Case relazionate per mostrare Zero Days sul mercato
Nel mercato di un acquirente, i DOM sono generalmente più alti perché l'inventario impiega più tempo a vendere. Nel mercato di un venditore, i DOM sono meno numerosi.
Giorni di mercato. Per determinare i giorni medi di mercato, gli agenti impiegano gli ultimi 30 giorni a sei mesi di annunci venduti, sommano i giorni di mercato (prima di ogni quotazione in sospeso) e dividono il totale per il numero di inserzioni.
Ad esempio, se sei annunci sono entrati in sospeso in dicembre - il venditore ha accettato l'offerta dell'acquirente ma non ha ancora chiuso - e tre di questi annunci erano sul mercato per cinque giorni, una quotazione era sul mercato per 21 giorni e due sono stati elencati per 30 giorni prima di accettare un'offerta, in primo luogo aggiungere tutti i giorni sul mercato. I giorni medi sul mercato di dicembre, in questo esempio, sono derivati aggiungendo 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, che equivale a 96 giorni. Quindi dividere 96 per sei annunci equivalgono a 16 giorni medi sul mercato.
I giorni medi di mercato sono?
Quale è più importante? I 16 giorni medi sul mercato o il numero di giorni sul mercato di ciascuna quotazione? Se sei un acquirente, ovviamente, è la casa che vuoi comprare che conta. Se sei un venditore la cui casa è stata sul mercato per 17 giorni, sarai caduta nel 50% delle case che sono state vendute nel mese precedente.
Come gli acquirenti guardano ai giorni di mercato
Non ci sono ifs, ands o buts a riguardo. Quando gli acquirenti vedono giorni estesi sul mercato, calcolano che il venditore è disperato da vendere perché la casa è ancora sul mercato. Gli acquirenti credono anche che ci potrebbe essere qualcosa di sbagliato nella casa che ha causato la perdita di altri acquirenti. Entrambe queste ipotesi, tuttavia, possono essere sbagliate.
Le case possono soffermarsi sul mercato per i seguenti motivi:
- La ragione comune è il sovrapprezzo.
L'agente potrebbe aver "comprato" la quotazione inducendo il venditore a credere che la casa valesse più di quanto il mercato possa sopportare. Non è insolito per un agente prendere deliberatamente una quotazione troppo cara . - Motivazione del venditore piccolo
A volte i venditori vogliono "testare il mercato" con prezzi troppo alti, solo per vedere se riescono a trovare un pazzo a pagare quel prezzo. È conosciuto come il peggior errore di un venditore . - Testardaggine.
I venditori potrebbero essere bloccati sul prezzo e disposti ad aspettare il mercato fino a quando il mercato non raggiungerà il prezzo richiesto. - Giù mercato immobiliare.
Nei mercati degli acquirenti , può essere necessario più tempo per vendere una casa rispetto ai mercati dei venditori. Una casa che venderebbe in cinque giorni nel mercato di un venditore potrebbe vendere in 90 giorni in un mercato immobiliare . - Non disponibile per mostrare.
Se la proprietà è affittata, potrebbe essere difficile ottenere un appuntamento dall'inquilino. Nella maggior parte dei casi, le case con un lockbox vengono mostrate più spesso di quelle senza.
- Non adatto a mostrare.
A volte i venditori mettono le case sul mercato prima che siano pronte a farle vedere agli acquirenti. Potrebbero finire le riparazioni di rivendita o dipingere durante i primi 30 a 60 giorni di un annuncio. - Tempi di visualizzazione ridotti.
Alcuni venditori pensano che un acquirente osserverà tempi di presentazione rigorosi come le 9 di lunedì o le 17:00 di venerdì. Gli acquirenti visitano le case secondo i propri orari. Se la tua casa non è disponibile nel momento in cui l'acquirente vuole vederlo, probabilmente non lo vedranno mai - Commissione ridotta.
- Sebbene agli agenti di acquisto sia richiesto di mostrare tutti gli elenchi, molti agenti si rifiutano di mostrare case che non pagano la stessa commissione delle case concorrenti. Spesso queste case sono quotate da mediatori di sconto .
- Piccola esposizione Internet o MLS.
Se la casa ha una fotografia in MLS , è probabile che gli acquirenti trasmettano la lista e scelgono invece le case per vedere che hanno più fotografie.
Pratica dell'agente di relisting per azzerare i giorni sul mercato
Una pratica comune tra molti agenti immobiliari è quella di ritirare una quotazione da MLS dopo un certo numero di giorni e rimetterla in vendita come nuova lista. Gli agenti si rassegnano a mostrare zero giorni sul mercato perché sanno che i compratori gravitano verso nuovi elenchi.
Molti acquirenti non amano questa pratica perché ritengono che sia fuorviante e non un'immagine precisa del numero di giorni sul mercato. Dopo che una casa è sul mercato da 60 a 90 giorni, non è inusuale che venga venduta entro cinque giorni dopo essere tornata sul mercato come nuova quotazione.
A volte le inserzioni scadono. Molti agenti prendono una quotazione per 90 giorni e quando la lista scade , un nuovo agente scatta la lista e raccoglie i frutti del duro lavoro del primo agente. Se sei soddisfatto del tuo attuale agente, potresti prendere in considerazione la possibilità di relazionarti con il tuo agente esistente.
Scoprire i giorni cumulativi sul mercato
Alcuni sistemi MLS si rifiutano di lasciare che gli agenti ritirino un annuncio e lo inseriscano come nuovo elenco senza prima annullare o scadere la quotazione. In entrambi i casi, è relativamente facile per un agente determinare il numero di giorni sul mercato; non è così facile per un acquirente.
- Controlla la cronologia dell'elenco.
Un modo è quello di inserire l'indirizzo della proprietà in MLS per trovare elenchi duplicati, scaduti o ritirati. Nel Sacramento MLS, questo è noto come tirare la "storia" della proprietà. - Cerca DOM cumulativo.
Alcuni MLS hanno cambiato il modo in cui vengono riportate le inserzioni e includeranno i giorni cumulativi sul mercato nella quotazione stessa. - Chiedi al tuo agente.
Se stai lavorando con uno specialista del quartiere , il tuo agente avrà una buona idea se la casa è stata elencata prima, per quanto tempo e da chi. - Chiedi all'agente di quotazione.
Dal momento che gli agenti immobiliari non possono rappresentare in modo errato una proprietà, potresti chiedere all'agente di quotazione una domanda diretta. Non chiedere per quanto tempo la casa è stata sul mercato perché ci potrebbe essere stata una riduzione di prezzo , quindi l'agente si sentirà giustificato nel dirti i giorni di mercato al nuovo prezzo. Chiedi se è scaduto / ritirato / annullato e poi rimesso in vendita. Sii specifico. - Cerca online.
Inserisci l'indirizzo della proprietà in diversi modi in un motore di ricerca come Google o Yahoo. Tutti i suoi precedenti elenchi online dovrebbero apparire. - Chiedi ai vicini.
I vicini sanno tutto ciò che accade nella loro zona e spesso sono più che felici di dirti per quanto tempo una casa è stata sul mercato.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.