Come acquistare pignoramenti di proprietà della Banca
Le banche possiedono proprietà immobiliari perché le banche hanno acquisito le case tramite pignoramento . Le case sui libri di una banca sono chiamate REOs, che è l'acronimo di "proprietà immobiliare". Renditi conto che quando le banche ricevono azioni immobiliari nelle case attraverso la preclusione, è spesso perché nessuno si è presentato ai passaggi del tribunale per presentare l'importo minimo del / i mutuo / i esistente o la banca volutamente l'offerta minima così alta nessuno la toccherebbe.
In apparenza, potrebbe non sembrare che i pignoramenti siano redditizi, soprattutto se la banca vuole vendere il proprio inventario sul mercato aperto per l'importo che una volta era dovuto alla banca dal precedente mutuatario. Tuttavia, qui ci sono almeno due ragioni per cui una REO può essere redditizia per te:
- Se due prestiti sono stati garantiti alla proprietà (che è comune in questi giorni), il secondo prestatore a volte non si preclude. Se il secondo prestatore non compensa i pagamenti arretrati al primo prestatore e avvia i propri procedimenti di preclusione , il secondo prestatore viene spazzato via nella preclusione. Molte seconde ipoteche costituiscono il 20% o più del valore di mercato originario.
- La banca spesso non vuole sedersi nel suo inventario. Dal momento che non ha ricevuto la sua offerta minima da un investitore o acquirente domestico durante la vendita di pignoramento presso il tribunale, la banca potrebbe essere probabile che il prezzo di quel REO a casa per meno, solo per sbarazzarsi di esso. Dipende dalla sua contabilità interna.
Trovare agenti di quotazione REO
Ci sono molti posti disponibili online per trovare pignoramenti . Tuttavia, puoi anche trovarli in MLS . Se chiedete all'agente del compratore di cercare MLS per "REOs", probabilmente troverete che una piccolissima manciata di agenti immobiliari è specializzata nella quotazione degli ERP in vendita nel vostro quartiere.
Ecco alcuni suggerimenti sugli agenti di quotazione REO:
- La maggior parte degli agenti di quotazione REO elenca solo REO, nessun altro tipo di proprietà.
- Gli agenti di quotazione REO spesso offrono sconti alle banche in cambio della propria attività, poiché questi agenti trattano volumi e talvolta il gestore patrimoniale subisce un taglio.
- Gli agenti di quotazione REO fanno soldi vendendo molti REO o operando come un doppio agente . Sotto doppia agenzia , l' agente di quotazione REO guadagnerà sia la commissione di quotazione che la commissione dell'agente dell'acquirente.
- Per attirare gli agenti del compratore, molte banche offrono una percentuale maggiore della commissione all'agente del compratore mentre scontano la commissione dell'agente di quotazione.
- Gli agenti di quotazione REO generalmente rappresentano il venditore, non l'acquirente. Considerare se si desidera la propria rappresentazione, si potrebbe.
- Gli agenti di quotazione REO sono in genere agenti di alto livello a causa del volume di attività che conducono. Di solito non passano molto tempo a lavorare con gli acquirenti.
- Alcuni agenti di quotazione REO sono così impegnati che assumono assistenti alle chiamate sul campo. Molti non danno il proprio numero di cellulare privato, il che può rendere difficile la comunicazione.
Assunzione di un agente dell'acquirente
A meno che tu non abbia esperienza diretta nella negoziazione con le banche, potresti ricevere una migliore rappresentanza assumendo l'agente del tuo acquirente .
Prima di selezionare un agente, scegli diversi e intervista gli agenti immobiliari per trovare una buona soluzione.
- L'agente dell'acquirente ha la responsabilità fiduciaria di proteggere i propri interessi.
- Gli agenti dell'acquirente non rappresentano il venditore. Anche quando il venditore paga la commissione.
- Gli agenti dell'acquirente sono generalmente pagati dal venditore. Ciò significa che non ti costa assumere un agente dell'acquirente.
- Gli agenti dell'acquirente possono chiederti di firmare un accordo di intermediazione dell'acquirente , che esporrà i doveri dell'agente e specificherà chi paga la commissione .
- Prendi in considerazione la possibilità di collaborare con un agente del compratore che ha esperienza con i REO.
Negoziare con i REO
Se la quotazione è relativamente nuova sul mercato, è molto probabile che la banca non si discosti molto dal suo prezzo richiesto . Avrai un potere contrattuale maggiore se fai offerte su case che sono sul mercato da più di 30 giorni.
Ecco altri suggerimenti:
- Le banche negoziano sconti a tariffa maggiorata con il titolo e le società di garanzia. Se decidi di utilizzare il titolo / l' impegno a garanzia della banca, controlla le commissioni che le società ti addebiteranno. Generalmente, le commissioni non pagate dalla banca ma pagate dall'acquirente saranno più alte perché titolo e impegno spesso compensano tali sconti facendo pagare di più gli acquirenti.
- Molte banche si stanno allontanando dal pagare i costi di chiusura tipici per l'acquirente. Alcune tasse come le tasse di trasferimento , le tasse di contea e di stato sono a carico dell'acquirente e non della banca. Le banche spesso non pagano i parassiti , le riparazioni oi piani di garanzia domestica .
- Alcune banche non firmeranno una controfferta finché tutti i termini non saranno concordati reciprocamente tra le parti.
- Aspettatevi che la banca estrae il proprio contratto d'acquisto o l'addendum al vostro contratto d'acquisto standard. Leggi attentamente e chiedi consiglio ad un avvocato immobiliare se non lo capisci. Puoi scommettere che l'avvocato della banca ha redatto quel contratto, e non è a tuo favore.
- Se la banca non si muove e si riceve un rifiuto dell'offerta , attendere altri 30 giorni e quindi inviare di nuovo l'offerta originale, con la data originale barrata e la nuova data inserita.
- Potresti attendere 10 giorni per una risposta alla tua offerta dalla banca. Essere pazientare. So che sembra strano che alcune banche possano impiegare molto tempo per rispondere, ma possono farlo.
- La banca potrebbe chiederti di presentare una richiesta di prestito in modo che possa prequalificarti; tuttavia, non sei obbligato ad ottenere il tuo prestito da quella banca.
- Se non è possibile chiudere entro la data di chiusura prestabilita, la banca può addebitare una penale per ogni giorno in cui passi tale data. Assicurati di avere una lettera di approvazione del prestito da parte del tuo prestatore prima di presentare un'offerta e assicurati che riceverai il finanziamento dal tuo istituto di credito senza incorrere in ritardi imprevisti.
- Probabilmente ti verrà chiesto di acquistare la casa "così com'è". Ci sono degli svantaggi nell'acquisto di pignoramenti . Fai la tua offerta soggetta a un controllo a casa . Alcuni venditori in beni di fascia predefinita da case di preclusione .
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.