Cos'è un pignoramento?

Come funzionano i pignoramenti

Gli acquirenti di case che desiderano un buon affare nel settore immobiliare invariabilmente pensano prima di acquistare un pignoramento. Pensano, certo, farò un piccolo lavoro per ottenere un prezzo economico. Credono che le banche vogliano disperatamente buttare via queste orribili case, e non è nemmeno vero.

Alcuni compratori ben intenzionati hanno questa immagine nella loro mente di una casetta carina, circondata da una staccionata bianca di proprietà di una mamma vedova che è caduta in tempi difficili, ma quello scenario è generalmente lontano dalla realtà.

Il quadro reale è spesso brutto.

Una preclusione è una casa che appartiene alla banca, che una volta apparteneva a un proprietario di casa. Il proprietario della casa ha abbandonato la casa o ha donato volontariamente la casa alla banca. Sentirai il termine che la banca ha ritirato la proprietà, ma la banca non ha mai posseduto la proprietà in primo luogo, quindi la banca non può riprendere qualcosa che la banca non possiede. La banca ha precluso il mutuo o la fiducia e ha sequestrato la casa. C'è una differenza.

Perché i venditori vanno in preclusione?

I venditori smettono di effettuare pagamenti per una serie di motivi. Pochi scelgono di andare in preclusione volontariamente. È spesso un risultato imprevedibile da uno dei seguenti:

• Lavoro licenziato, licenziato o licenziato
• Incapacità di continuare a lavorare a causa di condizioni mediche
• Debito eccessivo e obblighi di fatturazione
• Litigi con il comproprietario, divorzio
• Trasferimento di lavoro in un altro stato
• Problemi di manutenzione che possono permettersi più a lungo

Durante il crollo del mercato dal 2005 al 2011, molti proprietari di case si sono semplicemente allontanati dalle loro case perché i valori erano diminuiti e dovevano più delle loro case.

Questa non era la soluzione migliore, nella maggior parte dei casi, ma era un sollievo immediato per i proprietari di case.

Negoziare direttamente con i venditori in preclusione

Gli investitori che si specializzano nell'acquisto di pignoramenti spesso preferiscono acquistare queste case prima che i procedimenti di pignoramento siano definitivi. Prima di contattare un venditore in difficoltà, considera:

1. I procedimenti di preclusione variano da stato a stato. Negli stati in cui vengono utilizzati i mutui, i proprietari di case possono finire per rimanere nella proprietà per quasi un anno; mentre, negli stati in cui vengono utilizzati i trust, un venditore ha meno di quattro mesi prima della vendita del trustee.
   
2. Quasi ogni stato prevede un periodo di redenzione . Ciò significa che il venditore ha un diritto irrevocabile durante un certo periodo di tempo per curare l'inadempimento, incluso il pagamento di tutti i costi di preclusione, interessi di mora e mancati pagamenti di capitale, per riprendere il controllo della proprietà. Per ulteriori informazioni, consultare un avvocato immobiliare.
   
3. Molti stati richiedono inoltre che gli acquirenti forniscano ai venditori alcune informazioni sugli acquisti di azioni. La mancata presentazione di tali avvisi e la preparazione di offerte sulla documentazione richiesta possono comportare multe, cause legali o addirittura la revoca della vendita.
   
4. Determina se sei il tipo di persona che può facilmente approfittare della sventura di un venditore in queste circostanze e / o mettere una famiglia per strada. Oh, i critici sostengono che sono solo affari e i venditori meritano quello che ottengono, anche se sono cinque centesimi sul dollaro. Altri fingeranno compassione e si convinceranno a credere che stanno "aiutando" i padroni di casa a evitare ulteriori imbarazzi, ma nel profondo di te stesso, sai che non è vero.
   

Comprare una casa alla vendita del fiduciario

Rivolgiti al tuo ufficio locale della contea per scoprire come vengono gestite le vendite nella tua zona, ma i denominatori comuni tra quelli a Sacramento sono:

• Nessuna contingenza di prestito
• Offerte sigillate
• Prova delle qualifiche finanziarie
• Depositi di denaro serio e consistente
• Acquista proprietà "come è"

A volte gli acquirenti non sono autorizzati a ispezionare la casa prima di fare un'offerta. Il problema con l'acquisto di una casa non vista non è possibile calcolare quanto costerà migliorare la struttura o portarla agli standard abitabili. Né sai se l'occupante reagirà e distruggerà l'interno. Oltre a questo, potrebbe essere necessario sfrattare l'inquilino o il proprietario dai locali dopo aver ricevuto il titolo, e i processi di sfratto possono essere costosi.

Un altro inconveniente potrebbe essere i privilegi registrati contro la proprietà che diventeranno il tuo problema dopo il trasferimento del titolo.

Alcuni investitori che acquistano alle vendite del trustee pagano anticipatamente una ricerca per titolo per evitare questo problema. Questi ragazzi che si presentano per fare offerte ai passi del tribunale sono professionisti e acquistano pignoramenti all'asta come attività. Sperano di comprare il pignoramento a un prezzo basso per fare un buon profitto quando in seguito capovolgeranno la casa. Non è necessario assumere un agente immobiliare per acquistare una preclusione all'asta, ma è necessario sapere cosa si sta facendo per competere con i professionisti.

Acquisto di un pignoramento dalla banca

Molte banche non vendono case direttamente agli investitori o agli acquirenti di case . Se una banca è disposta a vendere case individualmente e non a vendite all'ingrosso, la banca di solito elencherà la casa tramite un agente immobiliare. Ci sono agenti REO specializzati in annunci di preclusione.

È più comune acquistare un pignoramento direttamente dalla banca in un acquisto di vendita all'ingrosso. Nelle vendite alla rinfusa, le banche confezionano un gruppo di proprietà in un'unica transazione e le vendono tutte in una volta a un'entità. Questo è il modo migliore per acquistare un pignoramento se te lo puoi permettere, perché gli sconti sono in genere i più ripidi.