I prezzi di preclusione per REOS possono essere migliori delle vendite allo scoperto
I prezzi della lista di vendita breve non sono reali
Gli acquirenti gravitano sulle vendite allo scoperto per due motivi. Il prezzo di listino è attraente e credono che il venditore sia disperato. Tuttavia, nessuna di queste credenze è necessariamente vera. Dal momento che non ogni casa in vendita a breve è in preclusione , non tutti i venditori sono disperati. Inoltre, spesso i venditori fissano il prezzo elencato in modo non realistico, sperando che gli acquirenti si uniscano a quella lista come falene a fuoco.
Vendite brevi preapprovate
Il modo in cui un agente di quotazione scopre quanto in basso andrà la banca è se un'offerta è già stata accettata e l'acquirente si allontana. Solo allora l'agente è libero di commercializzare la quotazione come una vendita abbreviata accettata perché le banche raramente rivelano un prezzo di fondo in anticipo.
Con una vendita allo scoperto pre-approvata, l'attesa dei nuovi compratori si riduce drasticamente. In genere, nel momento in cui i primi acquirenti si allontanano , i documenti dei venditori sono già stati presentati al creditore e il creditore potrebbe essere stato vicino ad emettere la lettera di approvazione della vendita a breve termine .
I documenti mancanti a questo punto sono l'offerta di nuovi acquirenti e le qualifiche di prestito.
Negoziazioni di vendita allo scoperto
I venditori possono accettare qualsiasi tipo di offerta di acquisto presentata per la firma, ma non è vincolante a meno che la banca dei venditori non approvi l'offerta. Non importa quali siano le clausole nell'offerta se la banca non le accetterà.
La tua vera negoziazione non riguarda il venditore; si trova con il negoziatore della banca.
Le banche si affidano alle perizie desktop e ai BPO di terze parti (opinioni sui prezzi degli intermediari) per determinare il valore. Anche se le banche non vogliono seguire un pignoramento, vogliono anche un equo valore di mercato. Spetta all'agente di quotazione fornire vendite comparabili e dimostrare il prezzo presentato dall'acquirente.
Il prezzo dopo un pignoramento
Se un acquirente deve aspettare che la proprietà subisca la preclusione e sia deportato in banca dipende dal fatto che la casa abbia più offerte . Se più di un acquirente ha presentato un'offerta, molto probabilmente l'offerta più alta e più qualificata vincerà.
Se l'acquirente è l'unico offerente e la banca risponde negativamente o, peggio, per niente, potrebbe essere nell'interesse dell'acquirente attendere il pignoramento. Non vi è inoltre alcuna garanzia che una banca non respinga più offerte, in particolare se nessuna è sufficientemente alta.
A volte le banche non sono ragionevoli e finiscono per spararsi ai piedi. Ho avuto diversi elenchi in cui le banche si sono rifiutate di accettare le offerte di vendita allo scoperto solo per ottenere il diritto alla casa attraverso la preclusione, che poi alla fine ha venduto per decine di migliaia in meno.
È possibile ottenere un indizio su ciò che la banca potrebbe fare guardando le offerte di apertura che vengono pubblicate nel caso in cui una casa è in preclusione. Spesso le banche pubblicheranno un'offerta minima per l'asta. Se quell'offerta minima è l'importo dovuto alla banca, ciò indica a una persona ragionevole che la banca non vende la casa a nessuno all'asta.
Perché una persona ragionevole non vuole pagare il saldo dovuto sul mutuo o quella persona pagherebbe il mutuo e comprerà la casa dal venditore. Non scoraggiarti se la banca rifiuta la tua offerta di vendita allo scoperto. Essere intelligenti. Invia di nuovo l'offerta e potresti ottenere un negoziatore diverso. L'agente di quotazione potrebbe essere in grado di presentare la documentazione rivista a nome del venditore che potrebbe modificare il modo in cui la banca esaminerà il file di vendita a breve.
Se nessun altro sottopone un'offerta più alta - e se non lo facesse, perché dovrebbe farlo qualcun altro?
- alla fine, la banca metterà la casa in vendita come un REO. Guarda che riappare sul mercato come una casa di proprietà della banca. Se il prezzo è ragionevole a quel punto, compralo dalla banca. Almeno gli acquirenti di case di proprietà bancaria sono relativamente certi che le loro transazioni si chiuderanno entro 30 giorni circa, e molto probabilmente a un prezzo molto più basso.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.