Come utilizzare un'analisi comparativa del mercato CMA
Che cos'è un'analisi di mercato comparativa?
Sebbene i rapporti possano variare, da un elenco di due pagine di vendite di case comparabili a una guida completa di 50 pagine, la durata e la complessità del rapporto dipendono dalla pratica commerciale dell'agente.
Tuttavia, i report di analisi comparative di mercato standard tendono a contenere i seguenti dati:
- Annunci attivi
Gli annunci attivi sono case attualmente in vendita. Questi elenchi sono importanti solo nella misura in cui sono la concorrenza per gli acquirenti. Non sono indicativi del valore di mercato perché i venditori possono chiedere quello che vogliono per la loro casa. Non significa che nessuno dei prezzi è realistico. I prezzi di vendita offerti non riflettono il valore di mercato finché non vengono venduti, e nei mercati degli acquirenti , ad esempio, la maggior parte vende molto meno.
- Annunci in attesa
Le case di vendita in attesa sono elenchi precedentemente attivi che sono sotto contratto. Non hanno ancora chiuso, quindi non sono ancora una vendita comparabile. A meno che l'agente di quotazione non sia disposto a condividere informazioni sulla vendita in sospeso - e molti non lo sono - non si conoscerà il prezzo effettivo di vendita fino alla chiusura della transazione. Tuttavia, le vendite in corso indicano la direzione in cui si muove il mercato. Se la tua casa ha un prezzo superiore al prezzo di listino di queste vendite in sospeso, potresti avere DOM più lungo .
- Oggetti venduti
Le case che sono state chiuse negli ultimi tre mesi sono le tue vendite comparabili . Queste sono le vendite che un esperto userà quando valuterà la casa per l'acquirente, insieme alle vendite in sospeso (che probabilmente saranno chiuse al momento della vendita della tua casa). Guarda a lungo e duro le vendite comparabili perché quelli sono il valore di mercato. È possibile utilizzare 6 mesi di composizioni se non ci sono abbastanza vendite per produrre un buon report con tre mesi.
- Fuori mercato / Ritirato / Annullato
Queste sono proprietà che sono state ritirate dal mercato per una serie di motivi. Di solito, la ragione per cui le case vengono rimosse dal mercato è perché i prezzi erano troppo alti. I prezzi medi di questo gruppo saranno quasi sempre superiori ai prezzi medi delle vendite comparabili. Tuttavia, le inserzioni si annullano anche per i seguenti motivi:
- Il rimorso del venditore . I venditori hanno deciso che non possono separarsi dalla loro casa e non vogliono più vendere.
- Prezzi troppo alti. Nessuno ha fatto un'offerta o le uniche offerte ricevute sono state offerte a palla bassa , che sono state respinte .
- I DOM erano troppo lunghi. Gli agenti a volte ritirano le inserzioni in modo che possano reinserirle come nuova inserzione e attirare più acquirenti.
- Richieste di riparazione Le case erano una volta sotto contratto e dopo l' ispezione a domicilio , l'acquirente ha richiesto riparazioni che il venditore ha rifiutato.
- Il venditore ha licenziato l'agente . Non è raro che venditori infelici licenzino un agente e assumano un nuovo agente .
- Annunci scaduti
Questo gruppo rifletterà il prezzo di vendita medio più alto perché non ha venduto e probabilmente ha un prezzo irragionevole. Alcune delle liste scadute potrebbero anche apparire come una lista attiva, elencata da un nuovo agente a un nuovo prezzo. Le liste scadono anche perché non sono state commercializzate in modo aggressivo o perché la casa aveva bisogno di riparazioni.
Esaminando le vendite comparabili
Le vendite comparabili sono quelle che più assomigliano alla tua casa. È difficile confrontare una casa a tre livelli con una casa a un piano. Seleziona le case da questo elenco che sono per lo più identiche a casa tua per dimensioni, forma e condizioni, come ad esempio:
- Metraggio simile
I periti confrontano le case in base alla metratura. Le case più grandi del piede quadrato valgono meno per piede quadrato rispetto alle case più piccole. La varianza tra un gruppo di case a prezzo medio non dovrebbe idealmente superare più del 10% al 20% di varianza in piedi quadrati, più o meno.
- Età simile di costruzione
Idealmente, l'età della casa - l'anno in cui è stata costruita - dovrebbe essere entro pochi anni da altre case vendute comparabili. Le suddivisioni in età mista sono comuni. Ad esempio, in una zona di Sacramento, una suddivisione consiste in case costruite negli anni '50, e poi saltano un paio di decenni fino agli anni '70. Sebbene le case si trovino l'una accanto all'altra, le case cariche di personaggi degli anni '50 vendono più delle loro nuove controparti Brady Bunch. Se la tua casa è stata costruita nel 1980, per esempio, e le case nuove di zecca sulla strada stanno vendendo di più, non puoi avere lo stesso prezzo di una nuova casa.
- Servizi, aggiornamenti e condizioni simili
I periti detraggono il valore dalla tua casa se altre case hanno aggiornamenti e la tua no. Una casa con piscina avrà un valore diverso rispetto a una casa senza piscina. Le piscine non valgono quanto pensi. Una casa completamente ristrutturata vale più di un riparatore. Le case con un bagno valgono meno delle case con due o più bagni. La manutenzione differita conta contro di te.
- Posizione
Tutti sanno che gli immobili sono valutati in "posizione, ubicazione, posizione", ma hai considerato cosa significa? Una casa con vista sulla città, ad esempio, vale più di una casa di fronte a un muro di cemento. Le case situate su strade trafficate valgono molto meno delle case su strade tranquille. Confronta la tua casa con quelle in luoghi simili. Se la tua casa si trova dall'altra parte della strada rispetto a una centrale elettrica, cerca altre case con esposizione per le centrali elettriche o quelle situate lungo i binari della ferrovia, tra le altre posizioni indesiderate.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un broker-associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.