati dalle banche come obbligazioni ipotecarie garantite . Questi hanno preso MBS e li hanno divisi in tranche . Ad esempio, inseriscono tutti i pagamenti a basso interesse in un'unica tranche. Gli investitori che volevano meno rischi li hanno acquistati. Altri hanno acquistato i pagamenti con interessi elevati.

Questi CMO erano garantiti da credit default swap . Quando i prezzi delle case iniziarono a calare nel 2006, nessuno sapeva cosa valessero le CMO. AIG non poteva rimborsare tutti i CDS che aveva emesso. Molte persone pensano che Fannie e Freddie abbiano causato la crisi dei mutui subprime . Ma, in effetti, erano questi derivati.

Fin dalla crisi, Fannie Mae ha mantenuto il settore abitativo in supporto vitale. A partire dal 2010, l'edilizia abitativa costituiva solo il 2% dell'economia. Fannie Mae e un'altra ex azienda di proprietà del governo, Freddie Mac , ora garantiscono il 90 percento di tutte le ipoteche.

In altre parole, le banche (che in passato prestavano praticamente a chiunque con un impulso) ora non presterebbero nessuno senza una garanzia governativa.

Come ti influenza

Fannie Mae ti aiuta in due modi:

1. Se sei proprietario di una casa, Fannie Mae aiuta a mantenere bassi i costi ipotecari rendendo più facilmente disponibili i finanziamenti per i mutui.
2. Se si qualifica come famiglia a reddito basso o moderato, come un insegnante, un ufficiale di polizia, un vigile del fuoco o un operatore sanitario, Fannie Mae ti fornirà un mutuo che altrimenti non potresti permetterti.

Il futuro di Fannie Mae

Gli azionisti della FNMA hanno chiesto alla Casa Bianca di rendere nuovamente privati ​​Fannie e Freddie. Si sono resi conto che i due sono un buon investimento aziendale. I futuri azionisti potrebbero fare un buon ritorno sull'investimento se i due fossero privati.

Ci sono molti al Congresso che vorrebbero sciogliere Fannie e Freddie. Lo vedono come un'ingerenza del governo non necessaria nel mercato immobiliare. (Fonte: "Status Quo for Fannie, Freddie", The Wall Street Journal , 20 ottobre 2015.)