Il tipo di atto che crei può fare una grande differenza
Preparare un nuovo atto per evitare il fallimento
Idealmente, non solo "aggiungi" il nome di tuo figlio alla tua azione esistente. Creerai una nuova azione con un gruppo di proprietari, forse tu, il tuo coniuge e tuo figlio. Diventerai inquilini congiunti con diritti di sopravvivenza .
Se si aggiunge semplicemente il nome di tuo figlio al tuo atto esistente, non avrà necessariamente i diritti di sopravvivere. Non erediterà automaticamente la tua parte della proprietà quando morirai. L'aggiunta del nome gli conferisce un interesse di proprietà nella casa sia attualmente che in futuro, mentre il proprio interesse di proprietà sarebbe comunque soggetto a prova.
La creazione di un intero atto di necessità con diritti di sopravvivenza aggira questo problema. "Sopravvivenza" significa che quando un proprietario muore, la sua parte della proprietà passa per legge al proprietario o ai proprietari che la sopravvivono.
Prendi in considerazione l'utilizzo di un avvocato
È possibile acquistare il software appropriato o un modulo di azione da qualsiasi negozio di forniture per ufficio o sito web legale per creare un atto di locazione congiunto, ma considerare di lavorare con un avvocato di pianificazione immobiliare locale o un avvocato immobiliare.
Le leggi statali possono essere molto specifiche su come un atto deve essere formulato per creare diritti di sopravvivenza, e queste forme e software non sono sempre specifici dello stato. Una parola sbagliata o una parola mancante possono portare alla prova della proprietà.
Azioni del beneficiario
Un'azione beneficiaria potrebbe essere un'alternativa alla creazione di un'azione con diritti di sopravvivenza se si vive in uno stato che li riconosce.
Non stai aggiungendo tuo figlio come nuovo proprietario della proprietà durante la tua vita con questo tipo di azione. Piuttosto, avrebbe ricevuto la tua proprietà solo alla tua morte. Questo può evitare un sacco di potenziali problemi che potrebbero verificarsi se condividi la proprietà con lui mentre sei vivo.
Tu o la tua tenuta potreste avere una tassa sui regali
A partire dal 2018, quando date a qualcuno qualcosa che supera i 15.000 dollari in valore, l'Internal Revenue Service afferma che si tratta di un regalo tassabile . Ciò include la creazione di una nuova azione che dia al tuo bambino un interesse proprietario attuale nella tua casa, supponendo che non ti paghi un equo valore di mercato in cambio.
Dovrai presentare una dichiarazione dei redditi federale sul modulo IRS 709 per segnalare il regalo all'IRS se la quota della proprietà è valutata a più di $ 15.000. Il saldo di oltre $ 15.000 sarebbe tassabile per te, non per il destinatario del regalo.
Questo limite di $ 15.000 è noto come l'esclusione annuale delle donazioni, ed è indicizzato per l'inflazione in modo che possa aumentare annualmente. Ma è disponibile anche un'esenzione fiscale per i regali vitalizi . Questa esenzione ti consente di evitare di pagare effettivamente eventuali tasse regalo sul trasferimento.
Il credito fiscale unificato
La tassa sui regali e l'imposta sulla proprietà condividono la stessa esenzione vitalizia: sono "unificati". Se dai un sacco di beni costosi durante la tua vita, la compilazione del modulo 709 sposta ogni volta in modo efficace il saldo sull'importo annuale di esenzione per la tua esenzione a vita.
In definitiva, questo approccio lascia meno un'esenzione dalla tassa di proprietà per proteggere i beni rimanenti dalle tasse di proprietà quando muori, ma poiché lo stesso credito ripara sia il dono che la tua proprietà, è un po 'discutibile.
Detto questo, ecco un po 'di buone notizie: l'esenzione dall'imposta vitalizia e dall'imposta sulla successione immobiliare è di $ 11,18 milioni per donatore a partire dal 2018. Si tratta di un sacco di proprietà. Se si è in grado di utilizzare un atto di beneficiario, l'imposta di successione relativa al trasferimento della proprietà in quel modo verrebbe coperta dalla stessa esenzione a vita. Tieni presente che le attività che sfuggono all'azione contribuiscono ancora alla tua area soggetta a tassazione ai fini dell'imposta patrimoniale.
Capital Gains Tax Issues
Il bambino riceverà un aumento della base imponibile della casa se le passa quando muori, sia attraverso l'omologazione o tramite un atto di beneficiario.
Questo, a sua volta, ridurrà al minimo le eventuali plusvalenze che avrebbe probabilmente dovuto pagare se alla fine decidesse di vendere la proprietà.
L'imposta sulle plusvalenze viene valutata sulla differenza tra il prezzo di acquisto iniziale o il valore di un immobile e il prezzo di vendita della proprietà. Il "passo in alto" sposta il valore della casa fino a quello che valeva la pena della data della tua morte, non quando la acquistasti per la prima volta.
Se hai posseduto la proprietà per un po 'di tempo, la base intensificata è probabilmente molto più di quello che hai pagato, che è una buona cosa. Significa che ci sarà meno differenza tra quel valore e il prezzo di vendita, e questo significa meno tasse sulle plusvalenze.
La casa non riceverà un aumento in base alla tua morte se crei un affitto congiunto con tuo figlio facendo una nuova azione durante la tua vita. Dovrebbe invece ereditare la casa. Altrimenti, tuo figlio dovrebbe pagare le imposte sulle plusvalenze in base a quanto valeva la proprietà al momento dell'acquisto iniziale.
Altri potenziali problemi con le locazioni comuni
Non potrai vendere la proprietà, rifinanziare il mutuo o stipulare una nuova ipoteca senza il consenso di tuo figlio se gli dai la proprietà parziale in un contratto di affitto congiunto. Queste azioni richiedono il consenso di tutti i proprietari.
Peggio ancora, tuo figlio potrebbe legalmente vendere il suo interesse nella proprietà a una terza parte, forse a un estraneo, senza il tuo consenso se non pronunci correttamente l'atto.
Se tuo figlio finisce con un pegno fiscale, problemi con il creditore o in un tribunale per il divorzio, il governo, il creditore o il suo ex-coniuge possono reclamare la tua casa o almeno la quota di proprietà di suo figlio in una situazione di locazione congiunta. In tale situazione, l'entità può porre un pegno sulla proprietà e tentare di forzare la vendita a riscuotere il proprio debito.
Effettuerai inoltre un trasferimento di un bene che ritarderà l'idoneità di Medicaid se richiedi l'assistenza entro cinque anni dalla creazione di un atto di locazione congiunto. Hai effettivamente ceduto una parte della tua proprietà, il che può influire sui tempi di ammissibilità.
Cosa dovresti fare?
Sebbene molti di questi potenziali problemi possano essere evitati utilizzando invece un atto di beneficiario, questa opzione potrebbe non essere disponibile nel luogo in cui vivi. La creazione di un contratto di affitto congiunto con tuo figlio può invece essere un affare complicato, quindi ti consigliamo di consultare un avvocato esperto per valutare i pro ei contro unici coinvolti nella tua particolare situazione.
Non dimenticare di archiviare l'atto
Qualunque sia l'opzione che usi, non si tratta semplicemente di stilare una nuova azione, firmarla e incollarla nel cassetto della tua scrivania o in una cassetta di sicurezza. Dovrai anche archiviarlo con il tuo registratore di contea per accertarti che si tratti di una registrazione pubblica.