Perché devi pagare il prezzo della tua casa
D'altra parte, non preoccuparti di fissare un prezzo troppo basso perché le case con un prezzo inferiore al valore di mercato spesso riceveranno più offerte , che aumenteranno il prezzo al mercato.
Il prezzo è tutto su domanda e offerta. È parte dell'arte e della scienza parziale, e non ci sono due agenti che valutano la proprietà allo stesso modo. Alcuni agenti sono molto più bravi a capire come valutare la tua casa rispetto ad altri. L'esperienza conta.
Tirare annunci e vendite comparabili
- Guarda tutte le case simili che erano o sono elencate nello stesso quartiere negli ultimi tre mesi. Gli esperti non usano i comps più vecchi di 3 mesi.
- L'elenco dovrebbe contenere case nel raggio di 1/4 miglia a 1/2 miglio e non oltre, a meno che non ci sono solo una manciata di comps nelle vicinanze generale o la proprietà è rurale.
- Prestare attenzione alle linee di divisione del vicinato e alle barriere fisiche come le strade principali, le autostrade o le ferrovie e non confrontare l'inventario "dall'altra parte delle tracce". Ad esempio, dove vivo nel quartiere di Park Park a Sacramento, case identiche dall'altra parte della strada possono variare di $ 100.000. Le percezioni e la desiderabilità hanno valore.
- Confronta una metratura simile, con una varianza del 10% verso l'alto o verso il basso rispetto alla proprietà del soggetto, se possibile.
- Età simili Un quartiere potrebbe consistere in case costruite negli anni '50 accanto a un altro anello di costruzione degli anni '80. I valori tra i due saranno diversi. Confronta le mele con le mele.
- Valutare onestamente la desiderabilità. Se sei abbastanza fortunato da possedere una casa dei sogni che farà svenire i compratori al momento dell'ingresso, potresti farla franca con un premio.
Comps venduti
- Traccia la cronologia delle inserzioni scadute e ritirate per determinare se siano state ritirate dal mercato e rimosse. In tal caso, aggiungere quei giorni sul mercato a questi periodi di tempo della quotazione per arrivare a un numero effettivo di giorni sul mercato.
- Confrontare il prezzo di listino originale con il prezzo di vendita finale per determinare le riduzioni di prezzo .
- Confronta il prezzo di vendita finale al prezzo di vendita effettivo per determinare i rapporti. È comune nel mercato di un venditore vendere case per oltre il 100% del prezzo di listino. Generalmente le case vendono per il prezzo di listino o meno nel mercato di un acquirente.
- Modifica i prezzi per le variazioni di dimensioni del lotto, configurazione e servizi / aggiornamenti.
Inserzioni ritirate e scadute
- Cerca i motivi per spiegare perché queste case non vendono e i fattori comuni che condividono.
- Quale intermediazione ha avuto la quotazione: una società che vende ordinariamente tutto ciò che elenca o è stata una mediazione di sconto che potrebbe non aver speso soldi per la commercializzazione della casa ?
- Pensa ai passaggi che puoi intraprendere per evitare che la tua casa diventi un elenco scaduto .
In attesa di vendite
- Poiché si tratta di vendite in sospeso , i prezzi di vendita non sono noti fino alla chiusura delle transazioni; ma ciò non impedisce a nessuno di chiamare gli agenti di quotazione e chiedendo loro di dirtelo. Alcuni lo faranno. Alcuni non lo faranno.
- Prendi nota dei giorni di mercato, che possono avere un impatto diretto su quanto tempo ci vorrà prima di vedere un'offerta.
- Esamina la cronologia di questi elenchi per determinare le riduzioni di prezzo.
Annunci attivi
- Queste sono importanti solo se confrontate con il tuo annuncio, ma tieni presente che i venditori possono chiedere ciò che vogliono.
- Per vedere cosa vedranno gli acquirenti, visita queste case. Prendi nota di ciò che ti piace e non ti piace, la sensazione generale che ricevi entrando in queste case. Se possibile, ricrea questi sentimenti di accoglienza nella tua stessa casa.
- Queste case sono la tua competizione. Chiediti perché un acquirente preferirebbe la tua casa a uno di questi e aggiustare il prezzo di conseguenza.
Confronti sui costi del piede quadrato
- Ricorda che dopo aver ricevuto un'offerta, il prestatore dell'acquirente ordinerà una valutazione, quindi dovrai confrontare case di metratura simile.
- Agli esperti non piace deviare di più del 25% e preferiscono rimanere entro il 10% dei calcoli netti di metratura. Se la tua casa è di 2000 piedi quadrati, le case comparabili sono quelle da 1800 a 2200 piedi quadrati.
- Il costo medio del piede quadrato non significa che puoi moltiplicare la tua metratura per quel numero a meno che la tua casa non sia di dimensioni medie. Il prezzo per piede quadrato aumenta man mano che la dimensione diminuisce e diminuisce all'aumentare delle dimensioni, il che significa che le case più grandi hanno un costo più piccolo e le case più piccole hanno un costo più ampio.
Prezzi dipendenti dal mercato
- Stessa casa, tre prezzi diversi. Dopo aver raccolto tutti i dati, il passo successivo è analizzare i dati in base alle condizioni di mercato. A titolo di confronto, diciamo che le ultime tre vendite comparabili nel tuo quartiere sono state di $ 250.000. Nel mercato di un acquirente , il prezzo di vendita potrebbe consentire una certa manovra negoziale, ma essere abbastanza forte (vicino all'ultima vendita comparabile) per invogliare un acquirente a visitare la tua casa. Per vendere in questo mercato, potresti dover pagare la tua casa a $ 249,900, stabilendo $ 245,000.
- Nel mercato di un venditore, potresti voler aggiungere il 10% in più all'ultima vendita comparabile. Quando c'è poco spazio pubblicitario e molti acquirenti, puoi chiedere più dell'ultima vendita comparabile e probabilmente ottenerlo. In modo che $ 250.000 casa potrebbe vendere a $ 265.000 o più.
- In un mercato bilanciato o neutrale , potresti voler impostare inizialmente il prezzo all'ultima vendita comparabile e quindi adeguarti all'andamento del mercato. Ad esempio, se l'ultima vendita è stata chiusa tre mesi fa, ma il prezzo medio è aumentato di oltre l'1% al mese, un prezzo di $ 254.500 sarebbe opportuno.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.