Nozioni di base sulla FHA 203k
Alcune proprietà sono quasi perfette: la posizione è buona e la proprietà ha un potenziale, ma è necessario apportare miglioramenti significativi.
Senza queste riparazioni, la casa potrebbe non essere adatta alla vita e gli istituti di credito potrebbero non essere disposti a finanziare prestiti in una proprietà con problemi.
FHA 203k ti permette di trasformare quella proprietà in una casa (e di togliere quella proprietà dal mercato e renderla di nuovo una parte preziosa della comunità).
Riparazioni e acquisti del fondo: puoi prendere a prestito abbastanza per rendere il tuo acquisto più sufficiente per apportare i miglioramenti necessari. Poiché la Federal Housing Authority (FHA) è coinvolta, gli istituti di credito sono disposti ad andare avanti con una proprietà che altrimenti non toccherebbero.
Alloggi temporanei: a meno che tu non voglia vivere in una zona di costruzione, avrai bisogno di fondi per altre sistemazioni. In alcuni casi, è possibile prendere in prestito un extra per coprire l'affitto o il mutuo esistente fino a sei mesi.
Panoramica del progetto: il tuo progetto deve essere completato entro sei mesi. I fondi sono collocati in un conto di deposito a garanzia e pagati agli appaltatori quando il lavoro è completato.
È essenziale lavorare con imprenditori rispettabili che non sottovalutano e che hanno familiarità con il processo 203k.
Ammissibilità: i proprietari / occupanti e le organizzazioni non profit possono utilizzare FHA 203k, ma non gli investitori. Il programma è progettato per unità da una a quattro proprietà, ma i proprietari di condomini e cittadine possono utilizzare il programma per progetti interni.
Non hai bisogno di credito perfetto - perché la FHA protegge i prestatori nel caso in cui tu sia inadempiente, è più facile qualificarti. Hai ancora bisogno di un reddito sufficiente per coprire i pagamenti. È meglio avere un rapporto debito / reddito migliore del 31/43, ma potresti essere in grado di andare più in alto.
A seconda del tipo di miglioramenti che hai pianificato, altri tipi di prestiti potrebbero essere più adatti. Per i progetti ambientalmente sostenibili (come l'aggiornamento a sistemi di riscaldamento e raffreddamento più efficienti dal punto di vista energetico), un prestito PACE può fornire finanziamenti . PACE è disponibile anche per le proprietà commerciali.
Dettagli del prestito
Devi prendere in prestito almeno $ 5.000 e ci sono limiti massimi stabiliti dalla FHA che variano in base alla località. Per la maggior parte delle persone che acquistano una casa unifamiliare che non è stravagante, rientrerai in questi limiti. Per i progetti più piccoli, la FHA limitata a 203k (precedentemente con il nome Streamline 203k) consente di prendere in prestito meno con un processo più semplice.
Puoi prendere a prestito abbastanza per finanziare il 110 percento del valore proiettato della casa dopo il miglioramento. I periti esamineranno i tuoi piani e prenderanno in considerazione il valore futuro della tua casa.
Tasso di interesse: il tasso di interesse varierà in base alle tariffe in generale e al credito. Aspettatevi di pagare un'aliquota dell'1 percento circa superiore a quella che paghereste su un prestito standard.
Consideralo come il costo di un'approvazione più semplice (o di unire sia i tuoi acquisti sia i prestiti di miglioramento in uno solo). Inoltre, i creditori devono fare un lavoro extra monitorando i progressi del progetto e gestendo i pagamenti. Allo stesso tempo, il prestito è assicurato dalla FHA, quindi i prestatori potrebbero offrire un tasso inferiore a quello che otterresti altrove. Confronta le offerte e ottieni il prestito che funziona meglio per te. I prestiti di 203k possono essere prestiti a tasso fisso o a tasso variabile con rimborso fino a 30 anni.
Acconto: con il prestito 203k, come altri prestiti FHA, puoi pagare fino al 3,5% in anticipo. Ma ci sono buone ragioni per fare un acconto più grande ogni volta che puoi.
Appaltatori e fai da te
I prestiti 203k ti danno la possibilità di apportare miglioramenti significativi alla tua casa. Puoi anche fare le cose che contano di più: se vuoi usare elettrodomestici e materiali ecologici o energeticamente efficienti, sei libero di farlo.
Non puoi finanziare oggetti di lusso con 203k, ma puoi migliorare sensibilmente.
Sfortunatamente, non ti è generalmente permesso di fare il lavoro da solo. Anche se sei un abile appaltatore autorizzato, non aspettarti di gestire tutto il lavoro.
Devi utilizzare gli appaltatori autorizzati per tutto il lavoro ed è importante che sappiano che stai utilizzando 203k. Questo potrebbe escludere alcuni tuttofare che hai usato in passato e con cui hai sviluppato una relazione. Il processo 203k è interamente basato sulle pratiche burocratiche e sulla base di alcune regole, quindi preparatevi a una minore libertà di quanto potreste aver immaginato durante il rimodellamento della vostra casa.
Se sei un investitore che spera di capovolgere le case, ci sono opzioni migliori, inclusi i soldi dei prestatori privati .
Pro e contro
I prestiti di 203k sono ottimi per migliorare una proprietà in cui speri di vivere. Tuttavia, i benefici non arrivano mai gratis.
Costo: i prestiti FHA 203k potrebbero o non potrebbero essere la vostra opzione più conveniente. Pagherai un premio assicurativo ipotecario anticipato (MIP) e pagherai anche una piccola quota fissa per ogni pagamento mensile. Il tuo istituto di credito può anche addebitare una " tassa di emissione supplementare " (maggiore dell'1,5 percento o $ 350). Altri istituti di credito non-203k addebiteranno commissioni, quindi è necessario ottenere quotazioni da diverse fonti (cercando diversi tipi di prestiti) prima di prendere una decisione.
Documenti: questi prestiti sono noti per le pratiche burocratiche. Compilerai numerosi moduli e anche i tuoi appaltatori saranno soggetti a questo dolore. Se non hai la pazienza di seguire tutto, prendi in considerazione altre opzioni.
Tempo: oltre al tempo necessario per gestire le pratiche burocratiche, dovrai attendere le risposte dall'FHA e dal tuo istituto di credito. Hanno solo (o più) scartoffie da fare da parte loro. Soprattutto se stai cercando di acquistare una proprietà in un mercato competitivo, questo può essere un rompicapo.
Norme richieste: potresti avere certi miglioramenti in mente, ma la FHA richiede anche che tu abbia a che fare con problemi di salute e sicurezza e rispettare tutti i codici di costruzione. Vernice di piombo, problemi elettrici e altri elementi possono essere aggiunti alla lista dei progetti in modo imprevisto. Affrontare questi problemi è probabilmente comunque una buona idea, ma hai meno possibilità di scegliere quando e come risolvere questi problemi.