Come funziona la preclusione
Quando acquisti una proprietà costosa, come una casa, potresti non avere abbastanza soldi per pagare in anticipo l'intero prezzo di acquisto.
Tuttavia, è possibile pagare una parte del prezzo con un acconto e prendere in prestito il resto del denaro (da rimborsare negli anni futuri).
Le case possono costare centinaia di migliaia di dollari e la maggior parte delle persone non guadagna da nessuna parte vicino a tanto tanto all'anno. Perché i creditori sono disposti ad offrire prestiti così cospicui? Come parte del contratto di prestito, l'utente accetta che la proprietà che si sta acquistando servirà da garanzia per il prestito : se si smette di effettuare pagamenti, il creditore può prendere possesso della proprietà al fine di recuperare i fondi che ti hanno prestato.
Per garantire questo diritto, il creditore ha un privilegio sulla vostra proprietà , e per migliorare le loro possibilità di ottenere abbastanza soldi, essi (di solito) prestano solo se avete un buon rapporto prestito / valore .
Conseguenze di preclusione
Il problema principale con la chiusura del pignoramento è, naturalmente, il fatto che sarai costretto a lasciare la tua casa. Avrai bisogno di trovare un altro posto in cui vivere, e il processo è stressante (tra le altre cose) per te e la tua famiglia.
Il pignoramento può anche essere costoso. Man mano che smetti di effettuare pagamenti, il tuo istituto di credito addebiterà penali e spese legali, e potresti pagare spese legali tascabili per combattere la preclusione. Eventuali commissioni aggiunte al tuo account aumenteranno il tuo debito verso il creditore, e potresti ancora dover dei soldi dopo che la tua casa è stata presa e venduta se i proventi delle vendite non sono sufficienti (nota come carenza ).
La preclusione danneggerà anche i tuoi punteggi di credito . I tuoi rapporti di credito mostreranno la preclusione, che i modelli di credit scoring vedranno come un segnale negativo. Avrai difficoltà a prendere in prestito per comprare un'altra casa per diversi anni (anche se potresti essere in grado di ottenere determinati prestiti governativi entro uno o due anni) e avrai anche più difficoltà a ottenere prestiti a prezzi accessibili di qualsiasi tipo. I tuoi punteggi di credito possono interessare anche altre aree della tua vita, ad esempio (in casi limitati) la tua capacità di ottenere un lavoro o i tassi di assicurazione .
Come evitare la preclusione
La preclusione è l'ultima risorsa per i creditori che hanno rinunciato alla speranza di essere pagati. Il processo è dispendioso in termini di tempo e costoso per loro (ma possono provare a far pagare tali commissioni a voi) ed è estremamente spiacevole per i mutuatari. Quindi, come puoi evitarlo?
- Comunicazione: è sempre una buona idea comunicare con il tuo prestatore se hai difficoltà finanziarie. Mettiti in contatto prima di iniziare a perdere i pagamenti e chiedere se qualcosa può essere fatto. Se inizi a perdere i pagamenti, non ignorare le comunicazioni dal tuo prestatore: riceverai notifiche importanti che ti dicono dove ti trovi e quali diritti e opzioni hai ancora. Parla con un avvocato locale o un consulente immobiliare dell'HUD per capire cosa sta succedendo.
- Esplora le alternative per mantenere la tua casa: se sai che non sarai in grado di effettuare i pagamenti, scopri quali opzioni sono disponibili per te, anche se pensi sia troppo tardi. Potresti ottenere aiuto attraverso programmi governativi orientati verso mutuatari in difficoltà . Il vostro prestatore potrebbe offrire una sorta di modifica del prestito, che renderebbe il vostro prestito più accessibile . Potresti anche essere in grado di elaborare un semplice piano di pagamento con il tuo istituto di credito se hai solo bisogno di assistenza per un mese o due (se ti trovi tra un lavoro o l'altro, per le spese mediche a sorpresa, per esempio).
- Modi alternativi per uscire da casa: la preclusione è un processo lungo, spiacevole e costoso che danneggia il credito. Se sei semplicemente pronto a muoverti (e vuoi almeno provare a minimizzare il danno), verifica se il tuo istituto di credito accetterà una vendita allo scoperto . Questo ti permette di vendere la casa e utilizzare il ricavato per pagare il tuo creditore - anche se il prestito non è completamente rimborsato. Il tuo credito continuerà a soffrire, ma non così male come sarebbe dopo la preclusione. Se ciò non funziona, un'altra opzione meno attraente è un atto al posto della preclusione .
- Fallimento: il deposito per bancarotta potrebbe o non potrebbe essere d'aiuto se si è di fronte alla preclusione. Le problematiche sono complesse, quindi parla con un avvocato locale per ottenere informazioni accurate su misura per la tua situazione e il tuo stato di residenza.
- Scam: perché sei in una situazione disperata, sei un bersaglio per truffatori. Fai attenzione alle offerte non richieste per aiutarti a evitare la preclusione e scegli attentamente chi ti aiuta. Inizia a cercare aiuto da agenzie di consulenza HUD e da altre agenzie locali affidabili. Conoscere i segni di truffe di salvataggio di preclusione.
Il processo di preclusione
Il pignoramento è generalmente un processo lento. Se ti perdi uno o due pagamenti, probabilmente non stai affrontando lo sfratto. Ecco perché è importante comunicare con il tuo istituto di credito se ti sei imbattuto in momenti difficili: potrebbe non essere troppo tardi. I dettagli variano da prestatore a mutuante e le leggi sono diverse in ogni stato, quindi la descrizione che segue è una panoramica approssimativa e potrebbe non essere esattamente ciò che sperimenterai - leggi tutte le tue comunicazioni e accordi attentamente e parla con un avvocato o con un alloggio HUD consigliere per essere sicuro di sapere cosa sta succedendo . L'intero processo potrebbe richiedere un anno o due, o potrebbe muoversi molto più velocemente.
- Avvisi iniziano: una volta che hai perso i pagamenti per tre mesi, molti istituti di credito considerano il tuo prestito in default . Questo è quando le cose diventano critiche. Ovviamente, riceverai le comunicazioni non appena manchi un pagamento (o due), e tali comunicazioni potrebbero includere un avviso di intenti per andare avanti con il processo di pignoramento.
- Stati giudiziari e non giudiziali: quando si registra lo stato in cui ci si trova, si avrà più tempo (e più notifiche) rispetto ad altri. Esistono due tipi di stati: stati giudiziari e stati non giudiziari. Negli stati giudiziari, il vostro prestatore deve portare azioni legali contro di voi nei tribunali per precludere. Questo processo richiede più tempo, poiché spesso hai 30-90 giorni tra un evento e l'altro. Negli stati non giudiziari, i creditori possono precludere in base agli accordi sottoscritti con loro e un giudice non è coinvolto. Come puoi immaginare, le cose si muovono molto più velocemente negli stati non giudiziari. In entrambi i tipi di stato, puoi combattere il pignoramento in tribunale: in uno stato giudiziario ti verrà generalmente notificata una citazione, ma in uno stato non giudiziario dovrai portare un'azione legale contro il tuo prestatore per interrompere il processo di pignoramento. Parla con un avvocato locale per maggiori dettagli.
- Fermare il processo: nella maggior parte degli stati, i creditori sono tenuti ad offrire ai mutuatari una sorta di sollievo per fermare il processo di pignoramento. Se queste opzioni siano realistiche o realizzabili è un'altra questione. I finanziatori potrebbero dire che è possibile ripristinare e rimanere in casa se si fa tutto (o una parte sostanziale) dei pagamenti mancati e coprire le spese legali e le sanzioni addebitate fino ad ora. Potresti anche avere l'opportunità di estinguere il prestito nella sua interezza (cosa che succederà solo se riuscirai a rifinanziare oa trovare un'enorme fonte di guadagno).
- Asta e sfratto: se non si riesce a impedire la preclusione, la proprietà viene messa a disposizione del miglior offerente all'asta. Se nessun altro acquista la casa (che è comune), la proprietà va al creditore. A quel punto, se sei ancora in casa (e non hai preso accordi per proteggere la casa ), affronti la possibilità di sfratto ed è ora di schierare nuove sistemazioni. Le leggi locali stabiliscono per quanto tempo puoi rimanere in casa dopo la chiusura, e dovresti ricevere un avviso che ti informa per quanto tempo puoi rimanere. Chiedete al vostro ex finanziatore circa gli incentivi "in contanti per le chiavi", che possono aiutare ad agevolare la transizione verso nuovi alloggi (supponendo che siate pronti a muovervi rapidamente).