In che modo i titoli garantiti da ipoteca hanno funzionato fino a quando non lo hanno fatto
Quando investi in un MBS, stai acquistando i diritti per ricevere il valore di un pacchetto di mutui.
Ciò include i pagamenti mensili e il rimborso del capitale. Dal momento che è una sicurezza, è possibile acquistare solo una parte del mutuo. Riceverai una parte equivalente dei pagamenti. Un MBS è un derivato perché ricava il suo valore dall'attività sottostante.
Come funziona una sicurezza supportata da ipoteca
In primo luogo, una banca o una società di mutui ipotecari effettua un mutuo per la casa. La banca quindi vende quel prestito a una banca d'investimento . Usa i soldi ricevuti dalla banca d'investimento per fare nuovi prestiti.
La banca d'investimento aggiunge il prestito a un pacchetto di mutui con tassi d'interesse simili. Mette il pacchetto in una società speciale progettata per questo scopo. Si chiama Special Purpose Vehicle o Special Investment Vehicle. Ciò mantiene separati i titoli garantiti da ipoteca dagli altri servizi della banca. L'SPV commercializza i titoli garantiti da ipoteca. I mutui restano nella SPV.
Le agenzie governative sono anche coinvolte nella maggior parte dei titoli garantiti da ipoteca.
Questi sono Fannie Mae , Freddie Mac e Ginnie Mae. Fannie Mae e Freddie Mac acquistano e vendono MBS. Il governo federale garantisce i pagamenti. Coloro che hanno acquistato un MBS sapevano che non avrebbero perso il loro investimento. Ginnie Mae garantisce anche che gli investitori riceverebbero i loro pagamenti. (Fonte: "Titoli garantiti da ipoteca", SEC.)
Tipi di titoli garantiti da ipoteca
Il più semplice MBS è il certificato di partecipazione pass-through . Paga ai detentori la loro giusta quota sia dei pagamenti di capitale che di interessi effettuati sul pacchetto di mutui ipotecari.
Nei primi anni 2000, il mercato MBS è diventato molto competitivo. Le banche hanno creato prodotti di investimento più complicati per attirare i clienti. Ad esempio, hanno sviluppato obbligazioni di debito collateralizzate per prestiti diversi dai mutui. Ma hanno anche applicato questa strategia derivativa a MBS.
Le banche di investimento hanno suddiviso i pacchetti di ipoteche in categorie di rischio simili, note come tranche . La tranche meno rischiosa conteneva i primi da uno a tre anni di pagamenti. I mutuatari erano più propensi a pagare i primi tre anni. Per i mutui a tasso variabile, questi anni hanno anche i tassi di interesse più bassi.
Alcuni investitori hanno preferito la tranche più rischiosa perché hanno tassi di interesse più elevati . Tali tranches contenevano il quarto e il settimo anno di pagamenti. Finché i tassi di interesse sono rimasti bassi, i rischi rimanevano prevedibili. Se il mutuatario ha pagato anticipatamente il mutuo perché ha rifinanziato, gli investitori hanno ricevuto il loro investimento iniziale.
Il rischio crebbe quando i tassi di interesse aumentarono. I mutuatari di mutui a tasso variabile sono stati colti di sorpresa quando i loro pagamenti sono aumentati.
Non potevano rifinanziare perché i tassi di interesse erano più alti. Ciò significava che erano più probabilità di default. Gli investitori hanno perso tutto. Ecco Ryan Gosling che lo spiega nel film The Big Short .
I titoli garantiti da ipoteca hanno cambiato l'industria immobiliare
L'invenzione dei titoli garantiti da ipoteca ha completamente rivoluzionato le attività immobiliari, bancarie e ipotecarie. Inizialmente, i titoli garantiti da ipoteca consentivano a più persone di acquistare case. Durante il boom immobiliare , molte banche e società di mutui ipotecari hanno fatto prestiti senza alcun prezzo. Ciò ha permesso alle persone di entrare in mutui che non potevano permettersi. Ai creditori non importava. Sapevano di poter vendere i prestiti e di non pagare le conseguenze quando e se i mutuatari si fossero dichiarati inadempienti.
Ciò ha creato una bolla delle risorse . Scoppiò nel 2006 con la crisi dei mutui subprime .
Dal momento che tanti investitori, fondi pensione e istituti finanziari possedevano titoli garantiti da ipoteca, tutti hanno subito perdite. Questo è ciò che ha creato la crisi finanziaria del 2008 .
In che modo i titoli garantiti da ipoteche hanno sbagliato
Il presidente Lyndon Johnson creò titoli garantiti da ipoteca quando autorizzò il Charter Act del 1968. Ha anche creato Fannie Mae . Voleva dare alle banche la possibilità di svendere i mutui. Ciò libererebbe i fondi per prestare a più proprietari di case.
LBJ non si aspettava che il Charter Act eliminasse le buone pratiche di prestito. Le banche presto si resero conto che non avrebbero più dovuto subire la perdita se il mutuatario non avesse pagato il prestito. Le banche sono state pagate per aver fatto il prestito ma non si sono ferite se il prestito è andato male. Non erano così attenti al merito di credito dei mutuatari.
I titoli garantiti da ipoteca hanno inoltre consentito alle istituzioni finanziarie non bancarie di entrare nel settore dei mutui. Prima di MBS, solo le banche disponevano di depositi abbastanza grandi da effettuare prestiti a lungo termine. Avevano le tasche profonde per aspettare che questi prestiti venissero rimborsati 15 o 30 anni dopo. L'invenzione di MBS ha fatto sì che i creditori avessero recuperato il loro denaro subito dagli investitori sul mercato secondario . Istituti di credito ipotecario sorsero dappertutto. Inoltre non erano troppo attenti alla solvibilità dei loro clienti. Ha creato più concorrenza per le banche tradizionali. Hanno dovuto abbassare i loro standard per competere.
Peggio ancora, le MBS non erano regolamentate. Il governo federale ha regolato le banche per assicurarsi che i loro depositanti fossero protetti. Ma quelle regole non si applicavano a MBS e ai broker ipotecari . I depositanti delle banche erano al sicuro, ma gli investitori di MBS non erano affatto protetti.