Reverse mutui hanno senso per alcuni proprietari di case
Le basi
Come un mutuo standard, un mutuo inverso utilizza la tua casa come garanzia .
Tuttavia, questi prestiti sono diversi in alcuni modi, portando alla parte "inversa" del nome. In primo luogo, ricevi denaro invece di pagare soldi al tuo prestatore ogni mese. In secondo luogo, l'importo del prestito cresce nel tempo, anziché diminuire con ogni pagamento mensile
Il concetto funziona come una seconda ipoteca o un prestito a casa. Tuttavia, i mutui inversi sono disponibili solo per i proprietari di casa di età pari o superiore a 62 anni e generalmente non è necessario rimborsare questi prestiti fino a quando non si trasferisce da casa.
I mutui inversi possono fornire denaro per tutto ciò che si desidera, dal reddito pensionistico supplementare al denaro per un grande progetto di miglioramento domestico. Finché soddisfi i requisiti (vedi sotto), puoi utilizzare i fondi per integrare altre fonti di reddito o eventuali risparmi accumulati. Tuttavia, non saltare alla prospettiva di soldi facili; questi prestiti sono complicati e riducono le risorse per i tuoi eredi.
Mentre esistono diverse fonti per i mutui inverso, una delle opzioni migliori è l'ipoteca di conversione di equità domestica (HECM) disponibile attraverso la Federal Housing Administration . Un HECM è generalmente meno costoso per i mutuatari a causa del sostegno del governo e le regole per questi prestiti li rendono relativamente favorevoli al consumatore.
Quanto puoi ottenere?
L'ammontare di denaro che ottieni dipende da diversi fattori e si basa su un calcolo che fa alcune supposizioni su quanto durerà il prestito.
Equity: più equità hai a casa tua, più ne puoi fare fuori. Per la maggior parte dei mutuatari, è meglio se hai pagato il tuo prestito per molti anni e il tuo mutuo è quasi completamente ripagato.
Tasso di interesse: i tassi di interesse più bassi significano che più del tuo capitale di prestito ti viene assegnato come reddito piuttosto che come copertura dei pagamenti degli interessi.
Età: l'età del mutuatario più giovane sul prestito influisce anche su quanto guadagni e i mutuatari più anziani possono assumerne di più. Se sei tentato di escludere qualcuno più giovane per ottenere un pagamento più alto, stai molto attento perché un coniuge più giovane dovrebbe trasferirsi alla morte di un mutuatario più anziano se la persona più giovane non è inclusa nel prestito.
Come ricevere pagamenti di prestito
Anche la tua scelta su come ottenere i soldi è importante. Puoi scegliere tra diverse opzioni di pagamento.
Somma: l'opzione più semplice è prendere tutti i soldi in una volta. Con questa opzione, il tuo prestito ha un tasso di interesse fisso , e il tuo saldo di prestito cresce semplicemente nel tempo man mano che aumentano gli interessi.
Pagamenti periodici: puoi anche scegliere di ricevere pagamenti regolari, mensilmente, ad esempio.
Questi pagamenti possono durare per tutta la vita o per un periodo di tempo definito, ad esempio 10 anni. Se il tuo prestito diventa esigibile perché tutti i mutuatari sono usciti di casa, i pagamenti finiscono. Con i pagamenti a vita, è possibile prendere più di quanto tu e il tuo creditore ci si aspetti se si vive una vita eccezionalmente lunga.
Linea di credito: invece di prelevare immediatamente denaro, puoi optare per una linea di credito , che ti consente di prelevare fondi se e quando ne hai bisogno. Il vantaggio di questo approccio è che paghi solo gli interessi sul denaro che hai effettivamente preso in prestito e la tua linea di credito potrebbe potenzialmente crescere nel tempo.
Combinazione: non riesci a decidere? È possibile utilizzare una combinazione dei programmi di cui sopra. Ad esempio, potresti prendere una piccola somma in anticipo e mantenere una linea di credito per dopo.
Per ottenere una stima di quanto puoi eliminare, prova il calcolatore della National Reverse Mortgage Lenders Association.
Tuttavia, il tasso effettivo e le commissioni addebitate dal creditore saranno diverse dalle ipotesi utilizzate.
Reverse Mutuo Costi
Come con qualsiasi altro mutuo per la casa, pagherete interessi e spese per ottenere un mutuo inverso. Storicamente, le tasse sono state notoriamente alte, ma con un aumento delle tasse di concorrenza sono leggermente migliorate. Tuttavia, è necessario prestare attenzione ai costi e confrontare le offerte di diversi istituti di credito.
Le tasse sono spesso finanziate o integrate nel prestito. In altre parole, non scrivi un assegno in modo da non percepire quei costi, ma li stai ancora pagando, più gli interessi.
Le tasse riducono l'ammontare di capitale sociale lasciato nella vostra casa, che lascia meno per la vostra proprietà o per voi se vendete la casa e pagate il prestito. Se disponi dei fondi disponibili, potrebbe essere saggio pagare le commissioni di tasca anziché pagare gli interessi su quelle tasse per gli anni a venire.
Costi di chiusura: pagherai alcuni degli stessi costi di chiusura necessari per l'acquisto o il rifinanziamento di una casa. Ad esempio, avrai bisogno di una valutazione, avrai bisogno di documenti archiviati e il tuo istituto di credito rivedrà il tuo credito. Alcuni di questi costi sono fuori dal tuo controllo, ma altri possono essere gestiti e confrontati. Ad esempio, le commissioni di origine variano da prestatore a mutuante, ma l'ufficio di registrazione della contea addebita lo stesso indipendentemente da chi si utilizza.
Commissioni di assistenza: è possibile ottenere uno shock da adesivo quando si vede l'ammontare delle tasse che si riversano nel reddito mensile da un mutuo inverso. Ci sono limiti massimi per le tasse HECM, ma vale comunque la pena di fare acquisti in giro per il mutuante a tariffa più bassa.
Premi assicurativi: poiché gli HECM sono supportati dalla FHA, che riduce il rischio per il creditore, si paga un premio alla FHA. Il tuo premio assicurativo ipotecario iniziale (MIP) è compreso tra lo 0,5% e il 2,5% e pagherai una commissione annuale dell'1,25% del saldo del tuo prestito.
Interesse: pagherai interessi su qualsiasi somma di denaro che hai preso tramite un mutuo inverso.
Rimborsare il prestito
Non si effettuano pagamenti mensili su un mutuo inverso. Invece, il saldo del prestito è dovuto quando il mutuatario si trasferisce permanentemente fuori casa, in genere al momento della morte o quando la casa vende. Tuttavia, stai assumendo debiti che devono essere rimborsati, semplicemente non te ne accorgi.
Il tuo debito totale sarà la somma di denaro che prendi in contanti più l' interesse sul denaro che hai preso in prestito . Nella maggior parte dei casi, il tuo debito cresce col passare del tempo perché stai prendendo in prestito denaro e non effettui alcun pagamento, e potresti addirittura chiedere un prestito di più ogni mese.
Quando il tuo prestito è scaduto, deve essere rimborsato. Il prestito è generalmente dovuto quando tutti i mutuatari sono "permanentemente" trasferiti. Tuttavia, i mutui inverso possono anche arrivare se non si rispettano i termini del contratto se non si pagano le tasse sulla proprietà, ad esempio.
La maggior parte dei mutui inversi viene rimborsata attraverso la vendita della casa. Ad esempio, dopo la tua morte, la casa va sul mercato e la tua proprietà riceve denaro che può essere utilizzato per estinguere il prestito. Se decidi di trasferirti e di trovarti meno sul mutuo inverso rispetto a quanto vendi la casa, puoi mantenere la differenza.
Se devi più di quanto vendi la casa, non devi pagare la differenza con un HECM; in altre parole, "vinci". La maggior parte dei mutui inversi ha una clausola che non consente al saldo del prestito di superare il valore del patrimonio netto della casa, anche se le fluttuazioni del mercato potrebbero comunque comportare meno equità rispetto a quando hai assunto il prestito.
In alcuni casi, i tuoi eredi decideranno di mantenere la casa. In questi casi, l'intero importo del prestito è dovuto, anche se il saldo del prestito è superiore al valore della casa. I tuoi eredi dovranno fare la differenza se vogliono mantenere la casa in famiglia.
Requisiti per ottenere un prestito
Per ottenere un mutuo inverso, è necessario soddisfare alcuni criteri di base.
Regole di base:
- La casa è la tua residenza principale. Non è possibile utilizzare una proprietà in affitto, ad esempio.
- Hai almeno 62 anni.
- Non sei delinquente su alcun debito nei confronti del governo federale.
Equità sufficiente: dal momento che stai prelevando denaro da casa tua, hai bisogno di una notevole quantità di equità nella tua casa da cui attingere. Non esiste un calcolo del prestito sul valore come avresti con un mutuo "forward".
Spese in corso: è necessario avere la possibilità di continuare a pagare le spese in corso relative alla propria abitazione. Dovrai dimostrare al creditore che sei in grado di tenere il passo con le spese. Questo assicura che la proprietà mantenga il suo valore e che tu mantenga la proprietà della proprietà. Ad esempio, dovrai continuare a tenere sotto controllo la manutenzione, le tasse sulla proprietà e i premi assicurativi per i proprietari di case.
Reddito: non è necessario un reddito per qualificarsi per un mutuo inverso perché non è necessario effettuare pagamenti sul prestito.
Consulenza: prima di finanziare l'HECM, è necessario partecipare a una "sessione di informazione del consumatore" con un consulente HECM approvato dall'HUD. Questo per assicurarsi che i mutuatari comprendano ogni costo e le conseguenze del prendere questo tipo di prestito. I consulenti lavorano per un'organizzazione indipendente, quindi dovrebbero fornire informazioni imparziali sul prodotto.
Primo mutuo: se hai ancora dei soldi in casa, puoi comunque ottenere un mutuo inverso. Alcune persone prendono un mutuo inverso al fine di eliminare i pagamenti mensili esistenti, compensando il reddito da prestito contro il loro pagamento ipotecario esistente dovuto.
Tuttavia, il mutuo inverso dovrà essere il primo privilegio sulla proprietà . Per la maggior parte dei mutuatari, ciò significa pagare il debito ipotecario residuo con parte del mutuo inverso. Questo è più semplice se si ha un'equità del 50 percento circa in casa o più.