Pertanto, con l'aumento del rapporto LTV di un prestito, le linee guida sulla qualificazione per alcuni programmi di mutuo diventano molto più rigide. Istituti di credito possono richiedere mutuatari di prestiti LTV elevati per ottenere un'assicurazione ipotecaria privata per proteggere dal default dell'acquirente.
Calcolo del rapporto prestito-valore
La valutazione di una proprietà è in genere determinata da un perito. In genere, le banche utilizzeranno il minore tra il valore stimato e il prezzo di acquisto. Prima analizziamo alcuni numeri, poi discutiamo di come questi prestiti-valore si inseriscono nel panorama del credito ipotecario.
Scenario d'acquisto n. 1 - La valutazione è buona (più del prezzo d'acquisto)
- Prezzo di acquisto: $ 100.000
- Valore stimato: $ 110.000
- Acconto: $ 20.000
- Importo prestito: $ 80.000
- Loan-to-value (LTV) = 80%
Scenario d'acquisto n. 2: la valutazione è bassa (meno del suo prezzo d'acquisto)
- Prezzo di acquisto: $ 100.000
- Valore stimato: $ 90.000
- Acconto: $ 20.000
- Importo prestito: $ 80.000
- Loan-to-value (LTV) = 89%
Rifinanziare lo scenario n. 1 (standard, senza 2a ipoteca)
- Valore iniziale: $ 100.000
- Saldo del prestito: $ 80.000
- Equity: $ 20.000
- Prestito a valore o LTV = 80%
Rifinanziare lo scenario n. 2 (più ipoteche, compresa la 2 ° ipoteca)
- Valore iniziale: $ 100.000
- Saldo del prestito: $ 80.000
- Secondo saldo del prestito: $ 10.000
- Equity: $ 10.000
- Prestito a valore o LTV = 90%
Che tu stia acquistando o rifinanziando , il prestito-valore del tuo prestito è importante perché aiuta a determinare il tasso ipotecario e l'idoneità al prestito.
Tipi di prestiti ad alto LTV
Loan-to-value è un fattore chiave nella tua capacità di ottenere l'approvazione per un mutuo. In generale, i prestatori preferiscono prestiti con LTV basso perché i prestiti con LTV basso rappresentano meno rischi per la banca. Detto questo, ci sono un certo numero di programmi di prestito specificamente orientati verso i proprietari di case con LTV alti. Ci sono persino alcuni programmi che ignorano del tutto il valore del prestito. Ecco una breve rassegna dei più comuni tipi di prestito ad alto LTV.
Prestito VA: 100% da prestito a valore
I prestiti VA sono prestiti garantiti dal Dipartimento per gli affari dei veterani degli Stati Uniti. Le linee guida sui prestiti VA prevedono LTV al 100%, il che significa che non è richiesto alcun acconto per la maggior parte dei mutuatari VA. Controlla sempre con il tuo istituto di credito prima di assicurarti che la tua idoneità al VA sia ancora presente per il finanziamento al 100%. I mutui VA sono disponibili per alcuni soldati in servizio attivo, veterani, sposi militari, membri della riserva selezionata e della guardia nazionale, cadetti militari e impiegati del Dipartimento della Difesa.
Prestito USDA: 100% da prestito a valore
I prestiti dell'USDA sono prestiti assicurati dal Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti. I prestiti dell'USDA consentono il 100% di LTV - non è richiesto alcun acconto.
I prestiti USDA sono talvolta noti come prestiti per l'edilizia rurale, ma alcuni suburbani in comunità più piccole o alla periferia delle aree metropolitane possono anche qualificarsi. Verifica con il tuo prestatore.
Ipoteche FHA: 96,5% prestito-valore
Le linee guida sui mutui FHA richiedono un acconto di almeno il 3,5%. A differenza dei prestiti VA e USDA, i prestiti FHA non sono limitati dal contesto militare o dall'ubicazione - non ci sono requisiti speciali di idoneità e NON è necessario essere un acquirente per la prima volta. Se hai un credito medio, attività limitate o sei appena iniziato sul tuo percorso di carriera, un mutuo FHA potrebbe essere il percorso migliore per te.
Prestiti Fannie Mae & Freddie Mac: 95% prestito-valore (97% possibile)
I prestiti convenzionali sono prestiti garantiti da Fannie Mae o Freddie Mac. Entrambi i gruppi offrono mutui per l'acquisto di LTV al 97%, il che significa che è necessario pagare un acconto del 3% per qualificarsi.
Tuttavia, il 95% o meno dei prestiti a valori sono molto più comuni. Rispetto ad un prestito FHA, il finanziamento convenzionale è consigliato per i proprietari di case con solidi e consolidati punteggi di credito.
Programmi di rifinanziamento "No Appraisal"
I proprietari di case che cercano di risparmiare sui loro mutui devono capire come entra in gioco il prestito-valore. Un prestito-valore più alto da una valutazione inferiore alle attese può neutralizzare rapidamente i tuoi risparmi.
Detto questo, sono disponibili diversi programmi di rifinanziamento "senza valutazione" per selezionare i proprietari di case. Non solo la mancanza di valutazione accelera il processo di sottoscrizione, ma rende anche il prestito a valore irrilevante per quei mutuatari. Alcuni di questi programmi sono evidenziati di seguito.
FHA Streamline Refinance
La FHA Streamline Refinance è un programma speciale di rifinanziamento messo a disposizione dei proprietari di case con i mutui FHA esistenti. Le linee guida ufficiali per la FHA Streamline Refinance rinunciano ai requisiti di valutazione, il che significa che sono consentiti i prestiti con LTV illimitato.
VA Streamline Refinance
Il VA Streamline Refinance è un programma speciale di rifinanziamento per i proprietari di case con prestiti immobiliari VA esistenti. Il nome ufficiale della VA Streamline Refinance è il prestito IRFRL (Interest Rate Reduction Refinance Loan). Simile alla Streamline FHA, la VA Streamline Refinance non richiede una valutazione, né richiede la verifica del reddito, occupazione o credito per la maggior parte dei mutuatari.
USDA ottimizza il rifinanziamento
L'USDA Streamline Refinance è disponibile per i proprietari di case con ipoteche esistenti in USDA. Come i programmi ottimizzati FHA e VA, il rifinanziamento dell'USDA rinuncia al bisogno di una valutazione a casa. Il programma è attualmente in fase pilota e disponibile in 19 stati.