Il tuo creditore può archiviare un giudizio di carenza dopo la preclusione
I giudizi di carenza a volte compaiono dopo la preclusione o la vendita allo scoperto . I proprietari di case sono spesso sorpresi di riceverli, e questo di solito è perché non ottengono i giusti consigli legali o fiscali in anticipo.
Effetti cambiari e ipoteche
I giudizi di carenza derivano dal fatto che il mutuatario è inadempiente su una cambiale , non sul mutuo. Una cambiale è una promessa da pagare. Può anche creare responsabilità personale, a seconda delle leggi statali. Responsabilità personale significa che il creditore può andare dopo il patrimonio del mutuatario per il mancato pagamento di un prestito.
Una cambiale è garantita da un atto notarile o da un mutuo, a seconda dello strumento finanziario. Tipicamente, il mutuo o atto di fiducia è registrato nei registri pubblici in cui si trova la proprietà, che dà l'avviso pubblico che la casa ha un privilegio contro di essa.
preclusione
Se una cambiale non viene pagata come concordato, il beneficiario ha il diritto di precludere la proprietà, poiché la proprietà è la garanzia della cambiale.
Se il mutuatario non porta i pagamenti in corso o ripaga i prestiti esistenti durante il periodo di pignoramento, la proprietà va all'asta. Se la proprietà vende per oltre l'importo dovuto, non vi è alcuna carenza; tuttavia, ciò accade raramente.
Le banche ottengono la proprietà in pignoramento quando nessuno fa abbastanza per pagare la banca.
La banca ha anche il diritto di venderla per meno al miglior offerente all'asta, ma in genere le banche preferiscono vendere a una parte privata dopo la preclusione, sperando di ottenere più soldi sul mercato aperto.
Vendite allo scoperto
Mentre una casa è in attesa di preclusione, la banca può accettare di tagliare le sue perdite. Permette al venditore di fare una vendita breve e accetta meno soldi di quanto il venditore deve sul suo prestito.
Il venditore di casa assume un agente immobiliare per trovare un acquirente per la vendita allo scoperto. L'acquirente fa un'offerta e, se la banca lo accetta, la casa viene venduta in perdita.
Sentenze di carenza
Una carenza è la differenza tra il saldo principale dovuto e l'importo ricevuto, a condizione che l'importo ricevuto sia inferiore all'importo dovuto.
Se la banca può perseguire un giudizio di carenza dopo una preclusione o una vendita allo scoperto dipende in parte dal fatto che la cambiale renda il venditore personalmente responsabile del debito. Alcuni stati consentono la responsabilità personale .
Sentenze di carenza in California
La buona notizia per i mutuatari della California è che tutti i prestiti per l'acquisto di denaro in un'abitazione residenziale da una a quattro unità sono esenti dai giudizi di carenza.
Prestiti in moneta forte in California - i prestiti contratti dopo che la casa è stata acquistata tramite rifinanziamento o seconda ipoteca - possono essere soggetti a un giudizio di irregolarità alle seguenti condizioni:
- Il prestatore si preclude sotto procedimento giudiziario (California Code Civil. Proc. § 726).
- La maggior parte dei prestatori si preclude attraverso la vendita di un trustee, che non dà al creditore il diritto di perseguire un giudizio di carenza con un'eccezione (vedi i secondi mutui secondari in denaro duro di seguito) .
- Un termine di tre mesi si applica alle azioni per le sentenze di carenza sotto la preclusione giudiziaria.
- Se la seconda ipoteca è denaro duro e il creditore ha perso la sicurezza per quel prestito attraverso una preclusione o una vendita allo scoperto - rendendo la sicurezza per la cambiale non vale niente - il beneficiario di quella seconda ipoteca può perseguire un giudizio di carenza (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
- L'SB 931, in vigore dal 1 ° gennaio 2011, offre protezione da carenza ai venditori in California di vendita allo scoperto se il prestito è in prima posizione. Non si applica ai pignoramenti.
Raccolta di negoziazione
Alcuni prestatori di denaro duro vendono la cambiale ad un investitore dopo la preclusione per pochi centesimi sul dollaro. Quindi, l'investitore tenterà di incassare il debito.
Anche se un creditore può aver accettato, ad esempio, $ 1.000 per un mutuo di $ 100.000 secondi tramite una vendita allo scoperto, la sicurezza per quel secondo denaro è stata rilasciata, ma la cambiale potrebbe non esserlo. Un venditore di vendita breve come il nostro lettore potrebbe credere che il calvario sia finito, finché un giorno non riceverà una telefonata per chiedere il rimborso. Quando questo accade:
- Renditi conto che il prestatore molto probabilmente negozierà per un profitto scontato.
- Il creditore può chiedere una nuova cambiale per sostituire la vecchia cambiale. In tal caso, assicurati che il creditore invii una cambiale "interamente pagata".
- Se il creditore ha già venduto la nota, lo sconto potrebbe essere maggiore.
- Non tutte le cambiali in denaro devono essere pagate in contanti. Alcuni istituti di credito accetteranno pagamenti.
- Se il creditore indirizza i pagamenti a un'altra entità, realizza che la nota potrebbe essere stata venduta a un valore inferiore al suo valore nominale e che il nuovo istituto di credito potrebbe accettare un importo ancora inferiore come pagamento integrale.
- Dopo aver pagato la nota nella sua interezza, chiedere al creditore di restituire la cambiale contrassegnata come "Pagata in pieno".
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Fonte: California Association of Realtors
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.