Un lettore chiede: siamo stati lontani dall'acquistare vendite allo scoperto perché abbiamo sentito che impiegano troppo tempo e potrebbero non essere accettati. Ma ora pensiamo che tutti i buoni prezzi siano per le vendite allo scoperto. Stiamo pensando che forse dovremmo prendere in considerazione l'idea di fare un'offerta in una vendita allo scoperto. Ma non sappiamo da dove iniziare. Quante offerte possiamo fare? Non dovremmo fare un mucchio di offerte nel caso in cui alcune non vengano passate? E quanto sotto il prezzo di listino possiamo offrire per comprare una vendita a breve? "
Risposta: Il prezzo di offerta per una vendita breve è spesso molto confuso per gli acquirenti. Non sei solo con le tue domande. Molti compratori di vendite allo scoperto si sentono come se loro ei loro agenti fossero come i ciechi che guidano il cieco, e in qualche modo lo sono. Questo perché ci sono così tanti componenti in una vendita breve. Hai ragione a non chiudere tutte le vendite allo scoperto .
Il prezzo di listino di una vendita breve
La più grande domanda in una vendita allo scoperto è il prezzo. Quanto è realistico quel prezzo di listino? Per i principianti, se il venditore non si qualifica per fare una vendita allo scoperto, il prezzo di listino non è rilevante. Questo perché i venditori che non si qualificano per una vendita a breve possono trovare la loro vendita a breve viene respinta. In questi casi, la banca non approverà la vendita allo scoperto anche se eri disposto a pagare sul valore di mercato.
Non puoi appendere il cappello al prezzo di listino di una vendita allo scoperto. L'unica cosa che un prezzo di listino ti dice è quanto ci vuole per convincere il venditore a firmare un contratto d'acquisto , ea volte non lo fanno nemmeno.
Ad esempio, nella mia MLS, gli agenti di quotazione sono tenuti a comunicare agli agenti dell'acquirente se il venditore non accetta il prezzo di listino, ma non tutte le società di MLS richiedono tale divulgazione.
Se il prezzo di listino è troppo basso, la banca rifiuterà la vendita allo scoperto . Inoltre, un prezzo di listino basso potrebbe essere una strategia utilizzata dall'agente di quotazione e dal venditore per attirare più offerte sulla vendita allo scoperto.
In breve, il prezzo di listino di una vendita allo scoperto potrebbe significare molto poco, se non del tutto.
Come capire un prezzo di offerta per una vendita breve
Dovrai pensare come un agente BPO . Ad eccezione di alcuni tipi di vendite allo scoperto, le banche generalmente non pagano per una valutazione. È come tagliarti il naso a dispetto del tuo viso, ma le banche vogliono risparmiare un po 'di soldi. Inoltre, non danno abbastanza credito alla conoscenza e all'esperienza dei periti immobiliari in possesso. Tendono a pensare che qualsiasi corpo caldo possa valutare una casa, e questa ipotesi sarebbe sbagliata.
Non avremmo questo problema se le banche si fidassero degli agenti di vendita a breve vendita, ma non lo fanno, e con buone ragioni . L' agente di vendita a breve vendita rappresenta il venditore, non la banca. L'agente di vendita a breve termine vuole anche vendere rapidamente quella casa. Il prezzo che l'agente di vendita a breve ritiene sia il valore di mercato potrebbe essere giusto al naso o potrebbe essere ingannevolmente basso.
Quindi, la banca di vendita a breve assumerà un agente BPO e pagherà quell'agente a meno di $ 100 per produrre un BPO. Quell'agente potrebbe essere un agente locale o l'agente potrebbe vivere fuori dall'area. È la fortuna del sorteggio. Ma molti agenti BPO guarderanno le vendite paragonabili vendute entro un raggio di 1/2 miglio della proprietà soggetto.
Essi confronteranno metraggio e età simili. Puoi fare la stessa cosa
I diversi tipi di prezzi di offerta per una vendita a breve
Mentre ci sono un certo numero di modi per calcolare il valore di mercato, non tutti gli agenti BPO utilizzano tutti gli strumenti disponibili per un agente. Un agente BPO potrebbe considerare solo gli ultimi 3 mesi di case vendute più vicine alla proprietà dell'oggetto. L'agente potrebbe ignorare la posizione, le condizioni, i fattori unici e le tendenze come i prezzi più bassi nelle inserzioni attive e in attesa.
Ecco i vari tipi di prezzi di vendita a breve termine e perché sono diversi:
- Prezzo di listino per una vendita breve. Questo è il prezzo concordato dall'agente della quotazione e dal venditore. È usato per invogliare un'offerta. Può essere alto; può essere basso; può essere proprio sul denaro.
- Agente di BPO a breve prezzo di vendita. Questo prezzo è spesso calcolato statisticamente, ma senza un'ispezione interna è praticamente privo di valore. Anche con un'ispezione interna, i prezzi BPO non sono sempre corretti, principalmente perché l'agente potrebbe non funzionare nel quartiere. Ma questo è il prezzo dell'offerta che la banca di vendita allo scoperto accetterà.
- Opinione dell'agente del compratore locale di valore. Uno specialista del quartiere è probabilmente la tua seconda migliore scommessa per un'opinione onesta del valore di mercato. Questo agente conoscerà la storia e le tendenze degli acquisti di case in quel particolare quartiere. Se questo prezzo è superiore a un valore BPO, se offri un prezzo vicino a questo valore è in gran parte basato su quanto male vuoi la casa e se stai affrontando offerte in competizione.
- Opinione di un perito locale del valore di mercato. Una valutazione ti costerà in media tra $ 300 e $ 500, ma un esperto professionista con esperienza nella valutazione delle case in quel quartiere dovrebbe produrre una valida opinione di valore. Eppure, è solo l'opinione di una persona.
- Valutazione del prestatore di un compratore della vendita allo scoperto. Questo tipo di valutazione viene effettuata attraverso un pool di valutazione , e il perito può o non può essere vissuto e potrebbe non conoscere il vicinato. Grazie alla sbornia causata da HVCC , è fondamentalmente una valutazione per convalidare l'offerta, non per convalidare il valore di mercato effettivo.
In conclusione, il trucco per scegliere il prezzo di offerta di una vendita allo scoperto è quello di capire quanto la banca vorrà, in base all'opinione del valore di un agente BPO. Il prezzo dell'offerta deve essere ragionevole. La banca può o non può consentire uno sconto per l'attesa dell'approvazione di vendita allo scoperto . Tenete a mente, però, né il prezzo dell'offerta né il prezzo dell'agente BPO potrebbero avere alcuna base sul valore di mercato. L'importo che paghi e il valore di mercato possono essere due cose distinte.
Preparati per una controfferta dalla banca se il tuo prezzo di offerta è troppo basso.
Per rispondere alla tua domanda su più offerte di acquisto . Dovresti parlare con il tuo avvocato delle insidie e degli inconvenienti legali per scrivere più offerte per una vendita breve quando non puoi permetterti di comprarle tutte. In generale, gli agenti etici scoraggiano tale pratica a meno che l'acquirente non comunichi tale circostanza nell'offerta.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.