Risposta: In una vendita breve, il prezzo di listino più spesso significa diddly-squat. Come può essere, potresti chiedertelo. Come può un agente e il suo venditore mettere un prezzo su una vendita breve che non è reale? È fatto ogni singolo giorno in città in tutta l'America.
In tutte queste città ci sono acquirenti proprio come te che stai facendo la stessa domanda: quanto è flessibile quel prezzo di vendita breve? Oppure, chiedono: quanto sarà basso il venditore? Perché è ciò che gli acquirenti come te vogliono sapere. A cosa possono comprare quella vendita a breve? Che prezzo hanno da offrire? Se offrono il prezzo di listino , la banca deve accettare quel prezzo, giusto? La risposta è no. La banca no.
Che crock. Come può essere? Come può un venditore e il suo agente indurre in errore un intero gruppo di acquirenti come questo, si potrebbe pensare. È il prezzo di vendita ridotto . Alcuni prezzi sono corretti e alcuni prezzi di vendita a breve non lo sono.
Il prezzo di vendita breve pre-approvato
Innanzitutto, renditi conto che una vendita allo scoperto è un privilegio.
Non è un diritto. Le banche non devono approvare le vendite allo scoperto. Non esiste una legge che dice che una banca deve concedere una vendita allo scoperto per il venditore di una casa sottomarina . Le banche effettuano vendite allo scoperto basate su 5 principi:
- Il venditore è sott'acqua
- Il venditore ha difficoltà o è in imminente pericolo di preclusione
- L'acquirente è qualificato per l'acquisto della casa
- È più redditizio vendere allo scoperto che precludere
- Il prezzo è adeguato o al valore di mercato
È l'ultimo punto che le banche si preoccupano quando decidono di pre-approvare una vendita allo scoperto. Vogliono avere il controllo del prezzo. Essere in controllo dei prezzi significa che non perderanno tempo a lavorare su una vendita a breve che ha un prezzo troppo basso. Ma significa anche che potrebbero non ottenere alcuna offerta perché hanno scelto il prezzo sbagliato.
Per questo motivo, non mi piacciono le vendite allo scoperto preapprovate. Avrebbe più senso per le banche lasciare che il mercato determini il prezzo di vendita, ma non tutti giocano in modo giusto e non tutte le vendite allo scoperto sono valutate in base al mercato.
Inoltre, il compratore deve rendersi conto che solo perché la banca ha pre-approvato un prezzo di vendita, non significa necessariamente che un acquirente deve offrire quel prezzo. Un acquirente può offrire meno, ma la banca potrebbe non accettarlo. Tuttavia, se l'acquirente offre il prezzo pre-approvato, la vendita allo scoperto verrà approvata, a condizione che l'acquirente si qualifichi.
Come fa la banca a scegliere un prezzo di vendita breve?
Sono andato in giro e in giro con le banche sul prezzo più di ogni altro aspetto in una vendita allo scoperto. Ad esempio, ho elencato una casa in vendita a breve per, diciamo, $ 599.000 e ho ricevuto un'offerta per $ 599.000.
La banca ha deciso che voleva $ 635.000. Gli acquirenti hanno accettato di aumentare il prezzo a $ 635.000. Quindi, il prestatore dell'acquirente lo ha valutato a $ 599.000. La banca quindi ha accettato di vendere a $ 599.000.
La maggior parte delle banche fa affidamento su un BPO . Assumono un agente che si occupa di fare mini-valutazioni rapide a un prezzo economico. Quell'agente cerca case entro un raggio dalla proprietà del soggetto. Le case sono simili metratura, età e condizioni.
Questo sistema funziona bene finché ci sono vendite comparabili negli ultimi 3 mesi e finché il quartiere è lo stesso. Ma spesso un agente BPO può aver bisogno di aggiustare il valore deducendo o aggiungendo al prezzo di vendita per le case non comparabili. Non tutti gli agenti sanno come farlo. Oppure, l'agente potrebbe attraversare le linee di confine del quartiere e non realizzare che un diverso quartiere comandi un prezzo diverso.
I BPO, come una valutazione, sono una combinazione di arte e scienza, non di scienza. Prima di acquistare una vendita allo scoperto o di fare un'offerta in una vendita allo scoperto , dovresti chiedere al tuo agente di eseguire le vendite comparabili , proprio come farebbe un agente di BPO. Quindi, avrai una buona idea se la banca accetterà la tua offerta. Se il venditore ritiene che la banca accetterà la tua offerta, il venditore accetterà la tua offerta. Questo è il segreto
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.