Gli acquirenti sarebbero più inclini a credere a una stima del valore di un perito?
Motivi per cui una valutazione raramente aiuta quando si vende una casa
- Per i principianti, i periti sono come professionisti in qualsiasi professione, alcuni sono eccellenti e alcuni non sono riusciti a trovare una proprietà con due mappe e una torcia elettrica. Le valutazioni non sono una garanzia di valore. A volte, una valutazione non è nemmeno una stima del valore. In alcuni stati, i periti potrebbero non avere la licenza. A meno che un venditore non abbia esperienza di prima mano con un particolare perito, non vi è alcun modo di sentirsi completamente sicuri che la valutazione sarà accurata.
- I periti possono commettere errori. Se il perito non ha familiarità con un quartiere o le sue stranezze che potrebbero sminuire il valore, la valutazione potrebbe essere incompleta. Il metodo utilizzato da molti esperti per stabilire il valore di mercato è quello di confrontare case simili in condizioni simili che hanno venduto di recente. A volte, gli agenti rimuovono le fotografie dopo aver chiuso da MLS . Se il perito non ha visto l'interno della casa, il perito potrebbe involontariamente usare una casa che ha bisogno di riparazioni come una vendita paragonabile a una casa aggiornata.
- I periti non possono sempre trovare tutti i dati richiesti. Probabilmente ricevo almeno una chiamata alla settimana da un perito che mi chiede delle mie recenti vendite. Gli esperti vogliono sapere se c'è qualcosa di insolito nella casa, se il venditore ha pagato i costi di chiusura dell'acquirente o se ci sono state concessioni speciali. Non tutti gli agenti immobiliari sono disponibili per rispondere a questi tipi di domande e non tutti gli esperti chiedono, inoltre i migliori agenti di produzione potrebbero non ricordare i dettagli di ogni singola transazione.
- I periti possono differire sul valore l'uno dall'altro, anche i periti esperti non sono sempre d'accordo. Chiedi a 3 periti per avere un'opinione di valore e molto probabilmente avrai 3 opinioni diverse. Ecco perché i venditori a volte chiedono a 3 agenti immobiliari un'opinione di valore e finiscono col commettere l' errore del peggior venditore quando scelgono l'agente che offre il prezzo più alto.
Come gli acquirenti valutano le case in vendita
I prezzi delle case sono in parte arte e in parte scienze. Quando gli agenti immobiliari preparano un'analisi di mercato comparativa, stiamo cercando di determinare quanto un acquirente pagherà per la casa e il prezzo al quale l'acquirente del mutuante valuterà. Questi valori possono essere due numeri diversi.
A volte gli acquirenti sono molto confusi quando acquistano una casa. Generalmente confrontano i valori tra le case che hanno visitato, quindi non sanno come determinare il valore quando le uniche case che vedono sono case in vendita. Sanno cosa altri venditori stanno chiedendo per le loro case, ma spesso non sanno quali case nel quartiere hanno recentemente venduto e per quanto.
Se le vendite sono paragonabili, gli acquirenti in genere non dispongono di conoscenze sufficienti per sapere come adeguarsi alle differenze tra le case. Potrebbero provare a confrontare una casa con una piscina e passare a una casa su un lotto più piccolo senza piscina e hanno bisogno di lavoro e non hanno assolutamente idea di come calcolare la differenza in termini monetari. Per aggiungere la beffa al danno, probabilmente il loro agente non lo sa.
Ad esempio, a un acquirente potrebbe essere detto che la casa accanto venduta per $ 300.000. Ciò sarebbe sufficiente a convincere il compratore che dovrebbe essere in grado di offrire $ 300.000 per la casa in vendita accanto ad essa.
Tuttavia, la casa in vendita vicino a quella casa potrebbe avere una camera da letto e un bagno in più, il che significherebbe che potrebbe valere di più. Quanto vale la camera da letto e il bagno in più? Gli acquirenti non lo sanno.
Gli acquirenti spesso prendono una decisione sul prezzo in base alle case concorrenti in vendita. Se visitano una casa che è una casa troppo cara , ad esempio, ciò renderà le case a prezzi ragionevoli un vero affare. Potrebbero anche chiedere al loro agente immobiliare quanto dovrebbero pagare, e l'agente potrebbe dire, ad esempio, che il rapporto medio prezzo-vendita-listino-prezzo è del 98%, quindi l'agente potrebbe suggerire una riduzione del prezzo del 2% .
Gli acquirenti non dovrebbero chiedere a un agente immobiliare quanto offrire per una casa. La maggior parte degli agenti è a disagio nel suggerire un prezzo di offerta dato che non è casa loro e alcuni di loro, odio ammetterlo, non sono qualificati per rispondere.
Un acquirente dovrebbe chiedere a un agente immobiliare di fornire al compratore informazioni sufficienti in modo che l'acquirente possa prendere una decisione informata.
Altri motivi per cui un venditore ha pagato la valutazione potrebbero essere inutili
Uno dei motivi principali per cui una valutazione pagata dal venditore prima di elencare una casa è probabilmente uno spreco di denaro per il venditore è dovuta al fatto che l'acquirente potrebbe non fidarsi della valutazione. L'acquirente potrebbe pensare che il venditore abbia persuaso il perito ad ottenere un valore più che facilmente comprovato perché gli acquirenti sono spesso sospettosi. I compratori tendono a sentirsi sospettosi perché si occupano a disagio in un ambiente straniero, molto più che perché succede qualcosa di subdolo.
Oltre a questo, il prestatore del compratore sicuramente NON accetterà la valutazione del venditore. L'acquirente dovrà comunque pagare una commissione separata per una valutazione per ottenere un finanziamento. Inoltre, è anche altamente probabile che il prestatore del compratore possa richiedere una valutazione aggiuntiva, appena prima della chiusura, per verificare l'esattezza della prima valutazione. Perché i creditori sono consapevoli del fatto che non tutte le valutazioni, soprattutto dopo l'implementazione di HVCC , sono accurate. Per non parlare, dal crollo del mercato del 2008, i creditori oggi realizzano che una buona valutazione è semplicemente una buona stima del valore e le stime possono variare.
Mentre la stima del valore di un agente immobiliare non è una valutazione e non dovrebbe essere interpretata come tale, in genere gli agenti di quotazione possono fare un buon lavoro nel calcolare un prezzo di quotazione basato su vendite e movimenti di mercato comparabili. È uno dei motivi per cui facciamo i soldi.