Quanta parte della tua casa hai davvero?
Dirlo in un altro modo; il rapporto LTV ti dice quanta proprietà hai veramente rispetto a quanto devi. Il rapporto è utilizzato per diversi tipi di prestiti, compresi i mutui casa e auto (sia acquisti che rifinanziamenti).
Come calcolare
Per calcolare un rapporto LTV, dividere l'importo di un prestito nel valore totale del bene che assicura il prestito.
Esempio: supponi di voler acquistare una casa del valore di $ 100.000. Hai $ 20.000 disponibili per un acconto , quindi dovrai prendere in prestito $ 80.000.
Il tuo rapporto LTV sarà dell'80 percento perché l'importo in dollari del prestito è l'80 percento del valore della casa. $ 80.000 diviso per $ 100.000 equivale a 0,80 (che equivale all'80 percento): vedere come sono correlati i decimali e le percentuali ).
Calcolare il rapporto LTV dividendo il valore del prestito nel valore della proprietà: 80.000 / 100.000 = 0.8.
Un modo semplice per calcolare LTV è utilizzare la calcolatrice del tuo dispositivo o cercare Google usando la barra ("/") per la divisione.
Ad esempio, il seguente link "cerca" la risposta: 80.000 / 100.000, oppure puoi inserirla in qualsiasi casella di ricerca (compresi Bing e Yahoo).
Perchè importa
Un rapporto LTV aiuta i prestatori a valutare il rischio: più si prestano, maggiore è il rischio che stanno assumendo. Maggiori rischi per il creditore significa:
- È più difficile ottenere l'approvazione per i prestiti.
- Potrebbe essere necessario pagare di più (con un tasso di interesse più elevato ).
- Potrebbe essere necessario pagare costi aggiuntivi, come l'assicurazione ipotecaria.
Se stai calcolando LTV, probabilmente stai gestendo un prestito garantito da un qualche tipo di garanzia . Ad esempio, quando si prende in prestito denaro per comprare una casa, il prestito è garantito da un pegno sulla casa . Il creditore può prendere possesso della casa e venderlo tramite pignoramento se non si riesce a pagare il prestito. Lo stesso vale per i prestiti auto: la tua auto può essere recuperata se smetti di pagare.
Istituti di credito non vogliono veramente la tua proprietà - vogliono solo recuperare i loro soldi rapidamente. Se prestano solo fino all'80% (o meno) del valore della proprietà, possono vendere la proprietà a meno del miglior dollaro per recuperare i loro fondi. È più facile che aspettare una grande offerta.
Allo stesso modo, qualunque cosa tu abbia comprato potrebbe aver perso valore da quando lo hai comprato, quindi il prestito al 100% o più mette a rischio i creditori.
Infine, quando hai messo un po 'del tuo denaro in un acquisto, è più probabile che lo apprezzi e continui a effettuare i pagamenti. Hai una pelle nel gioco, quindi non hai intenzione di andartene a meno che non sei fuori dalle opzioni.
Buoni rapporti LTV
Qual è un buon rapporto LTV che può aiutarti ad ottenere l'approvazione per un prestito?
Dipende dalla preferenza del prestatore e dal tipo di prestito. Avrai spesso migliore fortuna con più equity investito (o un rapporto LTV più basso).
Con i mutui per la casa, l'80 percento è un numero magico. Se si prende in prestito oltre l'80% del valore di una casa, in genere si deve ottenere un'assicurazione privata contro i mutui (PMI) per proteggere il creditore. Questa è una spesa extra, ma puoi spesso annullare l'assicurazione una volta che arrivi sotto l'80 percento LTV. Un altro numero notevole è il 97 percento. Alcuni istituti di credito ti permettono di acquistare con il 3 per cento in meno ( i prestiti FHA richiedono il 3,5 per cento) - ma pagherai un'assicurazione ipotecaria, probabilmente per la durata del tuo prestito.
Con i prestiti auto, i rapporti LTV spesso aumentano, ma i prestatori possono impostare limiti (o massimi) e modificare le tariffe a seconda di quanto alto sarà il rapporto LTV. In alcuni casi, puoi anche prendere a prestito più del 100 percento di LTV.
Sott'acqua: quando il rapporto LTV è superiore al 100 percento, il prestito è maggiore del valore del bene che assicura il prestito (o hai un'equità negativa). In genere non è una buona situazione perché dovresti scrivere un assegno (o pagare) per vendere la risorsa - non otterresti soldi dall'affare. Dopo che i valori della casa sono diminuiti durante la crisi dei mutui , i mutui casa sott'acqua sono stati un grosso problema. I prestiti auto sottomarini sono sempre un problema. Se prendi in prestito un rapporto LTV elevato, assicurati che ci sia una buona ragione per correre il rischio.
Ricorda: la tua equity non deve essere sotto forma di denaro che porti all'affare. Se possiedi una proprietà (o una porzione di una proprietà), il tuo interesse di proprietà può essere utilizzato come equità e il valore di tale interesse può cambiare nel tempo. Ad esempio, quando prendi in prestito contro la tua casa un mutuo per la casa , stai usando il valore della tua casa e aumenti effettivamente il tuo rapporto LTV quando ricevi un prestito. Se la tua casa acquista valore perché i prezzi delle case aumentano, il tuo LTV diminuirà (anche se potresti aver bisogno di una valutazione per dimostrarlo). Allo stesso modo, se stai prendendo in prestito denaro per costruire una nuova casa, puoi usare il terreno che stai costruendo come capitale per un prestito di costruzione.
Immagine più grande
I rapporti LTV sono estremamente importanti. Ma fanno parte di un quadro più ampio, che include:
- I tuoi punteggi di credito (con un buon credito è più facile ottenere più alti prestiti LTV)
- Il tuo reddito disponibile per effettuare pagamenti mensili
- La risorsa che stai acquistando (è una casa in buone condizioni o un'unità multifamiliare? È un veicolo nuovo o usato? Moto o camper?)
Oltre al tuo credito, una delle cose più importanti per i creditori è il tuo rapporto debito / reddito. Questo è un modo rapido per loro di capire quanto sia conveniente qualsiasi nuovo prestito - puoi comodamente prendere quei pagamenti mensili extra o ti stai prendendo in giro?