Una guida per acquirenti e venditori
Questa pagina si occupa dell'affitto delle proprie transazioni che coinvolgono una casa, ma ci sono altri tipi di programmi là fuori.
Che cosa è in affitto?
Il noleggio da possedere è un modo per comprare o vendere qualcosa nel tempo, dando all'acquirente una "possibilità" di acquistare in futuro.
Con un acquisto e una vendita tradizionali, l'acquirente e il venditore completano l'acquisto più o meno immediatamente dopo aver accettato i termini (alla chiusura), ma l'affitto è diverso.
In base ad un affitto per il proprio accordo, l'acquirente e il venditore accettano la possibilità di una vendita in futuro. In definitiva, il noleggiatore / acquirente decide se la transazione avrà effettivamente luogo. Nel frattempo, l'acquirente effettua i pagamenti al venditore e una parte di tali pagamenti (di solito) riduce i soldi necessari per acquistare la casa in un secondo momento.
Perché acquistare con Rent to Own?
L'affitto di propri programmi può essere interessante per gli acquirenti, specialmente per quelli che si aspettano di trovarsi in una posizione finanziaria più forte nel giro di pochi anni.
Acquista con cattivo credito: gli acquirenti che non possono beneficiare di un mutuo per la casa possono iniziare a comprare una casa con un affitto per il proprio accordo. Nel corso del tempo, possono lavorare sulla ricostruzione dei loro punteggi di credito , e potrebbero essere in grado di ottenere un prestito una volta che è finalmente il momento di acquistare la casa.
Bloccare il prezzo di acquisto: nei mercati con prezzi delle case in aumento, gli acquirenti possono ottenere un accordo per acquistare al prezzo di oggi (ma l'acquisto avrà luogo diversi anni nel futuro). Gli acquirenti hanno la possibilità di tirarsi indietro se i prezzi delle case diminuiscono, anche se indipendentemente dal fatto che abbia un senso finanziario dipenderà da quanto hanno pagato in base all'accordo.
Test drive: gli acquirenti possono vivere in una casa prima di impegnarsi a comprare la proprietà. Di conseguenza, possono conoscere i problemi con la casa, i vicini degli incubi e gli altri problemi prima che sia troppo tardi.
Sposta meno: gli acquirenti che si sono impegnati in una casa e in un quartiere (ma non sono in grado di acquistare) possono entrare in una casa che alla fine acquisteranno. Ciò riduce il costo e l'inconveniente di spostarsi dopo alcuni anni.
Costruire equità: tecnicamente, gli affittuari non costruiscono equità nello stesso modo in cui lo fanno i proprietari di case. Tuttavia, i pagamenti possono accumularsi e fornire una somma considerevole da destinare all'acquisto della casa. Gli acquirenti possono anche solo risparmiare denaro in un conto di risparmio e utilizzare invece quei fondi (evitando le insidie dell'affitto da possedere e fornendo la possibilità di acquistare qualsiasi casa).
Perché vendere in affitto?
I venditori possono anche beneficiare di affitto per i propri accordi.
Più acquirenti: se hai problemi ad attirare gli acquirenti, puoi anche vendere agli affittuari che sperano di acquistare in futuro. Non tutti hanno un buon credito e possono beneficiare di un prestito, ma tutti hanno bisogno di un posto dove vivere.
Guadagna reddito: se non hai bisogno di vendere subito e utilizzare i soldi per un altro acconto , puoi guadagnare un reddito da affitto mentre si muove verso la vendita di una proprietà.
Prezzo più alto: puoi chiedere un prezzo di vendita più alto quando offri un affitto. Stai fornendo un'opportunità che le persone potrebbero essere disposte a pagare. Gli affittuari hanno anche una "opzione" per comprare la casa - che potrebbero non usare mai - e la flessibilità costa sempre di più.
Affittuario investito: un potenziale acquirente ha maggiori probabilità di occuparsi di un immobile (e andare d'accordo con i vicini) rispetto a un affittuario senza pelle nel gioco. L'acquirente è già investito nella proprietà e ha un interesse nel mantenerlo.
Come funziona
Tutto è negoziabile: un affitto per la propria transazione, noto anche come opzione di leasing, inizia con il contratto. Sia l'acquirente che il venditore accettano determinati termini e tutti i termini possono essere modificati per soddisfare le esigenze di tutti. A seconda di cosa è importante per te (che tu sia un acquirente o un venditore), puoi richiedere determinate funzionalità prima di firmare un accordo.
Ad esempio, potresti richiedere un pagamento anticipato più ampio o più piccolo se ciò ti sarebbe utile.
Il consiglio è essenziale: assicurati di rivedere qualsiasi contratto con un avvocato immobiliare perché queste transazioni possono essere complicate e c'è un sacco di soldi coinvolti. I canoni di affitto propri sono particolarmente rischiosi per gli acquirenti. Diverse truffe approfittano di persone con scarso credito e grandi speranze di acquistare una casa. Anche con un venditore onesto, è possibile perdere un sacco di soldi se le cose non vanno come previsto.
Un'opzione di acquisto: all'inizio di qualsiasi affitto per la propria transazione, l'acquirente paga al venditore un premio di opzione , che è spesso circa il cinque percento del prezzo di acquisto finale (anche se può certamente essere più alto o più basso). Questo pagamento dà all'acquirente il diritto o "opzione" - ma non l'obbligo - di acquistare la casa in futuro.
Nessun rimborso: il pagamento del premio iniziale non è rimborsabile, ma può essere applicato al prezzo di acquisto (se l'acquirente acquista la casa, non dovrà inventare più denaro). I pagamenti di opzioni più grandi sono rischiosi per gli acquirenti: se l'affare non viene trasferito per qualsiasi motivo, non c'è modo di recuperare quei soldi. In genere, il venditore può mantenere i pagamenti premium dopo che un affitto alla sua transazione è scaduto.
Prezzo d'acquisto: l'acquirente e il venditore stabiliscono un prezzo d'acquisto per la casa nel loro contratto. Ad un certo punto nel futuro (di solito tra uno e cinque anni, a seconda delle trattative), l'acquirente può acquistare la casa per quel prezzo - indipendentemente da ciò che vale la casa. Quando si imposta il prezzo, un prezzo che è superiore al prezzo corrente non è raro (in caso contrario, il venditore è meglio vendere solo oggi). Se la casa è aumentata di valore più rapidamente del previsto, le cose vanno a favore dell'acquirente. Se la casa perde valore, l'affittuario probabilmente non comprerà la casa (in parte perché potrebbe non avere senso, e in parte perché l'affittuario potrebbe non essere in grado di qualificarsi per un grande prestito con un alto rapporto prestito / valore ). Gli acquirenti di solito chiedono un mutuo quando arriva il momento di acquistare la casa.
Pagamenti mensili: l'acquirente / affittuario effettua anche pagamenti mensili al venditore. Questi pagamenti servono come pagamenti in affitto (perché il venditore possiede ancora la proprietà), ma il proprietario paga in genere un po 'di più ogni mese. L'importo aggiuntivo viene solitamente accreditato sul prezzo di acquisto finale, quindi riduce la quantità di denaro che l'acquirente deve trovare al momento dell'acquisto della casa. Ancora una volta, il "premio" in affitto extra non è rimborsabile - compensa il venditore in attesa di vedere cosa farà l'acquirente (il venditore non può vendere la proprietà a nessun altro fino a quando non termina l'accordo con l'inquilino).
Manutenzione: tutti i soggetti coinvolti beneficiano di una casa ben tenuta, ma chi dovrebbe pagare? Il contratto deve specificare chi è responsabile della manutenzione ordinaria e delle riparazioni estese. Alcuni accordi dicono che qualsiasi cosa sotto i $ 500 è responsabilità dell'acquirente, ma le leggi locali possono complicare le cose (i proprietari potrebbero essere tenuti a fornire alcuni servizi, anche se il tuo accordo dice diversamente).
Affittare le proprie insidie
Niente è perfetto, e questo include l'affitto per i propri programmi. Queste transazioni sono complicate e sia gli acquirenti che i venditori possono ottenere spiacevoli sorprese. Alcuni esempi sono elencati di seguito, ma l'elenco di cose che possono potenzialmente andare storto è molto più lungo. Solo un avvocato immobiliare locale può darti una buona idea di cosa è in gioco nella tua situazione, quindi assicurati di visitarne uno prima di firmare qualsiasi cosa.
Rischi per gli acquirenti
Perdere denaro: se non acquisti la casa - per qualsiasi motivo - perdi tutti i soldi extra che hai pagato. I venditori che sono facilmente tentati possono rendere difficile o poco attraente l'acquisto.
Progressi lenti: potresti decidere di migliorare il tuo credito o aumentare le tue entrate in modo da qualificarti per un prestito quando l'opzione scade, ma le cose potrebbero non funzionare come previsto.
Meno controllo: non si possiede ancora la proprietà, quindi non si ha il controllo totale su di essa. Il padrone di casa potrebbe smettere di effettuare pagamenti ipotecari e perdere la proprietà attraverso la preclusione , oppure potrebbe non essere responsabile delle decisioni relative ai principali articoli di manutenzione. Allo stesso modo, il padrone di casa potrebbe perdere un giudizio o smettere di pagare le tasse di proprietà e finire con i privilegi sulla proprietà . L'accordo dovrebbe affrontare tutti questi scenari (e il proprietario non è autorizzato a vendere mentre si ha un'opzione sulla proprietà), ma le battaglie legali sono sempre un grande problema.
Prezzi in calo: i prezzi delle case potrebbero diminuire e potresti non essere in grado di rinegoziare un prezzo di acquisto inferiore. Poi ti rimane la possibilità di rinunciare a tutti i soldi dell'opzione o di acquistare la casa. Se il vostro istituto di credito non approverà un prestito sovradimensionato, sarà necessario portare denaro extra alla chiusura per un acconto.
I ritardi nei pagamenti fanno male: a seconda del contratto, se non si paga l'affitto in tempo, si può perdere il diritto di acquistare (insieme a tutti i pagamenti extra). In alcuni casi, mantieni la tua opzione, ma il tuo pagamento extra per il mese non viene "conteggiato" e non aggiungerà l'importo accumulato per l'eventuale acquisto.
Problemi domestici: potrebbero esserci problemi con la proprietà che non conosci fino a quando non provi ad acquistarla (ad esempio problemi con il titolo). Trattare un affitto per il proprio acquisto come un acquisto "reale" - ottenere un'ispezione e la ricerca del titolo prima di immergersi.
Scam: le truffe a noleggio sono un modo accattivante per prelevare ingenti somme di denaro da persone che non si trovano in una posizione finanziariamente sicura.
Rischi per i venditori
Nessuna certezza: il tuo affittuario potrebbe non comprare, quindi devi ricominciare tutto da capo e trovare un altro acquirente o affittuario (ma almeno puoi mantenere i soldi extra).
Denaro lento: non si ottiene un importo forfettario di grandi dimensioni, che potrebbe essere necessario acquistare la casa successiva.
Apprezzamento mancante: in genere si blocca un prezzo di vendita quando si firma un affitto per il proprio contratto, ma i prezzi delle case potrebbero aumentare più rapidamente del previsto. Potresti fare meglio ad affittare il posto e ottenere un accordo di vendita in futuro (o potresti non farlo).
Caduta dei prezzi delle case: i prezzi delle case potrebbero diminuire e, se il tuo affittuario non compra, sarebbe meglio vendere semplicemente la proprietà.
Scoperta di difetti: gli acquirenti potrebbero scoprire difetti che non sapevi mai di usare la casa in modo diverso, e potrebbero decidere di non acquistare. Forse l'impianto idraulico può gestire una coppia, ma non una famiglia di cinque persone, e nessuno avrebbe potuto sapere del problema. Non stai cercando di ingannare nessuno: è un difetto che non è mai venuto fuori dal precedente accordo di vita, ma ora è un problema e dovrai rivelarlo ai futuri acquirenti (o correggerlo).