Il più grande problema di vendita a breve
Il tipo più comune di problema di vendita allo scoperto è quando il venditore non ha difficoltà. La maggior parte dei venditori sa che una vendita breve significa che la casa è sott'acqua . Non è possibile fare una vendita allo scoperto su una casa che venderà per un importo sufficiente a saldare l'ipoteca per intero e pagare tutti i costi di vendita. Quando non c'è abbastanza capitale per pagare l'importo dovuto alla banca, la casa vende a breve.
Semplicemente essere a corto di una banca non è una ragione sufficiente per fare una vendita allo scoperto, nella maggior parte dei casi. Generalmente, la banca si aspetta di ricevere una lettera di disagio dal venditore che descrive:
- Come il venditore si è messo nei guai
- Cosa ha fatto il venditore per risolvere il problema
- Perché niente funzionerà
Se la situazione dei venditori è uguale a quella del giorno in cui il venditore ha stipulato il mutuo, è molto improbabile che il creditore conceda la vendita allo scoperto. La maggior parte delle banche insiste su una difficoltà del venditore. Nessuna difficoltà è un problema di vendita a breve che può comportare il rifiuto di vendita allo scoperto .
Soluzione a questo problema di vendita a breve? Provare di nuovo dopo che si è verificato un disagio o offrire di partecipare alla perdita della banca facendo un contributo al venditore .
Prestiti multipli possono essere un problema di vendita a breve
Alcune banche junior di vendita allo scoperto hanno la reputazione di essere difficili. In genere, queste banche possono andare in due modi.
O la banca rifiuterà la vendita allo scoperto o la banca lo approverà, è bianco o nero e le tue probabilità sono circa 50/50 con alcune banche.
Ciò non significa che ogni volta che si incontra una vendita allo scoperto con due prestiti, il secondo istituto di credito creerà problemi perché non è così. Tuttavia, la causa del problema con il secondo prestatore è spesso la quantità di profitto. Il primo finanziatore potrebbe non voler pagare il secondo istituto di credito più di, diciamo, $ 3000.
Se la casa va in preclusione, molto probabilmente il secondo prestatore può essere spazzato via. Ma ciò non significa che il secondo non possa fare ricorso, o che il secondo non sia pagato attraverso il PSA o che sia pronto a ricevere sostanziosi fondi di salvataggio dal governo.
Una soluzione a questo problema di vendita a breve è di fare pressione sul secondo finanziatore per prendere la vendita a breve o ottenere il primo prestatore di contribuire di più. Un primo finanziatore potrebbe tornare indietro e accettare di pagare di più. Se le linee guida di un primo finanziatore vietano tale pagamento, le linee guida potrebbero consentire, ad esempio, un credito all'acquirente per i costi di chiusura , che possono quindi pagare il secondo. Ma prima controlla il prestatore dell'acquirente. A volte il primo finanziatore permetterà al venditore di pagare di più per il secondo.
Nessun rilascio di responsabilità personale è un problema di vendita breve
Per quanto mi riguarda, la ragione principale per fare una vendita breve, oltre a evitare lo stigma e le insidie della preclusione, è ottenere un rilascio di responsabilità personale.
I mutuatari meritano di essere liberati dal prestito, per essere sicuri che il creditore non li perseguirà per la mancanza dopo la chiusura della transazione.
Concedere la vendita allo scoperto e liberare un venditore dalla responsabilità sono due cose diverse. Una banca può accettare di fare una vendita allo scoperto e si riserva comunque il diritto di perseguire il venditore per l'importo non pagato. In generale, se una lettera di vendita breve non risolve specificamente il problema, il venditore non viene rilasciato.
Alcuni venditori in California sostengono che SB 458 li protegge perché ha modificato CA Civil Code 580e. I codici civili possono essere modificati. Le leggi possono essere rovesciate o giudicate incostituzionali. La soluzione è di insistere per essere rilasciato.
La banca ti dirà che non può cambiare la verbosità, ma è il negoziatore che non vuole essere disturbato. Le banche possono e cambiano la verbosità.
Insistere su di esso Se il tuo agente non è in grado di ottenerlo, contatta un avvocato di vendita corta per ottenere il rilascio di responsabilità.