Come cambiare i nomi su un prestito
È possibile trasferire un mutuo, ma non è sempre facile. Tratteremo i dettagli di seguito, ma un breve riepilogo delle opzioni include:
- Trasferisci un mutuo ipotizzabile chiedendo al tuo mutuante di apportare la modifica.
- Rifinanziare il prestito solo nel nome del nuovo proprietario .
- Trasferimento quando la situazione non innesca la clausola "dovuto alla vendita" del prestito.
Mutui Assumibili
Se un prestito è " ipotizzabile ", sei fortunato: ciò significa che puoi trasferire il mutuo a qualcun altro. Non vi è alcuna lingua nel contratto di prestito che ti impedisca di completare un trasferimento. Tuttavia, anche i mutui ipotizzabili possono essere difficili da trasferire.
Nella maggior parte dei casi, il "nuovo" mutuatario deve qualificarsi per il prestito. Il prestatore esaminerà i punteggi di credito del debitore e il rapporto debito / reddito per valutare la capacità del mutuatario di rimborsare il prestito. Il processo è sostanzialmente lo stesso come se il mutuatario dovesse richiedere un prestito nuovo di zecca (ma ovviamente il mutuatario può prendere in consegna il prestito in corso). Istituti di credito hanno approvato l' originale richiesta di prestito in base al credito e al reddito del / i richiedente / i originale / i, e non vogliono far scattare nessuno a meno che non abbiano un mutuatario sostitutivo che è altrettanto propenso a rimborsare.
Per completare un trasferimento di un prestito ipotizzabile, richiedi il cambiamento con il tuo prestatore. Dovrai completare le domande, verificare il reddito e le risorse e pagare una quota modesta durante il processo.
Trasferimento di proprietà: la modifica dei nomi di un prestito ha effetto solo sul prestito. Potrebbe comunque essere necessario cambiare chi possiede la proprietà trasferendo il titolo, utilizzando un atto di quitclaim o adottando qualsiasi altro passaggio richiesto nella propria situazione.
Difficile da trovare?
Sfortunatamente, i mutui ipotizzabili non sono ampiamente disponibili. La tua migliore scommessa potrebbe essere se hai un prestito FHA o un prestito VA . Altre ipoteche convenzionali sono raramente ipotizzabili. Invece, i creditori utilizzano una clausola di vendita in scadenza , il che significa che il prestito deve essere pagato quando si trasferisce la proprietà della casa.
rifinanziamento
Se un prestito non è ipotizzabile e non è possibile trovare un'eccezione alla clausola di vendita in scadenza , il rifinanziamento del prestito potrebbe essere la soluzione migliore. Simile a un'ipotesi, il nuovo mutuatario avrà bisogno di reddito e credito sufficienti per qualificarsi per il prestito.
Il "nuovo" proprietario di una casa applicherà semplicemente un nuovo prestito individualmente e utilizzerà quel prestito per estinguere il debito ipotecario esistente. Potrebbe essere necessario coordinare con i creditori per rimuovere i privilegi (a meno che il nuovo mutuatario e il nuovo istituto di credito non siano d'accordo con loro) in modo da poter utilizzare la casa come garanzia , ma è un modo buono e pulito per portare a termine il lavoro. Alcuni privilegi passano regolarmente da un proprietario all'altro (ad esempio, se sono stati apportati miglioramenti con il finanziamento di PACE ).
Due in vendita
I prestatori di solito non beneficiano del fatto di farti trasferire un mutuo. I compratori sarebbero usciti in anticipo ottenendo un prestito più "maturo", con i pagamenti di interessi anticipati (e potrebbero essere in grado di ottenere un tasso di interesse più basso).
I venditori potrebbero vendere la loro casa più facilmente - possibilmente a un prezzo più alto - a causa degli stessi benefici. Ma i creditori stanno per perdere, quindi non sono desiderosi di approvare i trasferimenti.
Una clausola di vendita in scadenza è una sezione di un contratto di prestito che afferma che il prestito deve essere pagato quando la proprietà vende (il prestito è "accelerato").
Eccezioni alla regola: in alcuni casi, è ancora possibile trasferire un prestito - anche con una clausola dovuta in vendita. I trasferimenti tra i membri della famiglia sono spesso consentiti e il tuo istituto di credito può sempre essere più generoso di quello che dice il tuo contratto di mutuo (è un'opzione che possono esercitare, e non sono obbligati a farlo), ma non illuderti) . L'unico modo per sapere con certezza è di chiedere al tuo prestatore e rivedere il tuo accordo con un avvocato locale. Anche se i finanziatori dicono che non è possibile, un avvocato può aiutarti a capire se la tua banca fornisce informazioni accurate.
Il Garn-St. Il Germain Act impedisce ai prestatori di esercitare la loro opzione di accelerazione in determinate circostanze. Molte delle situazioni più comuni includono:
- Quando un inquilino comune muore e la proprietà viene trasferita a un inquilino comune sopravvissuto
- Trasferimento del prestito a un parente dopo la morte di un mutuatario
- Un trasferimento di proprietà al coniuge o ai figli di un mutuatario
- Trasferimenti a seguito di accordi di divorzio e separazione
- Trasferimenti in un inter vivos trust (o trust vivente) in cui il mutuatario è un beneficiario
Consulta l'elenco completo delle eccezioni e consulta questo elenco con il tuo avvocato.
Trasferimenti non ufficiali
Se non è possibile ottenere la richiesta approvata, si potrebbe essere tentati di impostare un accordo "informale". Ad esempio, potresti vendere la tua casa, lasciare in essere il prestito esistente e chiedere al compratore il rimborso delle rate del mutuo.
Questa è una cattiva idea. Il tuo contratto di mutuo probabilmente non lo consente e potresti persino trovarti nei guai legali, a seconda di come vanno le cose. Inoltre, sei ancora responsabile per il prestito - anche se non stai più vivendo in casa.
Cosa potrebbe andare storto? Alcune possibilità includono:
- Se l'acquirente smette di pagare, il prestito è a tuo nome, quindi è ancora il tuo problema (i pagamenti in ritardo appariranno nei tuoi rapporti di credito, e i creditori verranno dopo di te ).
- Se la casa viene venduta in pignoramento per meno di quanto vale, potresti essere responsabile per qualsiasi mancanza .
Ci sono modi migliori per offrire il finanziamento del venditore a un potenziale acquirente.
Le tue opzioni
Se non riesci a far trasferire un mutuo, hai ancora delle opzioni, a seconda della situazione. Di nuovo, la morte, il divorzio e i trasferimenti familiari potrebbero darti il diritto di effettuare trasferimenti, anche se il tuo istituto di credito dice diversamente.
Se stai affrontando un pignoramento , alcuni programmi governativi rendono più facile gestire il mutuo , anche se sei sott'acqua o disoccupato.
Se hai divorziato , chiedi al tuo avvocato come gestire tutti i tuoi debiti e come proteggerti nel caso in cui il tuo ex-coniuge non effettui pagamenti.
Se un proprietario di casa è morto , un avvocato locale può aiutarti a determinare cosa fare dopo.
Se trasferisci risorse in un trust , ricontrolla l'avvocato di pianificazione immobiliare per assicurarti di non attivare una clausola di accelerazione.
Il rifinanziamento potrebbe essere la tua ultima opzione quando nessuno degli altri approcci è disponibile.