Opzioni per la modifica dei mutuatari
È possibile ottenere il nome di qualcuno da un mutuo, ma il processo è in genere impegnativo. Questo vale per qualsiasi mutuatario primario e co-firmatari che hanno aiutato un mutuatario ad ottenere l'approvazione.
Finché non si apportano modifiche ufficiali al mutuo (o lo si paga interamente), tutti saranno responsabili del prestito e tale debito ridurrà la loro capacità di ottenere altri prestiti .
La sfida
I prestatori non sono desiderosi di prendere il nome di qualcuno da un mutuo per la casa. Quando hanno approvato il prestito, hanno esaminato i punteggi di credito e il reddito di entrambi i mutuatari insieme. Soprattutto quando si tratta di mutui per la casa, spesso è richiesto più di un reddito per raggiungere un rapporto debito / reddito soddisfacente (in altre parole, molte persone hanno difficoltà a qualificarsi per un mutuo su una casa a misura di famiglia da soli).
Tutti i mutuatari sono responsabili al 100% del debito - non è un 50/50 su un prestito congiunto. Se un mutuatario non è in grado di pagare per qualsiasi motivo (se si tratta di difficoltà finanziarie o muore uno dei mutuatari), l'altro mutuatario deve mantenere i pagamenti correnti o pagare il prestito. Se i creditori rimuovono semplicemente un nome, aumentano il rischio e danno a qualcuno un "out" gratuito, che le banche sono riluttanti a fare.
Sfortunatamente per i co-mutuatari, i finanziatori considerano ciascun candidato come un'opportunità individuale di incassare il prestito.
Potresti pensare che sia il "nostro" prestito (e in caso di divorzio, ad esempio, non ci sono più "noi"), ma il tuo accordo di prestito non è strutturato in questo modo. Anche se un accordo di divorzio specifica che il tuo ex è responsabile per il debito, i creditori hanno la possibilità di riscuotere da tutti coloro che hanno fatto domanda .
Gli ex coniugi possono subire conseguenze legali per il mancato rispetto degli ordini del tribunale, ma non è possibile modificare un contratto di prestito esistente.
Come ottenere un nome rimosso
Esistono diversi modi per rimuovere un nome da un prestito.
Pianifica un processo che richiede diverse settimane e comporta un notevole lavoro burocratico, ma idealmente, sarai in grado di mettere il prestito dietro di te.
Chiedi al tuo prestatore
Inizia chiedendo al tuo attuale finanziatore di cambiare il prestito. Non potrai fare tutto in una sola telefonata, ma puoi scoprire se è possibile mantenere il prestito esistente con un mutuatario in meno. In tal caso, i mutuatari restanti (i cui nomi non vengono rimossi) dovranno essere ri-qualificati per il prestito da soli. Questi mutuatari hanno bisogno di un buon credito e di un reddito sufficiente per effettuare comodamente i pagamenti, e dovranno passare attraverso un processo di domanda simile a quello in cui hai originariamente ottenuto il prestito . Se la richiesta è approvata, il mutuante può fornire una liberatoria (spesso utilizzata in caso di divorzio).
Rifinanziare il prestito
Se il tuo attuale finanziatore non lavora con te, prova a rifinanziare il prestito . Per fare ciò, farai domanda per un nuovo prestito e utilizzerai quel debito per estinguere il vecchio debito. La persona responsabile per il prestito dovrebbe applicarsi individualmente e dovrà qualificarsi con reddito e credito sufficienti.
Altri istituti di credito potrebbero essere più disposti ad approvare il prestito, e si può guardare a programmi come prestiti FHA (che possono avere standard di approvazione più facili quando si tratta delle dimensioni del vostro acconto e dei punteggi di credito).
Se sei sott'acqua
Il rifinanziamento è particolarmente difficile quando la tua casa vale meno di quanto devi, o se hai un'equità minima in casa . I prestatori convenzionali hanno requisiti rigorosi per i rapporti prestito / valore , e non li incontrerai a meno che tu non scriva un grosso assegno. Fortunatamente, esistono diversi programmi di rifinanziamento del governo che potrebbero aiutarti a ottenere un nuovo prestito, ma assicurati di poter rifinanziare il prestito sotto il mutuatario che desideri prima di fare tutte le pratiche burocratiche.
Assunzione
Potrebbe essere possibile trasferire l'ipoteca a un altro mutuatario. I prestiti "Assumibili" offrono questa caratteristica, ma la maggior parte dei prestiti non è ipotizzabile.
Se hai preso in prestito tramite FHA o VA, potresti avere questa capacità, ma vale la pena chiedere, indipendentemente da dove ti sei prestato.
Vendi la proprietà
Se nessuno degli approcci di cui sopra funziona per te, potresti dover vendere la proprietà e utilizzare i proventi delle vendite per saldare il prestito. Ciò può ovviamente causare un'interruzione per te o la tua famiglia e potrebbe essere difficile da vendere se sei sott'acqua, quindi pensa attentamente e ricevi aiuto dai professionisti immobiliari locali prima di prendere una decisione.
Costi
Tutte le opzioni sopra comportano tasse, quindi valuta diverse alternative prima di scegliere e decidi chi pagherà le tasse. Anche se stai vendendo una proprietà e ricevendo denaro, è probabile che le spese per gli agenti immobiliari e altri costi riducano il tuo rendimento. Tra le opzioni elencate, un rilascio di responsabilità o un'ipotesi di prestito sono probabilmente i più convenienti: ti aiuteranno a evitare i costi di chiusura associati al rifinanziamento.
Stessa storia per i co-firmatari
Tutto quanto sopra è vero per i co-firmatari di un mutuo. Come co-firmatario, sei al 100% responsabile per il prestito, e gli istituti di credito non vogliono lasciarti scappare. Parla con il mutuatario principale del rifinanziamento e ricorda che il loro futuro è legato al tuo.
Con alcuni prestiti (in particolare i prestiti agli studenti), è più facile ottenere un co-firmatario dal prestito dopo un periodo di pagamenti puntuali. Tuttavia, i mutui per la casa non offrono le stesse caratteristiche.
Esci dagli atti di reclamo
Un atto di quitclaim non rimuoverà il nome di un mutuatario da un mutuo. Con un atto di rinuncia, il proprietario può trasferire tutti i diritti di proprietà a qualcun altro, ma gli accordi di prestito rimangono invariati (rinunciare alla proprietà non significa rinunciare alla responsabilità di pagare). Di conseguenza, un atto di recesso smesso può lasciare un mutuatario in condizioni peggiori: devono denaro in un immobile, ma non hanno più alcun interesse di proprietà in esso.
Informazioni importanti
Le informazioni contenute in questa pagina sono di natura basilare e non possono essere considerate consulenza legale o finanziaria. Parla con un avvocato locale che abbia familiarità con la tua situazione prima di prendere qualsiasi decisione finanziaria.