Come i mutui influenzano l'economia degli Stati Uniti
tipi
Il tipo più popolare di mutuo è il prestito convenzionale a tasso fisso a 30 anni. Dal 1999, rappresenta il 70 percento al 90 percento di tutti i mutui. Anche il prestito a 15 anni a tasso fisso è ampiamente utilizzato, in quanto consente alle persone di rimborsare il proprio debito in metà tempo.
I mutui a tasso variabile offrono tassi d'interesse più bassi e pagamenti mensili rispetto ai prestiti a tasso fisso. Diventeranno più costosi quando i tassi di interesse saliranno dai minimi attuali di 200 anni.
I prestatori subprime hanno creato una serie di prestiti esotici. Hanno attirato clienti offrendo bassi tassi di "teaser" per i primi due anni. Questi sono pericolosi per i nuovi mutuatari. Potrebbero non essere a conoscenza del fatto che il pagamento aumenta drammaticamente dopo la fase iniziale del fidanzato. Ecco alcuni dei più popolari:
- Prestiti a tasso di interesse : pagamenti super-bassi che non hanno ridotto il capitale per i primi anni.
- Opzione prestiti ARM : i mutuatari scelgono quanto pagare ogni mese per i primi cinque anni.
- Prestiti di ammortamento negativi : prestiti di soli interessi che aumentano il capitale ogni mese. questo perché il pagamento era inferiore perfino all'interesse.
- Prestiti a lunghissimo termine a tasso fisso : si tratta di mutui ipotecari convenzionali di 40-50 anni.
- Prestiti in mongolfiera : devono essere rifinanziati o rimborsati dopo 5-7 anni.
- Prestiti senza soldi : questi hanno permesso al mutuatario di contrarre un prestito per l'acconto.
Storia
Prima della Grande Depressione , i mutui per la casa erano prestiti da 5 a 10 anni solo per il 50 percento del valore della casa. Il capitale era dovuto come pagamento del pallone alla fine del mandato. Le banche avevano pochi rischi.
Quando i prezzi delle case sono diminuiti del 25% durante la Grande Depressione, i proprietari di case non potevano permettersi il pagamento del pallone.
Le banche non consentirebbero il rifinanziamento. Nel 1935, il 10% di tutte le case era in pignoramento .
Per fermare la carneficina, il presidente Roosevelt ha cambiato cinque aree critiche relative all'alloggio come parte del New Deal :
- La Home Loan Corporation ha acquistato un milione di mutui insoluti dalle banche. Li ha trasformati nel mutuo a lungo termine a tasso fisso che conosciamo oggi e li ha reintegrati.
- La Federal Housing Administration ha fornito un'assicurazione ipotecaria.
- La Federal National Mortgage Association ha creato un mercato secondario per i mutui.
- La Federal Deposit Insurance Corporation ha assicurato depositi bancari.
- Glass-Steagall ha proibito alle banche di investire i fondi dei depositanti in iniziative rischiose come il mercato azionario.
Questi cambiamenti hanno risposto a una catastrofe economica. Non sono stati progettati per essere una politica di proprietà della casa. Anche così, hanno reso la proprietà della casa più accessibile. Hanno esteso il termine del prestito. Ciò ha ridotto i costi mensili ed eliminato la necessità di rifinanziare. Le banche hanno finanziato i prestiti grazie ai depositi bancari assicurati dalla FDIC.
Nel 1944, il programma di assicurazione ipotecaria del Department of Veterans Affairs ha ridotto i pagamenti. Ha incoraggiato il ritorno dei veterani di guerra a comprare case costruite nei sobborghi. Ciò ha stimolato l'attività economica nel settore dell'edilizia domestica.
Grazie a tutti i programmi federali, la proprietà della casa è passata dal 43,6% nel 1940 al 64% nel 1980.
Il governo ha creato una legislazione speciale per creare risparmi e prestiti alle banche per emettere queste ipoteche. Durante gli anni '60 e '70, quasi tutti i mutui sono stati emessi con risparmi e prestiti . Queste banche hanno avuto successo perché le persone hanno depositato fondi in conti di risparmio. Il governo assicurava i depositi, quindi la gente usava i conti, anche se gli interessi guadagnati non erano molti. Anche questo è stato regolato dal governo. I S & L potrebbero rimanere redditizi pagando tassi di interesse più bassi sui depositi rispetto a quelli addebitati sui mutui.
Negli anni '70, il presidente Nixon ha creato un'inflazione in fuga tagliando tutti i legami tra il dollaro USA e il gold standard . Le banche hanno perso i depositi poiché non erano in grado di eguagliare gli interessi pagati dai conti del mercato monetario .
Ciò ha ridotto il finanziamento di cui avevano bisogno per emettere ipoteche.
Per aiutare le banche, il Congresso approvò il Garn-St. Legge sull'istituto depositario di Germain. Ha permesso alle banche di alzare i tassi di interesse e abbassare gli standard di prestito. Permetteva inoltre a S & L di fare prestiti commerciali e al consumo. Ciò ha portato alla crisi dei risparmi e dei prestiti e al fallimento di metà delle banche nazionali.
| Anno | % del reddito familiare | % di beni della famiglia | % del PIL |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Fonte: Richard K. Green e Susan M. Wachter, "L'ipoteca americana in contesto storico e internazionale", Università della Pennsylvania, 21 settembre 2005)
Come i mutui influenzano l'economia
Durante l'amministrazione del Presidente Clinton , le banche si lamentarono di non poter competere sui mercati finanziari internazionali. Il Congresso ha liberalizzato il settore e ha abrogato la legge Glass-Steagall. Ciò ha consentito alle banche di utilizzare i fondi garantiti dei depositanti per investire in derivati rischiosi. Il più popolare di questi era la sicurezza supportata da ipoteca .
Le banche raggrupperebbero mutui simili, per poi venderli a Fannie Mae, Freddie Mac o ad altri investitori. Sono stati assicurati contro inadempienza da credit default swap. La domanda di questi titoli è stata così elevata che le banche hanno iniziato a ridurre gli standard sui prestiti sottostanti. Ben presto, questi mutui subprime permisero a quasi chiunque di diventare proprietario di una casa.
Di conseguenza, la percentuale di debito ipotecario rispetto al prodotto interno lordo salito alle stelle dal 50% nel 2000 a quasi il 70% entro il 2004. Tutto è andato bene fino a quando i prezzi delle abitazioni hanno iniziato a calare nel 2006. Incapaci di rifinanziare o vendere le loro case . Così tanti investitori hanno incassato i loro credit default swap che l'assicuratore principale, AIG, è quasi andato in bancarotta. È così che la crisi dei mutui subprime ha creato la crisi finanziaria del 2008 .