Gli acquirenti domestici spesso non chiedono informazioni sulle vendite comparabili, ma dovrebbero. Quando un acquirente di una casa fa un tour delle case, quel compratore sta confrontando le case in vendita con altre case in vendita. L'unica cosa che un acquirente sa è quanto il venditore in fondo alla strada sta chiedendo un piano piano simile.
Che cosa rende una vendita comparabile?
Le vendite comparabili sono i prezzi di vendita di case simili che hanno venduto. Le vendite comparabili non sono annunci attivi né vendite in corso ; sebbene possano essere confrontati, questi valori non hanno lo stesso peso di una casa che ha già venduto. Le vendite comparabili sono utilizzate come esempio per giustificare il motivo per cui un acquirente non vuole pagare più dell'ultimo pagato per una casa simile.
Ecco i componenti principali di una vendita comparabile:
- Periodo di vendita recente. Molti anni fa, gli esperti tornavano per 6 mesi nei registri pubblici per ottenere vendite comparabili. Dal crollo dei mutui sub-prime del 2007, questo lasso di tempo si è notevolmente rafforzato. Oggigiorno, gli esperti usano generalmente solo gli ultimi 3 mesi di vendite comparabili.
- Vicinanza. Idealmente, un ricercatore prenderebbe in considerazione le statistiche vendute entro un certo raggio, tipicamente entro un ¼ a ½ miglio dalla proprietà del soggetto. Più vicino è, meglio è. Una casa che fronteggia una strada trafficata varrebbe meno di una casa di fronte a un lago.
- Metraggio simile. Non puoi prendere il prezzo di una casa di 1.000 piedi quadrati e raddoppiarlo per determinare il valore di una casa di 2.000 piedi quadrati. Questo perché il costo per metro quadrato delle case più piccole è più alto del costo per metro quadro di una casa più grande. Idealmente, si desidera confrontare le case con il 10% della metratura della proprietà del soggetto.
- Età e costruzione simili. Sentirai dire alla gente: non costruiscono case come prima. Ma non significa necessariamente che le case più vecchie siano migliori delle case più recenti. I valori, tuttavia, sono diversi a causa del carattere e del fascino. Un tetto di tegole, ad esempio, può godere di una vita di 50 anni nel corso della vita da 25 a 30 anni di una ghiaia di composizione standard.
- Dimensione del lotto simile. In alcuni tratti di casa più recenti, potresti trovare un mix di dimensioni del lotto. Ad esempio, una linea a lotto zero indica che la casa non ha un cortile. Il lato o cortile potrebbe essere molto piccolo senza erba o vegetazione, che in genere non si rivolge alle famiglie con bambini. Molte aree calcolano la dimensione del lotto in base a una metratura effettiva divisa in 43.560 piedi quadrati. Un acro è 43.560 piedi quadrati. Un quarto di acro, o 10.890 piedi quadrati, sono 0,25 di un acro.
- Condizione simile A meno che non si stia lavorando con uno specialista del quartiere che ha una conoscenza approfondita della condizione della maggior parte delle case in un'area specifica, può essere difficile determinare la condizione di una vendita comparabile. Una casa spogliata di pignoramenti di proprietà della banca, a cui mancano i suoi elettrodomestici e l'impianto idraulico in rame, vale molto meno di una casa chiavi in mano, aggiornata con nuovi elettrodomestici, moquette e vernice.
Se sei davvero fortunato e stai confrontando le case in una suddivisione, potresti trovare duplicati di modelli esatti da utilizzare come vendite comparabili.
Perché un acquirente dovrebbe prendersi cura delle vendite comparabili?
Un venditore può utilizzare vendite comparabili per giustificare il prezzo richiesto all'acquirente. Tuttavia, in definitiva, un acquirente pagherà un importo che l'acquirente ritiene sia un prezzo equo. Probabilmente non hai mai sentito un acquirente dire "avrei dovuto pagare di più per quella casa". Gli acquirenti in genere vogliono pagare di meno.
Al contrario, gli acquirenti a volte temono che pagheranno troppo per una casa. Soprattutto quando stanno comprando in un mercato immobiliare . Nessun acquirente vuole scoprire la casa che ha appena acquistato vale meno del suo prezzo originale.
Se l'acquirente sta ottenendo un finanziamento, il perito di una banca entra nel quadro. Le banche vogliono anche proteggere i loro investimenti e la sicurezza per il loro investimento. Ecco perché le banche assumono un perito a spese dell'acquirente per determinare e giustificare il valore.
Tuttavia, le valutazioni sono un'opinione di valore. Una valutazione è valida solo come l'esperienza e la conoscenza della persona che l'ha preparata.
Se il perito dell'acquirente invia una valutazione bassa , il venditore ha la possibilità di abbassare il prezzo di vendita. Se il venditore rifiuta, è in quel momento che un acquirente potrebbe contestare la valutazione. Gli acquirenti possono contestare la valutazione presentando vendite comparabili.
Mentre è possibile regolare una valutazione per fattori eccezionali quando i comp sono pochi e lontani tra loro, le migliori vendite comparabili saranno sempre quelle con criteri che si avvicinano maggiormente a quelli della proprietà del soggetto. Chiedi al tuo agente immobiliare di preparare le vendite comparabili.