Il costo dei bassi pagamenti e del denaro gratuito
Ci sono diversi modi per ottenere un buon affare sul tuo primo mutuo, tra cui:
- Utilizzando i programmi di prestito progettati per gli acquirenti per la prima volta, e
- Shopping e qualifiche in base al tuo forte credito e reddito
Sebbene i prestiti progettati specificamente per il tuo primo acquisto a casa possano sembrare allettanti, non sempre sono perfetti. Spesso vengono con le stringhe allegate, che potrebbero essere o non essere dei dealbreaker.
Cos'è un mutuo per la prima casa?
Un mutuo per la prima casa acquirente è progettato per aiutare le persone a diventare proprietari di case, di solito in aree geografiche specifiche. Questi programmi variano a seconda di dove vivi e di ciò che è a tua disposizione, ma l'idea generale è di fornire assistenza finanziaria agli acquirenti qualificati . I vantaggi si presentano in varie forme, alcune delle quali sono descritte di seguito.
Acconto: la possibilità per gli acquirenti di effettuare un acconto molto piccolo (o nessun acconto).
Costo degli interessi: le organizzazioni sovvenzionano (o aiutano a pagare) gli interessi e possono anche aiutare i mutuatari a qualificarsi per un prestito con un tasso di interesse più basso. Il risultato è un pagamento mensile più facile.
Sovvenzioni: "denaro gratuito" che può essere destinato a costi di chiusura , un acconto e miglioramenti alla casa dopo l'acquisto.
Perdita del prestito: cancellazione del debito ipotecario (o almeno una parte del debito). Questo di solito accade per un lungo periodo di tempo per incoraggiare gli acquirenti a rimanere a casa a lungo termine.
Aiuto con le tasse: limiti su quanto gli istituti di credito possono addebitare per la chiusura di un prestito.
Pagamenti differiti: prestiti che non devono essere rimborsati (e non addebitano interessi) finché non si paga la casa - di solito vendendo la casa e spostandosi. Questi prestiti a volte servono come acconto.
Tieni presente che i programmi a tua disposizione potrebbero offrire uno qualsiasi o nessuno dei vantaggi sopra elencati, a seconda delle circostanze finanziarie e del luogo in cui vivi, quindi dovrai ricercare ciò che è disponibile nella tua zona.
Dove trovare programmi di prestito
Trovare buoni programmi di prestito richiede un po 'di legwork.
Un buon punto di partenza è il sito Web HUD sui programmi di homebuying (fai clic sul tuo stato, quindi fai clic su "Programmi di assistenza" in " Acquisto di una casa "). Puoi anche cercare sul Web, assicurandoti di includere il tuo stato o la tua città di residenza. Se lo desideri, puoi anche includere alcune caratteristiche su di te (con o senza la tua posizione); ad esempio, se sei un veterano, insegnante o disabile, potresti trovare programmi aggiuntivi.
Chi si qualifica?
Definisci l'acquirente "per la prima volta": come puoi immaginare, la maggior parte dei programmi è rivolta a persone che non hanno mai posseduto una casa. Ma alcune organizzazioni offriranno assistenza alle persone che hanno posseduto prima, purché non abbiano posseduto negli ultimi anni.
Di nuovo, controlla per vedere che cosa è a tua disposizione.
Esigenze finanziarie: potresti dover soddisfare anche determinate restrizioni finanziarie. Per la maggior parte, i programmi di acquisto per la prima volta riservano benefici a persone con redditi bassi e moderati. Se guadagni troppo, non ti qualificherai per il programma. Avere risorse consistenti (come contanti in banca o conti di investimento) può anche ridurre le tue possibilità.
Restrizioni di prestito
Case costose? La maggior parte dei programmi prevede un limite di dollari per la proprietà che stai acquistando, quindi non aspettarti di acquistare le proprietà più costose nella tua zona. Invece, sarai limitato alle proprietà meno costose che sono probabilmente più accessibili per le persone che soddisfano le restrizioni sul reddito di cui sopra. Ancora una volta, l'idea è di beneficiare le persone che hanno più bisogno.
Proprietario-occupante: in genere devi vivere in casa come residenza principale.
Se hai intenzione di affittare il posto, dovrai usare un tipo diverso di prestito - questi programmi non sono per gli investitori.
Salute e sicurezza: la casa che comprate molto probabilmente deve soddisfare alcuni requisiti fisici. Deve essere in buone condizioni e privo di rischi per la sicurezza (come la vernice a base di piombo, ad esempio). Se hai una casa in mente che non puoi comprare perché è in cattive condizioni, puoi provare a utilizzare un prestito di riabilitazione FHA 203k invece. I prestiti di 203k ti consentono di acquistare una proprietà e di finanziare miglioramenti con un solo prestito.
Inconvenienti dei mutui per la casa d'acquisto per la prima volta
Per alcuni acquirenti di case per la prima volta , questi programmi sono perfetti. Aprono la porta alla proprietà di una casa dove una famiglia non sarebbe stata altrimenti in grado di acquistare una casa. Anche le comunità beneficiano - i proprietari di casa si prendono cura della loro proprietà, partecipano e contribuiscono all'economia. Tuttavia, in alcuni casi, i mutui per la prima casa possono essere la scelta sbagliata.
Con un prestito specializzato, alcune potenziali sfide includono:
- Le restrizioni di prezzo potrebbero non permetterti di acquistare la casa che desideri
- Potresti perdere alcuni dei benefici del programma se vendi la tua casa troppo presto
- Potrebbe essere necessario pagare le tasse di ricattura per alcuni dei benefici ricevuti
- Potresti essere limitato a un breve elenco di tipi di prestito (solo mutui a tasso fisso a 30 anni , ad esempio)
- Se la tua casa aumenta di valore, potresti dover condividere quei guadagni con il programma
Date queste restrizioni, potrebbe essere meglio evitare i mutui per la prima casa sovvenzionati. Patrick Schwerdtfeger, un broker ipotecario californiano, nota che probabilmente ne uscirai in anticipo usando un mutuo plain vanilla se hai un credito decente. Con un punteggio di credito FICO superiore a 720, non si potrebbe ottenere alcun vantaggio con un mutuo per la prima casa sovvenzionato per la prima volta. Una volta arrivati sotto i 680, i programmi sovvenzionati inizieranno a sembrare migliori.
Altre opzioni
Se ritieni che i programmi di prestito siano troppo restrittivi, prendi in considerazione un prestito convenzionale o un prestito FHA che non è stato progettato per i neofiti acquirenti.
I prestiti FHA ti consentono di acquistare con un minimo del 3,5%. Non hai bisogno di grande credito, quindi sono un'opzione per le persone che stanno appena iniziando a prendere in prestito (o coloro che si stanno riprendendo dalle difficoltà finanziarie).
I prestiti convenzionali consentono anche piccoli acconti. Tuttavia, molto probabilmente dovrai pagare un'assicurazione ipotecaria privata (PMI) fino a quando non avrai ottenuto almeno il 80% di prestito a valore .
I prestiti PACE ti consentono di aggiornare una proprietà che possiedi, che potrebbe espandere l'universo delle case che prenderai in prestito. Quando una casa sarebbe perfetta se avesse solo elettrodomestici ad alta efficienza energetica, potresti essere in grado di ottenere finanziamenti (che dovrai rimborsare) per quegli aggiornamenti.
L'approccio migliore è esplorare tutte le tue opzioni. Dai un'occhiata a ciò che il tuo broker di mutui tradizionali offre, controlla i prestiti online e confronta quelle offerte con prestiti agevolati. Una volta esaminati i numeri, fattore nel valore della flessibilità.
Oltre ai programmi di prestito, assicurati di conoscere il Credito d'imposta per il primo acquisto di abitazioni per massimizzare i tuoi risparmi.