Perché la tua banca vende il tuo mutuo e come ti aiuta
Il mercato delle ipoteche secondarie consente alle banche di vendere ipoteche a investitori come fondi pensione , compagnie assicurative e il governo federale.
I proventi forniscono alle banche nuovi fondi per offrire più mutui. Prima che venisse stabilito il mercato secondario, solo le banche più grandi disponevano di tasche profonde che raccoglievano fondi per la durata del prestito, in genere da 15 a 30 anni. Di conseguenza, i potenziali acquirenti di case hanno avuto un momento più difficile trovare istituti di credito ipotecario.
Dal momento che c'era meno concorrenza tra i creditori, potevano far pagare più alti tassi di interesse.
Il Charter Act del 1968 risolse questo problema creando Fannie Mae e Freddie Mac due anni dopo. Queste imprese sponsorizzate dal governo acquistano mutui bancari e li rivendicano ad altri investitori. I prestiti non sono rivenduti individualmente. Invece sono raggruppati in titoli garantiti da ipoteca . Il loro valore è garantito, o sostenuto, dal valore di un pacchetto sottostante di ipoteche.
Prima della crisi dei mutui subprime , i due possedevano o garantivano il 40% di tutti i mutui statunitensi. Mentre Lehman Brothers, Bear Stearns e altre banche sono state capovolte da titoli garantiti da ipoteca e altri derivati durante la crisi finanziaria del 2008 , le banche private sono uscite in massa dal mercato dei mutui. Di conseguenza, Fannie e Freddie divennero responsabili per quasi il 100%, praticamente tenendo insieme l'intera industria abitativa. Ulteriori informazioni su come Fannie Mae e Freddie Mac hanno creato la crisi dei mutui subprime .
Le banche hanno iniziato a tornare sul mercato secondario solo nel 2013. Tuttavia, continuano a detenere il 27% delle ipoteche emesse nel 2014, il livello più alto in un decennio. Ci sono tre motivi per questo:
- Fannie e Freddie hanno aumentato le commissioni di garanzia dallo 0,2 percento dell'importo del prestito allo 0,5 percento. Di conseguenza, molte banche trovano che sia più economico mantenere i prestiti più sicuri.
- Le banche stanno facendo prestiti più "jumbo", che superano i limiti di prestito di Fannie e Freddie e quindi non sono assicurabili da loro. La percentuale è passata dal 14% di tutte le origini nel 2013 al 19% nel 2014.
- Le banche stanno facendo meno prestiti solo ai clienti più meritevoli di credito. L'ammontare totale in dollari dei mutui residenziali è sceso del 2,7% tra il 2012 e il 2014. Durante lo stesso periodo di tempo, il loro patrimonio complessivo è cresciuto del 7,6%. (Fonte: "Le banche mantengono i loro prestiti vicino a casa", John Carney, The Wall Street Journal, 23 marzo 2015.)
Altri mercati secondari
Ci sono anche mercati secondari in altri tipi di debito, oltre che in azioni. Le società finanziarie raggruppano e rivendicano prestiti auto, debito di carte di credito e debito societario . Le azioni sono vendute su due mercati secondari molto famosi, la Borsa di New York e il NASDAQ . Ecco di più sul mercato primario per gli stock, chiamato l' offerta pubblica iniziale .
Il più importante è il mercato secondario dei buoni del tesoro, delle obbligazioni e delle note degli Stati Uniti . La domanda di questi titoli del Tesoro incide su tutti i tassi di interesse . Ecco come. Le note del Tesoro, appoggiate dal governo degli Stati Uniti, sono l'investimento più sicuro al mondo. Pertanto, possono offrire il rendimento più basso. Gli investitori che desiderano maggiori guadagni e sono disposti ad assumersi maggiori rischi, acquisteranno altri titoli obbligazionari, come quelli municipali o anche quelli spazzatura.
Quando la domanda di buoni del tesoro è elevata, i rendimenti dei tassi di interesse possono essere bassi per tutto il debito. Quando la domanda di buoni del tesoro è bassa, i tassi di interesse devono salire per tutto il debito sul mercato secondario. Per ulteriori informazioni, consultare Relazione tra note del Tesoro e tassi di interesse ipotecari .
Con il ritorno della fiducia nel mercato dei mutui secondari, ritorna su tutti i mercati secondari. Nel 2007, i titoli auto e delle carte di credito erano pari a $ 178 miliardi, ma sono crollati a $ 65 miliardi entro il 2010. Nel 2012, secondo Standard & Poor's, avevano recuperato fino a $ 100 miliardi. (Fonte: "Come un gioco di Obscure Bond potrebbe aiutare i consumatori", Ian Salisbury, Marketwatch, 25 agosto 2012.)
Perché questo mercato secondario sta tornando? I grandi investitori sono ora più disposti a cogliere l'occasione con prestiti cartolarizzati da banche affidabili perché i rendimenti dei titoli del Tesoro sono ai minimi di 200 anni .
Ciò significa che l' allentamento quantitativo della Federal Reserve ha contribuito a ripristinare il funzionamento nei mercati finanziari. Acquistando i Treasury statunitensi, la Fed ha forzato i rendimenti in ribasso e ha fatto apparire migliori gli altri investimenti al confronto.
Il risultato? Le banche ora hanno un mercato per i pacchetti di prestiti cartolarizzati. Questo dà loro più denaro per fare nuovi prestiti.
Come influisce il mercato secondario
Il ritorno del mercato secondario è particolarmente buono se hai bisogno di un prestito auto, nuove carte di credito o anche un prestito d'affari. Se hai fatto domanda per un prestito di recente e sei stato rifiutato, riprova. A meno che, naturalmente, il tuo punteggio di credito sia inferiore a 720 . In tal caso, il primo passo è riparare il credito. Ecco alcuni ottimi consigli gratuiti per riparare da soli il tuo credito .
È anche ottimo per la crescita economica. La spesa dei consumatori genera quasi il 70% dell'economia statunitense, misurata dal prodotto interno lordo . Nel 2007, molti consumatori hanno utilizzato il debito della carta di credito per fare acquisti. Dopo la crisi finanziaria, hanno ridotto il debito o gli è stato negato l'accesso da parte delle banche in panico. Un ritorno della cartolarizzazione significa che gli investitori e le banche sono meno guidati dalla paura. Il debito dei consumatori è in aumento, stimolando la crescita economica. Per le statistiche recenti, vedi Come il tuo debito della carta di credito si confronta con la media ?